小区里哪些人可以认定为是业主？

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”

一、业主的分类

根据该条的规定，业主包括两种，一种是根据《物权法》规定取得专有部分所有权的人，另一种是基于买卖行为和合法占有的事实，被认定为业主的人。 

第一类业主：依法取得专有部分所有权的人。

《物权法》第二章第三节内容中规定了几种依法取得建筑物专有部分所有权的方式，具体有依法登记取得、依据生效法律文书或者继承、遗赠，以及合法建造房屋等事实行为，通过这些方式取得建筑物专有部分所有权的人属于业主。 

第二类业主：基于房产买卖行为及合法占有的事实被认定为业主。 

对于这一类业主，需要注意的是房产买卖行为是一手房的买卖，也就是买受人与建设单位之间的商品房买卖，至于二手房买卖，情况比较复杂，在交易中也存在很大的不稳定性，如果仅通过一般性的规定很难覆盖具体的个案，这也只能具体案件具体分析了；再者需要注意的是本条第2款所称的”占有“指的是”控制“加”支配“，此处的占有是继受取得（自建设单位转移而来）、合法占有、自主占有、公然占有，可以是直接占有也可以是间接占有（存在承租关系、借用关系）。

二、需要注意的几点问题

1、承租人、借用人、非法占用人没有合法买受商品房的行为，不能被认定为业主。

2、条款中的主体应作广义解释，”人“不一定单指自然人，可以指法人、合伙以及非法人团体，甚至国家（依法征收的情况）。 

3、业主和专有部分所有权人的关系可以理解为，只要是建筑物专有部分所有权人，就一定是业主；但反过来，是业主的不一定就必然是专有部分所有权人。通过上文的分析也是可以得出这个结论的。

三、业主身份认定的意义

无论是基于依法取得专有部分所有权应当认定的业主，还是根据司法解释第二款规定”可以认定“的业主，都是业主团体的成员，都应当享有成员权（包括自益权和共益权），均有权对有关共有和共同管理的重大事项进行表决，有权参与分配共有部分收益，同时也有遵守和接受业主管理条例等规约的义务。

因此，业主身份的认定对于业主权利和义务承担具有前置性作用，因之发生争议的，可以向人民法院提起诉讼解决。

来源：摘编自《天津武清高律师天涯论坛》

责编：王梦乐

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