物业服务合同如何修订完善？业委会会议纪要

一

业委会会议时间：2020年11月7日

会议地点：

主持人：

参会人员：

业委会成员     

律师    （线上）

业主： 、

主要内容：合同内容沟通

一、业主提出：

1）“物业合同模板”上增加业主代表签字

业委会意见：可以单独打印一份请业主代表签字

2）正文第一页最后一段，引用法律部分增加《中华人民共和国民法典》

业委会意见：通过

3）正文第四页第四条：项目负责人制度约定。建议设置独立财务、独立项目部、独立项目负责人等。

业委会意见：需要咨询律师（律师当时不在线）

4）正文第五页第五条：合同生效、展约、修订。为保障业主利益，倒数第二段最后部分，建议增加“甲方可以把协商结果作为其第二年是否续签合同的参考。”

业委会意见：通过

5）正文第六页第二、第三段：若在本合同存续期间，由于甲方自身原因，导致其无法继续履行职责。这里主体表述不清，容易引起歧义。

业委会意见：将“其”修改为“甲方”

6）正文第六条第1款：权力义务的转让。建议增加制约条件：“在合同存续期间”

业委会意见：通过

7） 正文第六条第1款：权力义务的委托。提出“绿化、卫生不应外包”，且“委托服务合同中的涉及保密数据可以涂黑，但合同条款需保留”的陈述不妥，不应对业主保密。

律师建议：绿化、卫生外包在物业管理中是常态，一方面聘用专业公司可提供专业服务，另一方面可减少维护内部员工队伍的开销。外包业务会涉及到招标价格等敏感成分，允许保密。另：无论是否外包，给业主直接提供服务并承担直接责任的是物业公司，外包任务不合格，也即物业服务不合格。

8）第七条第3款：公共照明系统的终端设备的维修、保养、更换。公共照明系统不仅仅包括终端设备，还包括线路等。故建议删除“终端”二字。

业委会意见：通过

9）第八条：乙方物业服务标准。增加对附件六内容的解释。具体修改为：“对于住宅部分，服务标准执行本文附件六《物业服务质量考评规则》中具体内容部分以及北京市住宅物业服务四级服务标准”。

业委会意见：通过

10） 第十一条：物业的出租与转让。关于“但不包括如下情况：”中的第一种情况：“未及时向乙方通报的转让或出租;”。考虑到社会共识，业主一般不会将转让和出租情况主动通报物业，故应予以删除。

业委会意见：同意删除第一种情况，并将条款修改为：乙方保护业主正常的转让或出租，对受让人或者承租人提供同等服务标准。但不包括如下情况：（1）违反国家相关法律、法规的转让或出租;（2）违法“住改商”的物业使用行为；乙方应对业主的上述违规行为进行规范，规范措施不能作为业主拒绝交纳相应服务费用的依据。

11） 第十三条第3款关于垃圾回收：可以指定3家垃圾回收公司，且物业不应就任何垃圾回收公司进入小区收取管理费。

律师建议：即使合同规定不收取管理费，按照惯例，物业中的个人也会就此收取管理费。若在合同中不予规定，业主会损失这笔隐含收益。

业委会意见：可以指定3家垃圾回收公司，其他内容保持不变。

二、财务提出：

1） 第十三条 小区公共收益管理，第6.4款：目前物业是在剔除属于自己的收益分成之后，将剩余收益存入共管账户。建议将全部公共收益首先转入共管账户，然后在甲乙双方确认之后，乙方再将其收益从共管账户提走。

故将6.4款修改为：6.4甲乙双方应获取的经营收入摊分金额，在取得公共收益款项后，应将所有公共收益款项首先存入共管账户。在确定甲乙方分别享有的金额之后，并经双方确认，乙方所属部分拨付到乙方账户，甲方所属部分按照本合同约定支出。

业委会意见：通过

2） 第十五条 物业服务收费方式。建议将第十五条改为“物业服务收费方式及核算原则。”并在之后增加如下内容：

“乙方保证在本项目物业服务所有费用实行财务独立核算，并依法对物业服务费用及公共收益收支情况进行公示。”

业委会委员意见：通过

二

业委会会议时间：2020年11月25日 

会议地点：

主持人：

参会人员：

业委会成员     

律师    （线上）

居委会代表：   、

主要内容：业主大会召开事宜及物业合同条款修订

针对热心业主发出的《物业服务合同存在的问题》一文，业委会及律师对其中问题逐个进行了认真讨论，商议如下：

问题1：项目负责人约定

律师：每个项目都成立独立的公司是不现实的，也不是必须的。项目独立核算则是法定的，且已在目前物业合同第十五条中有阐述：“乙方保证在本项目物业服务所有费用实行财务独立核算，并依法对物业服务费用及公共收益收支情况进行公示。”

业委会：保持原合同不变。

问题2：权利义务的委托（外包服务相关）

该问题已在2020/11/07会议纪要反馈。

业委会：此次修订结合业主具体建议，在合同第六条第2款，对外包增加如下限制条件：“甲方根据考核情况，单项考核 80 分以上的服务项目，可以同意外包。”

问题3：物业服务标准

律师：考核内容是结合本小区实际情况及北京市物业服务四级标准共同决定的。

业委会：可将该四级服务标准内容作为本合同附件的一部分，提供给广大业主做评分时参考。在合同第八条第一段最后增加：该四级服务标准以附件形式作为合同一部分，具体可参考附件十一。

增加附件十一：北京市住宅物业服务四级标准

问题4：物业的出租和转让

业委会：该问题已在2020/11/07会议纪要反馈，并已按照业主建议对合同进行了修改。

问题5：关于乙方指定收购废品单位和个人

业委会：该问题已在2020/11/07会议纪要反馈，且已在合同中修改。

问题6：关于乙方限制快递公司、通讯服务公司、其他社会性服务公司提供服务，并收取费用的问题。

律师：原合同表述涵盖业主所提建议，且更加严谨。

业委会：保持原合同不变。

问题7：公共收益分成问题

律师和业委会：业委会经过多轮长期艰难的谈判，业委会资讯已经非常努力地将公共收益分成从物业拿到税后30%，到现在拿到原始收益的25%。如果仅仅把公共收益局限到停车收益，则很难就此比例达成一致。且如电梯广告等，实际也需要物业适当的管理。目前绝大部分小区还是会按比例分给物业公司。

业委会：保持原合同不变。

问题8：乙方在物业服务中出现辱骂、报复、骚扰业主行为，提供证据，对物业处罚5000 元每次。

业委会：同意业主建议。合同修改如下：

第二十一条：将“乙方在物业服务中若出现辱骂、报复、故意干扰业主正常生活的行为，业主提供证据后，经业委会调查确认情况属实，将对物业进行罚款5000元/次。”修改为：“在物业服务中，有证据表明乙方工作人员（含外包服务人员）存在故意或过失进行辱骂或骚扰业主的行为，则每次扣罚物业公司人民币10000元。

第二十二条第2款，增加如下两条合同终止情形：

（4）在物业服务中，乙方有干扰业主大会召开或者业主委员会工作的行为。

（5）在物业服务中，乙方有对业务会委员及业主进行打击报复的行为。

三、关于热心业主提出“建议业委会立即按原合同进行一次对物业的考核工作”的答复

业委会成员经过讨论之后，因委员们目前任务繁忙，事项比较多，抽不出时间组织此事，可授权有意愿的热心业主完成这项工作。

本年度物业合同已历经多轮艰难谈判，鉴于目前时间点以及业委会成员工作重点，该部分诉求也可留到下一届业委会进行。

来源：lxxgg2019

责编：王梦乐

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