二手成交价公布！广州50盘排队挤水分！牛奶厂某盘跌24%...
自从上周链家、中原、贝壳等二手平台，开放历史成交数据后。
楼市君发现一个有趣的现象：不少楼盘正在一点点挤去水分。
是哪个盘水分最多？又是谁失去了喊价的底气？
今儿不得盘一盘，给老少爷们听个响！
市区50盘降价，最高挤出42%水分
连天河牛奶厂四大天王也挺不住
楼市君从各中介平台中，找了各区的50个盘进行分析。
样本采用小区最新成交价、历史最高成交价，以及最新成交价对标回落的所在年份。
发现有的从巅峰10万/平回落到7字头，有的盘跌幅超过了3成...
楼市君好像听到了有人心碎的声音？
50个盘的回调数据，我们可以发现从广州中心区往东和往南，这两个方向的楼盘跌幅呈现由内到外的递增。
特别是以上一波涨幅最多的东部，包括天河北部、黄埔科学城等，价格基本回调到2020年的水平。
天河：金融城炒家盘回归理性价值
理想很丰满，现实很骨感。
原以为金融城板块的美林海岸，已经站上10万/平的领奖台。
但没想到在成交记录上，可以看到该盘最近两套成交的房源，均是7字头。
美林海岸最新成交7字头房源
盈彩美居之前跟着大哥们吃香喝辣，还有过7.3万/平的成交价，现在成交价格最低也降到5.8-6.5万/平。
而今年要的“破8冲10”牛奶厂四大天王，更是笋盘不断，价格普遍回落了8.3%-24%，价格以7字头为主。
链家网站显示，今年牛奶厂几大楼盘二手房源挂牌量有明显增多，但成交量仅个位数。
这也让不少卖家主动降价，以金地天河公馆为例，今年6月还曾经爆出6字头的笋盘，并且价钱还能谈。
图源：来源于中介
而龙湖首开天宸原著95平户型，去年成交价能达到9万/平，而今年同款成交价仅8.3万/平，价格降了近7000元/平。
龙湖首开天宸原著95平价格对比
海珠：海珠西部分标杆大盘出现微跌
但作为市中心居住氛围浓厚、配套齐全的海珠，部分回调的楼盘更惹人关注。
在今年的二手房的行情中，海珠在市场行情中的起伏相对较小。
像海珠中的逸景翠园，热门房源报价在5.3万-6万/平之间，比去年7、8月高峰时成交的6.6万-6.8万/平，单价相差了1万/平左右。
124平四房目前报价（左）和2021年7月成交价对比（右）
而海珠西则明显一些，东晓南的滨江瑞城和江燕路的海富花园，也出现了-17%和-20%以上的跌幅。
其中海富花园2室一厅在今年3月，还成交了一套南向中层5.2万/平的50平两房，到了6月同样是南向中层，73平的两房成交价只要4.5万/平了。
海富花园2房成交均价对比
金碧花园与最高价时，均出现了不同情况的跌幅。
一、二和三期分别为-11.7%、11.5%、-9.9%，楼龄越老越不抗跌。
同样出现-10%左右的调整，还有昌岗的柏涛雅苑、宝岗大道的翠城花园。
白云：白云新城北端板块5字头没站稳
对于白云新城北端的云山诗意业主来说，肯定是略有失意的。
毕竟好行情下，还有邻居5.3万/平的成交价得以欣喜，但一不注意就跟着市场卡在4万/平的价格上。
云山诗意出现4字头成交房源
岭南新世界的情况稍微要好一些，只回调了13.2%，作为板块关注第一名，后续还有上升的机会。
总体来说，白云情况跌幅不是很严重，除了云山诗意外，其他只在13.2%-18.5%之间。
黄埔：科学城网红盘去虚务实
因为收楼问题上过热搜的实地常春藤的业主，大概率是有苦说不出。
之前还曾有3万/平的成交价，但因为行情+楼盘本身原因，只能在2字头盘徘徊了。
和它一头扎进2字头的，还有失去理想的万科里享家。
作为黄埔区科学城的网红盘，万科东荟城此前暴涨至4.8-5万/㎡，最高的一套成交单价，甚至去到了50194元/平，现在又跌回去原来3.7-3.9万/平。
而像中海誉城、山景城这些刚需盘，波动较大，相比高峰价，降幅大概6000元/平。
增城：一手房影响到二手市场降价
据克而瑞数据反映，目前增城区库存套数达到了28014套，去化周期还有17.7个月。
图源：来自克而瑞
内卷的一手房市场传导到二手市场，让不少放盘的二手房源，也得跟着市场走。
像现代城市花园，2021年还有2.4万/平的价格涨幅。
但一个大浪袭来，血槽直接掉了1/3，现在基本跟新盘维持同一起跑线，1.6万/平就能买。
从2字头一起扑通下来的，还有保利中航城、新世界花园、海伦堡等一众二手楼盘。
当时代要推着你退，退，退的时候，无人能够幸免。
但人与人的悲欢不同，对于刚需上车者来说，1字头刚好够得着。
南沙：南沙区府板块有盘让利幅度4成以上
据中原地产数据显示，今年上半年，南沙二手住宅成交仅1410套，同比大跌61.3%。
这让上一波行情涨了的人，意识到赶紧让利套现，也是一个好选择。
像南沙碧桂园让利直接达到了42.9%，是收集到的50个盘中，缩水最多的。
同样情况的还有叠翠峰、南沙奥园、滨海半岛，让利幅度均在3成左右，价格场均1字头。
三个买房信号出现
广州楼市正在逐步回暖
之前楼市君也建议大家再等等，但现在价格基本也是到底了。
有看中的房子，尽早入场即可。
毕竟市场已经给出了信号：
其一、利率持续两个月平稳
今日（7月20日），央行货币政策司发布最新一期贷款市场报价利率（LPR）公告。
7月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，均与上月持平，连续2个月未调整。
要知道在今年6月，LPR已创改革以来最大降幅。
5年期以上LPR下调20个基点至4.25%，远超市场预期，LPR也由此下调到了改革以来最低点。
根据5.88%的房贷利率进行计算，贷款70万，按揭30年，利息791480元，每月还款4143元。
按照新的贷款利率4.25%进行计算，同样的贷款金额，按揭时间，利息为539688元，每月还款3443元。
对比下，利息少251792元，即每月少还款700元。
其二、70城数据中，广州二手房“五连涨”
在国家统计局每月公布的70个大中城市房价数据中，广州二手房价实现“五连涨”。
2022年2月至6月，广州二手房价指数分别环比上涨0.6%、0.3%、0.5%、0.2%、0.5%。
相比之前的颓势，广州已经逐步走出市场的困境，市场的信心也在恢复。
其三、现在较历史高峰期便宜3000元/平
行情看涨下，落在具体的房价中，现在的价格也是足够“笋”。
据中原数据显示，现在的二手网签均价在经历过2021年H1的涨幅后，已经基本回落到2020年的水平，这也与楼市君在50盘数据中的发现相符。
相当于按93平的小三房来说，对比2021年上半年的3万/平，刚需一族按2.7万/平的价格，能省下27.9万，相当于一台特斯拉model 3。
三个信号的给出，说明广州楼市正在逐步地回暖。
如果大家在下半年决定买房的话，只需视自身情况看好情况买入即可。
可按所在板块、学位、地铁、商业、医院等多维价值综合考虑。
最佳选择是选筹区域的标杆盘，可参考历史成交量、讨论热度，以及之前的房价涨幅情况。
愿大家在下半年，淘得笋盘。
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