【等深线】济南“最大烂尾楼”败局

中国经营报《等深线》记者  柴刚   济南 北京报道

济南，泺源大街26号。中银大厦二期大楼。

杨涛（化名）每次从热闹的大街上路过，只能望“门”兴叹，无法进入该大厦。他是山东省企业托管经营股份有限公司（以下简称“山东企业托管公司”）的负责人，其公司在此拥有1333平方米房产等资产，并曾入驻办公。

与其有着同样处境的，还有中和正信会计师事务所有限责任公司（以下简称“中和正信”）、山东志成投资建设股份有限公司（以下简称“山东志成公司”）、山东鸿图科技有限公司等该大楼的众多业主、债权人（以下统称“债权人”）。

“自己花钱买来的房产，却被他人赶出来，并占有了。”8月6日，杨涛感叹。

多名债权人称，截止到目前，“追讨”房产已有8年时间。中银大厦二期大楼地处济南核心商业区域，但因官司缠身等，部分楼层被闲置多年，其一度被当地媒体解读为“省城最大烂尾楼盘”。

《等深线》（ID：depthpaper）记者调查获悉，该大楼曾多次传出重组等消息，但“官司”另涉及济南中银实业有限公司（以下简称“济南中银实业”）、济南市经济开发投资公司（以下简称“济南经济投资公司”）等，每次重组总能在利益方之间掀起一场“血雨腥风”。

被“抢走”的房产

公开资料介绍，中银大厦二期大楼地处济南市中心城区核心商业区，由济南汇统房地产开发有限公司（以下简称“济南汇统地产”）、济南中银实业共同开发建设，始建于1998年， 2004年年初竣工，2004年7月始投入使用。工商登记信息显示，其产权在济南中银实业名下。

“被迫搬离大楼后，截止到现在，我们已‘追讨’了8年时间。”杨涛等多位债权人直言，涉及20余家单位、个人。

债权人介绍，就在中银大厦二期大楼建设期间，上述两开发企业的实际控制人山东省齐鲁投资管理有限公司（以下简称“山东齐鲁投资”）已资不抵债、资金链断裂，其中，大楼的3万平方米房产被重复查封做保证。

《等深线》记者获得多份资料显示，该大楼自2004竣工起，被分割抵押、抵债、出售给山东企业托管公司等上述单位。杨涛称，山东齐鲁投资欠山东企业托管公司1600万元，前者愿意协商济南中银实业将大楼的第16层（电梯层）、建筑面积约1333平方米和两个地下固定停车位抵顶欠款。

山东企业托管公司成立于1997年10月，股东包括华夏证券股份有限公司、山东鲁信实业集团公司、山东南山实业股份有限公司等。其提供的资料描述，该公司分别在2004年3月11日、6月28日与济南中银实业、山东齐鲁投资等签订《清偿债权债务协议书》及“补充协议书”，协议约定大楼抵顶价格为每平方米12000元。

资料显示，2004年6月28日，济南中银实业与山东企业托管公司签订交房确认书，协议约定前者将中银大厦二期16层1至9号房间、建筑面积1333平方米及地下二层两个车位交付后者。杨涛回忆，当年7月1日房屋交付，山东企业托管公司进行装修、购置办公家具，入住办公。该公司自此缴纳水费电费、物业管理费等，并逐年缴纳房产税。 

中和正信也几乎在同一时间段，选择了中银大厦二期大楼。中和正信负责人李阳（化名）介绍，2004年4月，该会计师事务所包括他在内的8名合伙人，用1485万元共同买下大楼第17层，共2000多平方米，当年10月，该所迁入办公。

李阳告诉记者，8名合伙人每月按时还贷，至2014年3月，已全部归还，本息合计2000多万元。资料显示，中和正信随后又买下该楼第20层1000多平方米房产，2009年，通过申请确权之诉，法院以裁定书方式确认了上述房产的产权所有人。

