不放弃业主权利、不抛弃业主义务！是你对房子最好的保护！

近日，小区正在进行业委会换届工作

筹办组成员热情饱满、忙前忙后

无奈，更多业主冷漠淡然，

事不关己高高挂起

好不容易召集到足够人数

开了一次业委会换届前期筹备会议

最终却还是成为了物业吐槽大会

似乎业主和物业从来都是天敌

到底是什么原因导致

居住环境出现不和谐的氛围？

今天，先从如何做一名合格业主说起：

首先，看一下法律对业主以及业主权利、义务的界定：

《物业管理条例》第六条  房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条  业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。

其次，在具体实践中，业主行使权利、履行义务有哪些注意事项呢？

一、业主权利
1.“服务享受权”方面应注意的事项：

（1）业主与物业服务企业之间是一种基于物业服务合同产生的平等的民事法律关系。因此，双方对该合同均负有诚信、忠实履行的义务，任何一方违约都要承担相应责任。（2）一般而言，民事权利人可放弃民事权利，但在物管法律关系中，业主接受物管服务的权利已不仅是业主个人的权利，而具有了成员权性质，即业主基于其对建筑物的区分所有权，已成为物业公共管理中的一员。在此情况下，由于物管服务具有集体公益性，业主不能通过放弃自己对公益的享有而不履行一定的公益义务。如在物管区域内，业主不能以自己不享受物管服务为由而拒交物业服务费。（3）涉及一些重大、公共利益事项时，业主应向业委会提出，由业委会与物业企业交涉，以便更好地维护业主合法权益。

2.“建议权”方面应注意的事项：（1）业主是否有权提议召开业主大会会议。据《条例》第十三条、建设部颁布实施的《业主大会规程》第十二条规定，经20%以上业主提议，可要求业委会组织召开业主大会临时会议，以选举产生新的业委会成员；若业委会拒绝组织召开，业主可向小区所在地房地产行政主管部门反映。（2）业主有权对物业管理提出合理建议。尽管物业服务企业提供哪些物管服务一般都已在物业服务合同中明确约定，但若该约定条款有损业主合法权益，或约定不明，或一些业主应该享有的必要的物管服务内容没有约定，业主有权建议物业服务企业改进服务或增加相应服务。

3.“投票权”方面应注意的事项：由于国内各地物管实践不尽相同、房地产市场发展程度参差不齐，各地在确定业主投票权时所采标准不一，相应制度也千差万别。《条例》直接明确地规定了业主投票权按专有部分建筑面积和业主人数双重标准确定，并对具体表决事项的投票表决规则也做出明确界定。

4.“知情权和监督权”方面应注意的事项：（1）业主监督业主委员会的权利应通过召开业主大会会议，通过具体决议来监督业委会工作。（2）业主有权向业委会了解物管服务事项的执行情况，若物管服务质量不到位，业主可要求业委会监督物业公司的物管活动；也可直接向物业公司了解物管服务事项并加以监督，业主对物管服务事项有疑问时，可质询物业公司，物业公司应予明确解释。（3）业主有权直接监督维修资金的使用、筹集和管理。业主有权要求业主委员会向其公布维修资金帐目，并有权质询业委会有关情况，业委会必须予以解释。（4）监督权具有相对性。业主同样受上述人员和部门的监督。

二、业主义务
1.遵守管理规约方面的注意事项：

（1）管理规约是小区决议通过的物业区域内最高自治规范，全体小区业主、物业使用人、物业企业等相关人员都须遵守。（2）业委会作为小区业主团体的管理机构，有义务敦促各业主执行管理规约。对违反管理规约的行为有权劝阻，有权责令改正。（3）业委会可对违反管理规约的行为人提起诉讼。若违反管理规约的行为直接侵害了某些业主的利益，如影响其休息等，受影响的业主可基于相邻关系提起诉讼。

2.遵守物业小区规章制度方面的注意事项：（1）与管理规约一样，规章制度须经过业主大会与会业主投票权1/2以上决议通过，方为有效。（2）规章制度和管理规约都属小区自治管理规范，全体业主、使用人及其他有关人员均应遵守。针对违反规章制度的行为，可采取与违反管理规约行为同样的办法处理。

3.执行业主大会和业委会决定方面的注意事项：（1）业主大会可以决议的事项范围是管理小区的公共事务。因此，一些业主即使是在自己专有物业（单元套房）内部实施的行为，若该行为属影响其他业主正常生活的行为，仍属业主大会公共事项的范畴。（2）业主大会的决议应由业委会负责监督实施。如果该业主对业主大会的决议置若罔闻，业委会可责令其停止影响其他业主合法权益的行为，甚至可直接向法院起诉。

4.交纳物业维修资金方面的注意事项：（1）建设部和财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》仅规定购房者应按购房款2%-3%的比例向售房单位交纳维修基金，但未规定开发商交纳维修基金的比例；各地在具体操作中一般同时规定了开发商和购房人交纳维修基金的具体比例，即开发商和购房人均有交纳维修基金的义务。（2）交纳维修资金是购房人的法定义务，购房人有拒不交纳者，业委会可代表业主大会提起追缴之诉。在首期维修资金经过使用不足以应付将来维修时，业主大会可对续筹维修资金的比例和时间做出决议。全体业主对该决议应予执行，否则，业委会也可代表业主大会起诉追缴。

5.按时交纳物业服务费用方面的注意事项：（1）尽管物管服务费的数额和交纳时间，是由业主团体和物业服务企业在物业服务合同约定，业主没有直接在该合同上签章，但全体业主均有按时交纳物业服务费的义务。（2）业主应向物业服务企业交纳物业服务费。在物业服务费交纳上，业主是义务人，物业服务企业是权利人，因此，业主拒交物业服务费时，物业服务企业有权催缴并可向法院起诉。一般而言，业主大会和业委会没有义务催缴物业服务费。

6.物业占有人或使用人有违约或侵权行为，业主是否承担责任？业主为物业服务合同的主体，然而实际履行合同的主体可能不是业主而是物业的占有人或使用人。但业主与物业服务企业之间是物业服务合同关系；业主与物业的实际占有人或使用人之间可能是借用或租赁合同关系；物业实际占有人或使用人与物业服务企业之间并不直接发生法律关系。因此，物业的实际占有人或使用人在使用物业过程中，若实施了某种侵权行为或未按物业服务合同要求履行义务时，针对侵权行为，受害人均可请求责令加害人承担相应法律后果；针对违约行为，物业服务企业只能向业主提起主张，而无权直接向物业占有人或使用人提起主张。而业主就占有人或使用人的违约行为承担责任后，有权向占有人或使用人提起追偿。

不放弃业主权利、不抛弃业主义务

友好乡邻、和谐小区、改善居住环境

从做一名合格的业主开始！

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