解聘前期物业，到底要不要召开业主大会？

先说答案：不需要

2019年4月，龙凤首缘小区通过业主大会投票方式选聘新物业。在选举结束后，开发商不服，不甘心接受前期物业丧失小区管理权的事实，在政府相关部门书面答复（后附答复函）明确告知决议合法有效的情况下，仍起诉“业主大会在选举过程中存在程序违法行为”等，要求撤销业主大会选聘新物业的决定。

2020年5月21日，法院作出判决结果：认定业主大会选聘旺众物业的决议合法有效，驳回原告贵港市银光房地产开发有限公司的全部诉讼请求。

住建局答复函

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关于《关于午越物业公司

被龙凤首缘业委会不公平对待

的投诉》的回复

深圳市午越物业管理有限公司：

你公司向我局递交《关于午越物业公司被龙凤首缘业委会不公平对待的投诉》收悉，现答复如下：

一、关于你公司反映的业主委员会在未解聘前期物业服务企业的前提下通过比选的方式选聘物业服务企业的问题。

经查，你公司作为前期物业服务企业与建设单位签订前期物业服务合同，龙凤首缘小区业主委员会成立后通过召开业主大会选聘物业服务企业。根据《物业管理条例》第二十四条规定:“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”，第二十六条规定“业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。

因此，龙凤首缘小区业主委员会通过召开业主大会选聘物业服务企业后与其签订物业服务合同生效时，你公司与建设单位签订的前期物业服务合同即终止，业主委员会的行为并未违反前述法律规定。

二、关于你公司反映的将解聘旧物业、选聘新物业一起表决的问题。

经查，本次表决共有7项内容，第一项“是否同意解聘深圳市午越物业管理有限公司南宁分公司、第二项“是否同意本次业主大会选聘物业服务企业”、第四项“选聘物业服务企业的方式”第五项“选聘的物业服务企业名称”。根据《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定，选聘和解聘物业服务企业”，经检索现有法律规定，并未对前述两项议题的表决顺序作出明确限制。表决议题的确定属于小区业主行使自我管理权利的表现之一，因此，表决票上将解聘旧物业与选聘新物业作为两项议题表决并无不妥。

三、关于你公司反映的业委会工作人员上门威胁业主、指定业主选择旺众物业的问题。

经査，投票现场设在小区三栋一楼活动室，均有工作人员在现场维护投票秩序，未发现工作人员强行干涉业主投票的现象。

特此回复。

南宁市青秀区住房和城乡建设局

2019年5月29日

以下为判决书全文内容：

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判决书

广西壮族自治区

南宁市青秀区人民法院

民事判决书

(2019)桂0103民初6673号

原告：贵港市银光房地产开发有限公司，住所地：贵港市江北大道凤凰城A组团1＃楼3单元1102号。

法定代表人：    。

委托诉讼代理人：    ，公民身份号码：   。

被告：南宁市龙凤首缘小区业主委员会，住所地：南宁市青秀区盘古路2-8号龙风首缘小区。

负责人：吴剑伟，主任。

委托诉讼代理人：卢国巍，男，该业主委员会委员，公民身号码：   。

委托诉代理人：潘其麟，广西律师事务所律师。

案由：业主撤销权纠纷

适用程序：简易程序（）普通程序（√）

立案时间：2019年4月30日

开庭时间：2019年10月28日

当事人到庭情况：

原告方：委托诉讼代理人吴佩佩到庭

被告方：负责人吴剑伟及委托诉代理人潘其麟、卢国巍到庭

原告诉请要点

一、撤销被告2019年4月30日公示的将南宁市青秀区仙葫盘古路2-8号龙凤首缘小区物业服务企业确定为广西旺众物业服务有限公司的决定；

二、本案全部诉讼费用由被告承担。

被告答辩要点

一、选聘本案涉案的广西旺众物业服务有限公司为小区提供物业服务管理，是业主大会的决定；

二、业主大会的选票均是由业主填写并自行投入票箱；

三、原告对被告组织召开本次业主大会应当是知情的，本次选举并没有存在侵害其知情权、监督权等程序权益以及实体权益的情况，被告召开业主大会重新选聘物业公司的目的是为了更好的管理小区和维护业主的利益。

综上，本案涉案业主大会关于聘请广西旺众物业服务有限公司为我小区管理物业，合法有效。

事实认定

原告系南宁市青秀区盘古路2-8号龙风首缘小区的建设单位，也是该小区业主。

2018年8月20日，光凤首缘小区成立由业主代表、建设单位代表组成的业主大会筹备组。

2018年11月30日，筹备组发布《关于龙凤首缘小区业主大会会议结果的通告》，公布业委会候选人姓名、所得投票权数表决结果及《业主大会议事规则》、《管理规约》表决情况，通过了《业主大会议事规则》、《管理规约》。

2018年12月21日，南宁市青秀区住房和城乡建设局发出《关于给予南宁市龙凤首缘小区第一届业主委员会备案的通知》，同意业主委员会自备案之日起成立，任期二年，吴剑伟、卢国巍等五人为业主委员会委员。