“但这大楼因手续不全，一直无法办理产权证。”7月20日，李阳坦言。

这并不妨碍更多企业的入驻。杨涛回忆，济南中银实业此后涉及该大楼的官司虽然不断，并且各方持续纠缠，但债权人仍能应对，企业运转算是“相安无事”。济南中银实业也承诺尽快帮助办理房产手续。

而债权人被迫搬离大楼则是在2010年。李阳说，该大楼物业公司当时采取了多种手段，包括一纸“通知”。《等深线》记者获得的其中一份“通知”，时间为2010年7月13日。其内容显示，“本大厦从2010年8月15日开始装修，届时停水停电，大楼封闭。请各使用单位在此之前搬离”。当年8月1 1日，物业再次发出“通知”，称“本大厦因消防等安全设施不能正常运行，存在严重安全隐患”。“通知”要求“从2010年8月15日开始对整栋大厦进行维护、维修、整改。届时停水停电，对进出进行严格管理”。

“本单位几百号人，当时一下就没地方办公了。”李阳回忆说。

涉事者

其实，“隐患”早在债权人入驻不久，已然埋下。

2004年，山东省高级人民法院（以下简称“山东高院”）“（2004）鲁民二初字第22号”民事裁定书显示，中银实业公司以“案涉房产”替他人抵债时，负有向中国建设银行济南市市中支行支付1.5亿元款项的担保清偿责任。当年11月1日，山东高院查封济南中银实业所有的中银大厦二期大楼第1-6层、第7-25层（无13、14、18、24层号）等，查封期限2004年11月1日起至2005年10月3日止。

2004年11月4日，济南中银实业向山东高院发出《诉讼保全异议书》，描述“查封范围内的部分房产权利已经不属于我公司所有”。该“异议书”明确，部分房产已属于江苏南通三建集团公司、冯其彬、山东企业托管公司、中和正信等。

当然，债权人们搬离大楼的主要推手是来自众多的“涉事者”。债权人介绍，“涉事者”包括济南鲁泰物流有限公司（以下简称“

济南鲁泰物流”）、山东建邦集团、济南经济投资公司等。    

直到2008年，上述银行处理不良资产，其中包括与济南中银实业上述借贷纠纷，一并打包竞拍转让给济南鲁泰物流，后者以2.19亿元价格拍卖出让给济南经济投资公司。8月6日，山东志成公司负责人马东（化名）回忆，济南经济投资公司以“政府平台”身份参与其中，而债权人搬离大楼至现在，造成的各类经济损失高达2亿余元。

公开资料介绍，济南经济投资公司成立于1992年6月，系济南市政府与所属的城市投资平台公司，以自有资金对城市建设投资、资产管理。马东介绍，其后整体并入济南城市投资集团有限公司，前者仍保留了独立的法人资格，与济南城市投资集团有限公司属于“两块牌子，一套人马”。        

济南经济投资公司的举动让债权人们坐不住了。

2008年10月8日,山东企业托管公司与济南中银实业选择泰安市岱岳区法院作为协议签订地法院进行管辖，就关于房产过户手续问题达成《协议书》，约定后者负责抵债房产的过户。杨涛介绍，中银实业在此期间未履行协议。山东企业托管公司向泰安市岱岳区人民法院起诉，并裁定该公司对前述房产“享有所有权”，办理房产产权手续等。山东志成公司等债权人也对此采取了类似“曲线救国”方式。

但在2010年，岱岳区人民法院发出 “民事裁定书”，裁定“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，撤销了上述民事调解书。与此同时，济南经济投资公司向山东高院申请执行，被执行人为济南中银实业、山东齐鲁投资、济南汇统地产等。2010年6月21日，山东高院执行裁定书裁定，“面积约13594平方米的所有权归买受人济南市经济开发投资公司所有”，买受人“可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”。

“主要的焦点就是债权人没有办理房产产权证，房产未实现等级转移。” 杨涛直言，“涉事者”也不认定债权人曾入驻占有。

山东企业托管公司对此向山东高院提起诉讼，被告包括济南经济投资公司、济南中银实业等。2014年7月3日，山东高院民（2013）鲁民一初字第11号民事判决书显示，“山东企业托管公司对案涉房产占有在先，济南经济投资公司申请执行在后，其权利属于一般债权”。并判决“对涉案房产应已停止执行为宜”。

