如何调取资料，摸清小区家底？

梁芳静 郑东新区恒通新城小区业委会主任

理论上说

每位业主都有权利查阅小区的各项资料

熟悉小区的公有资产

现实中

由于历史遗留问题和利益博弈的存在

作为业主大会执行机构的业委会

想摸清小区家底并不乐观

一、调取方式

1．政府信息公开

2．法院调查令

3．业主自行调取

二、调取涉及到的相关部门

1．国土自然资源局

２．规划局

３．住建局

４．房管局、不动产中心

５．税务局

６．人防办

７．质监站

８．发改委、物价局

国土自然资源局

调取的资料：《国有建设用地土地出让合同》。

证明目的：查明小区的宗地面积及建设用地规划设计要点条件，其中含有配套面积（含文化活动中心、社区服务、商业服务、托幼、车位配比）等相关信息。小区地下停车场开发商有无单独取得建设用地开发使用权，是否单独缴纳土地出让金。

小区的宗地图，依据图纸坐标值查明小区红线范围，利于后期业委会工作。

规划局

调取的资料：总平面规划图、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证附件、规划核实合格证书。

证明目的：查明小区地下停车场的建筑面积，人防面积，车位车库的规划个数，小区总投资额。

以恒通新城为例，建设工程规划许可证附件显示小区总投资额包含了小区的地下停车场。地下停车场建设成本纳入了小区总建设成本，总投资4.3亿，包含地下停车场建筑面积21033.6平方米，人防面积6487平方米。地下停车位935个，地上车位185个。且，幼儿园、四个一工程服务用房的建筑属性分类为公配。地下停车场的使用期限显示为空白，非住宅性质的“永久”，也非“临时” 。

还可以查明小区的主要经济技术指标：用地面积、建筑占用面积、总建筑面积、住宅面积、商业面积、配套建筑面积（如物业用房、托幼、四个一工程等）、容积率、绿化率、建筑密度、户数、总人数等。部分数据可与《国有建设用地土地出让合同》对比。如不符，查证规划变更手续及核查变更手续的合法性。

住建局

调取的资料：小区施工许可证、小区竣工验收资料，其中竣工验收备案表极为重要。

证明目的：查明小区地下停车场与地上建设面积是否为一个整体，不可分割，同规划、同投资。

上述资料证明了恒通新城小区地下停车场建设成本纳入了小区总建设成本，以恒通新城2号楼为例，工程造价为1863.2万，建筑面积为16003.42平方米，含地上17.5层，地下1层。

一般竣工验收以单栋楼宇验收，每栋楼完整的竣工验收资料分为文字资料与图纸资料，含施工图、竣工图，厚厚两本。以17层的小高层来讲，每本资料的厚度有2-3厘米，内容较多，建议一定要复印归档。

房管局、不动产中心

调取的资料：预售许可证、小区测绘报告，包括分户实测面积与预测面积。大修基金缴纳明细。

证明目的：地下停车场有无取得预售许可，有无计入容积率，是否办理产权证（不动产证）。

不动产中心提供的土地登记情况说明表中阐述了：土地使用权以分摊建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业用房及其占用范围内的建设用地使用权为全体业主所有。

证明目的：结合《国有建设用地土地出让合同》的内容，不难看出地下停车场属土地使用权以分摊建筑区划内建设用地范畴，其使用权为全体业主所有。

税务局

税务局是我们取证过程中最难的一个部门。

调取的资料：该项目的土地增值税清算手续，我们重点调取第2项房地产开发项目清算说明。

证明目的：地下停车场的建设成本是否已纳入了小区的整体建设成本、房屋销售款项（值税中的作用是拉低住宅的增值率。开发商一般会将地下停车场的建筑成本、销售款项进行清算）。

完整的土地增值税资料为：

1．土地增值税纳税申报表；

2．房地产开发项目清算说明；

3．项目竣工决算报表；

4．取得土地使用权所支付的地价款凭证；

5．国有土地使用权出让合同；

6．银行贷款利息结算通知单；

7．项目工程合同结算单；

8．商品房购销合同统计表；

9．房地产销售明细表；

10．预售许可证等与房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

11．中介机构土地增值税清算税款鉴证报告；

12．相关记账凭证。

税务机关对郑州恒通置业有限公司申请办理郑东新区恒通新城小区土地增值税清算手续进行审核后的《税务事项通知书》。

人防办

分两种情况：如果小区的人防工程易地建设了，我们要申请开发的易地审批手续和易地建设费确切款项；如果没有易地建设，查明人防面积及位置。多数判例及多地出台的政策，人防车位使用权归全体业主。

证明目的：判断人防审批手续是否合法合规，易地建设费数额是否纳入小区建设成本。 

发改委、物价局

申请的资料：小区的建设成本备案资料。

证明目的：共有配套设施是否纳入建设成本、房屋销售款项。

郑州市上述2部门政府信息公开回复为：依据《价格法》第19条规定，小区为商品房小区，非安置小区，价格管理不在其目录，属于市场调节价。没有本小区的任何资料。

上述内容是对恒通新城小区摸清家底方面的部分经历，做了简单的叙述和介绍。当然了，小区的共有资产、共有设施设备不止上述内容。消防、监控、电梯、供水、供暖、供电等设施设备，一花一草都属全体业主共有。这部分内容的原始资料、运行维护保养记录等也是业主应该关注和关心的。全面专业的承接查验亦很重要，文章另述。👉物业承接查验协议、移交资料目录及10张移交表格

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主编：王梦乐

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