2019年3月27日，龙凤首缘小区业委会张贴发布《关于2019年第一次业主大会表决议题及相关内容的公示》，载明：根据有关工作安排，小区业委会拟在近期召开2019年第一次业主大会，现就本次业主大会表的议题及相关内容进行公示，业主如有异议，请于2019年3月31日前，以书面的形式向业委会反馈；本次业主大会拟表决“是否同意解聘深圳市午越物业管理有限公司南宁分公司”、“选聘物业服务企业的方式”、“选聘的物业服务企业名称”等议题；经统计，本小区专有部分物业总建筑面积为232881平方米，业主总户数为2528个。

龙凤首缘小区于2019年4月17日至2019年4月29日召开了业主大会会议，并于2019年4月30日形成《龙凤首缘小区业主大会会议纪要》。

随后，龙凤首缘小区业委会张贴《关于龙凤首缘小区业主大会会议结果的通告》，载明：在青秀区政府房管部门、津头街道办事处和青环社区的指导监督下，本小区业主大会于2019年4月30日9时进行开箱验票，现将业主大会会议结果通告如下：“是否同意解聘深圳市午越物业管理有限公司南宁分公司”、“是否同意本次业主大会选聘物业服务企业”议题获得的投票权数均占专有部分物业建筑面积数的61.08％，占业主人数的67.68％；选聘物业服务企业的方式(书面表决)议题获得的权数均占专有部分物业建筑面积数的60.86%，占业主人数的67.44％；选聘的物业公司中广西旺众物业服务有限公司获得的投票权数占专有部分物业建筑面积的60.56％；占业主人数的67.05%；广西旺众物业服务有限公司在龙凤首缘小区本次业主大会选聘服务企业中，获得了经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，成为本次选聘的中标企业。

2019年5月29日，南宁市青秀区住房和城乡建设局对深圳市午越物业管理有限公司《关于午越物业公司被龙凤首缘业委会不公平对待的投诉》作出回复，载明：

一、关于你公司反映的业主委员会在未解聘前期物业服务企业的前提下通过比选的方式选聘物业服务企业的问题。经查，你公司作为前期物业服务企业与建设单位签订前期物业服务合同，龙凤首缘小区业主委员会成立后通过召开业主大会选聘物业服务企业，根据《物业管理条例》第二十四条，第二十六条规定，龙凤首缘小区业主委员会通过召开业主大会选聘物业服务企业后与其签订物业服务合同生效时，你公司与建设单位签订的前期物业服务合同即终止。业主委员会的行为并未违反前述法律规定。

二、关于你公司反映的将解聘旧物业、选聘新物业一起表决的问题。经查，本次表决票共有7项内容，第一项“是否同意解聘深圳市午越物业管理有限公司南宁分公司”、第二项“是否同意本次业主大会选聘物业服务企业”、第四项“选聘物业服务企业的方式，第五项“选聘的物业服务企业名称”，根据《物业管理条例》第十一条规定，经检索现有法律规定，并未对前述两项议题的表决顺序作出明确限制，表决议题的确定属于小区业主行使自我管理权利的表现之一，因此。表决票上将解聘旧物业与选聘新物业作为两项议题表决并无不妥。

三、关于你公司反映的业委会工作人员上门威胁业主、指定业主选择旺众物业的问题，经查，投票现场设在小区三栋一楼活动室，均有工作人员在现场维护投票秩序，未发现工作人员强行干涉业主投票的现象。

在庭审中，原、被告一致确认：龙凤首缘小区业主总户数为2528户，专有部分建筑面积为232881平方米，建筑物总面积296263.57平方米。原告明确其诉请撤销的理由为被告在投票选举过程中存在程序违法行为。

判决理由

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

本案中，龙凤首缘小区于2018年8月20日成立由业主代表、建设单位代表组成的业主大会筹备组，随后在青秀区政府房管部门、津头街道办事处及青环社区的指导和监督下召开业主大会并于2018年11月30日公布业主委员会成员名单，其后亦向南宁市青秀区住房和城乡建设局提交了业主委员会备案申请并得到批准，故被告的形成符合相关程序规定。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

根据现已查明的事实及双方陈述，被告通过召开业主大会的形式选聘广西旺众物业服务有限公司作为涉案小区的物业服务企业已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该决议合法有效。

原告虽以被告在选聘过程中存在违法行为为由，要求销该决议，但其既未提交充分证据证实选聘过程存在违反法定程序的情形，也未提交其合法权益受到侵害的证据，故对其诉讼请求，因缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。

判决结果

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条及《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告贵港市银光房地产开发有限公司的全部诉讼请求。

案件受理费100元，由原告贵港市银光房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费(开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市支行，账号：20010201040000228。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

审  判  长 丘   霞

人民陪审员 蒋京红

人民陪审员 周   娟

二〇二〇年五月二十一日

书  记  员 覃玉肖

以下为原判决书👇👇

主编：王梦乐

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