《等深线》记者注意到，该判决书明确，该大楼为合法建筑，且不存在安全隐患，其部分审批手续尚未办理完毕的主要原因在于济南中银实业。杨涛介绍，山东企业托管公司主张要求济南中银实业继续履行合同的债权请求权。该判决书也明确，停止对上述房产（面积约1333平方米）的执行。

《等深线》记者获悉，该案最终上至最高人民法院。2015年4 月17日，最高人民法院（2015）民一终字第14号民事判决书维持了山东高院的“11号判决书”。

李阳介绍，山东志成公司、中和正信等其他债权人，也已通过法院诉讼等方式予以“财产保全”，但直到现在，各方仍在僵持着。

“最大烂尾楼”重组烂尾

8月23日，中银大厦二期大楼地上一楼，正在紧张地进行装修，玻璃门上贴着“新店筹建”字样。大厅内的指示牌显示，该大楼11楼层以上已有其他单位入驻办公。杨涛等债权人称，上述“涉事者”一并交予山东建邦集团重新组织物业公司接管大楼，并将债权人的房产已对外出租。

济南商界多名知情人士介绍，该楼地上共有21层，总面积6万多平方米，其地处寸土寸金的泺源大街东段，毗邻泉城广场、中银大厦、山东新闻大厦等济南地标建筑。但其大多时间曾是“寂寞”地矗立着，一度被当地媒体解读为“山东省城最大烂尾楼”。 

“从2009年下半年起，济南相应部门开始对该楼运作重组，多次尝试均没有成功。”济南市政府有关人士向《等深线》记者称，主要是因其债务关系错综复杂。 

《等深线》记者调查获悉，最大规模的一次重组来自2009年12月，并制定了“中银大厦二期资产盘活方案”（以下简称“盘活方案”）。该济南政界人士回忆，根据当时的规划，完成中银大厦二期大楼重组后，相关部门对其予以重新装修，并完善消防设施，使大楼正常运营使用起来。来自当地媒体的报道描述，“等这一切都完成后，该楼将成为一座‘金融大厦’，如果进展顺利，年内将有银行人驻办公”。

“盘活方案”内容显示，“中银大厦重组工作小组”负责人为时任济南市历下区区长雷天太、副区长聂军等负责决策、协调。两者现分别为济南市委常委、市总工会主席及济南城市建设投资集团有限公司董事长。

“盘活方案”介绍，中银大厦二期大楼在济南中银实业实际控制中，其中，地下1-3层的产权属于中国银行，地上7-14层中部分的产权属于香港中银投，剩余部分被法院查封。杨涛说，“盘活方案”认为第一顺序查封的权利人为济南经济投资公司，因此其目标是“以最低成本获取中银大厦完全产权”。

“盘活方案”同时明确，其原则是“依靠政府，采取适当手段，保全中银大厦；依靠法律，采取合法方式，解决遗留问题；先有效利用，后完善产权”。马东等债权人认为，“盘活方案”被外界描述成该大楼的一次“涅槃”，但实际是对债权人资产的抢夺。8月29日，《等深线》记者联系雷天太、聂军等人，并短信发送相应问题，但截至发稿，未获回复。

在此番重组烂尾后，2011年1月18日，时任历下区代区长张海波在《2011年政府工作报告》中对此有这样一句描述，搁置多年的中银大厦等项目成功复盘利用。 2012年1月10日，时任历下区代区长田庆盈在《2012年工作报告中》做了类似的报告内容，称“搁置多年的新开元广场、永安大厦、中银二期、齐鲁宾馆4个项目成功盘活”。

“就剩下中银大厦二期大楼还在搁置中，更无法被打造成济南的‘金融大厦’。”上述济南商界人士称。

8月29日，《等深线》记者向山东建邦集团和济南国资委去电、发函，希望就相应问题进行采访，但截至发稿时，未获回复。

（编辑： 郝成 ；校对：汪岚）

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