新房少一个卫生间，开发商却无责？| 购房注意事项

2015年11月，周先生与金杏房地产公司签订了《上海市商品房预售合同》，购买了全装修大平层房屋，周先生支付房价款，并办理了产权登记手续。

2016年8月，房地产公司将房屋交付周先生。

三年后，周先生发现卫生间数量的减少对其生活带来了不便，也造成了房屋价值的实际贬损，故将房地产公司诉至法院。

周先生诉称

双方在合同中约定房屋有5个卫生间，但交付的房屋仅有4个卫生间，被告违反约定擅自将其中一间次卧内的卫生间改为储藏室，对其使用造成极大的不便。

故诉至法院要求被告恢复卫生间的功能，否则要求被告赔偿房屋差价损失20万元。

房地产公司辩称

合同仅约定次卧卫生间的装修标准，并未明确约定两间次卧都配有卫生间，原告提供的宣传资料中也注明有四个卫生间，故被告交付的房屋符合约定。

2016年交房时，周先生提出了32条装修瑕疵，但未提出卫生间改储藏室的异议，直到2019年才起诉次卧缺少卫生间，可见原告对房屋改动是认可的，故被告不构成违约。

开发商改变房屋部分使用功能

违约责任到底该如何认定？

法院认为

双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。

合同附件三中针对两个次卧未明确均附带卫生间，原告提供的宣传资料中的房型为四房五卫（含保姆房卫生间），但文字表述为四房四卫，故双方对应装修几个次卧卫生间约定不明。

即使被告在相关行政部门报备资料和发出的宣传资料中明确系争房屋有5个卫生间，但原、被告双方对于系争房屋功能布局的约定应受双方签订的预售合同调整。

预售合同约定，被告可能会对室内外细部作出调整，以便提供给原告的房屋更加美观和实用，故被告可在不严重影响房屋使用功能的基础上对室内装修进行调整。现在缺少一个次卧卫生间造成的不便，未达到严重影响居住使用的程度。即便被告将卫生间改为储藏室未经原告同意，原告在交房时未就此提出异议，收房后长时间里也从未向被告提出过异议，应当确认原告收楼时对包括次卧在内的房屋布局已经认可。

故原告现在再以被告在房屋次卧布局上违约为由主张被告承担赔偿责任，缺乏依据。针对原告要求对房屋贬值损失进行评估的申请，亦无必要。综上，法院判决驳回原告的诉讼请求。

法官提醒

购房者在购买房屋时应尽可能保留看房时开发商提供的资料以及销售人员作出的说明承诺等信息，同时在签订预售合同中对于约定不明确的内容应加以明确。一旦发现所交付房屋与约定不符，购房者应保留证据并及时提出异议或诉诸法院。

如所交房屋与合同约定的房屋虽有不符或质量瑕疵，但并非无法修复，若购房者以开发商违约为由拒绝收房，并主张逾期交房违约金，则法院一般不予支持。此种情况下，购房者应理性对待，可及时收房，保留证据，再主张修复等权利，以免扩大损失。

若开发商交付房屋的主体结构、基础存在质量问题或房屋存在其他严重的质量问题无法修复的情况下，购房者有权拒收房屋并有权要求解除合同、退还房款、赔偿违约金。

（文中当事人系化名）

主审法官 | 陈菊芳

撰稿 | 盛诗怡

编辑 | 朱晶晶

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