【研读】大文豪曼因斯坦文章——楼市（4）
前言
本篇研读2018年1-6月大文豪楼市的论述。
统计：主要统计大文豪主动提及“楼市”相关词的次数。而粉丝留言提及，但大文豪答复未直接提及的，视问题质量纳入。全文搜索关键词：楼市、房产、房地产、房价、水泥、房贷。
校验：时间以最早提及为准。校验结果大致分为：一致、不一致、待验证。如大文豪提及具体时间，则按该时间作为校验时点。即便延迟实现，也按不一致统计。
正文
总结：
中国的命门是外储，不是楼市
楼市的问题是三四线城市库存
涨价抢去库存，楼市锁死外汇
房产税是替代土地财政的税源
房产税是累进税率
土地多方供应，发展租赁市场
土地确定激活农村消费活力
雄安模式对楼市旧模式釜底抽薪
房子去金融属性，回归居住属性
企业债务转移到居民
房子债务挤压居民消费
中国楼市已是很大泡沫
美楼泡沫已超过次贷危机
明细：
分析：
……从每月更新的金融数据来看这次降杠杆的过程中最明显的态势就是企业降杠杆，居民加杠杆，其中楼市涨价去库存居功至伟，人人都在争抢实现财富梦想的船票，殊不知这很可能就是永远无法到达梦想彼岸的泰坦尼克号。 大文豪曼因斯坦，公众号：大文豪曼因斯坦2018，大事近矣
我的理解：恰好今天在微博看到一张图，来自JP摩根。当时一直谈降杠杆，可过后看企业的杠杆也没降，而居民的杠杆到加到超过50%了。居民贷款存量中，房贷占比一半以上。如加上“首付贷”以及购房后的装修购置等，购房相关贷款在居民债务中的比重可能更高。
……楼市的重点工作……我的理解这项重点工作主要有三层，一是供应端，对于土地应方面，允许多方土地供应，比如集体土地入市；对于房屋供应方面，可以参考雄安新区新型城市化的模式。二是大力发展租赁市场，尤其是以地方政府、国有企业、商业银行等为主体的租赁企业。三是建立房地产长效机制，其中比较重要的一点就是房产税……会还没开完肖部长就迫不及待的在人民日报发表署名文章称，着力完善直接税体系。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。一旦房产税立法并实施，直接导致房子供求关系和房子的持有成本，同时也将为地方政府扩大税源，本来地方财政就捉襟见肘，有这等好事他们不撒丫子落实好才怪呢…… 大文豪曼因斯坦，公众号：大文豪曼因斯坦2018，大事近矣
我的理解：从供需角度看，首先是增加供给。中国有很多集体用地，包括村委会的，国企的，铁老大的等等，不能直接改成商品房开发用途的，可以用来建公租房、单位自用房等。在把房奴都诱进了楼市后，锁死逃跑大门（流动性），接下来就是由以前的吃增量（卖地），变成吃存量（收税）了。
私以为房产税并无作用，最后还是转嫁给租房者
作者：我可以明确告诉你私以为的是不会对的，昨晚写的太晚有一点忘了提醒大家，现在置顶提醒。请大家注意一下肖部长之前是干啥滴，然后就会明白这个任命的深意了。
……房产税不会改变一线城市的供求关系，一线的供应本身是极度萎缩的，又有严格的限购，炒房资金不多，房产税逼出的那点供应在庞大的需求面前就是沧海一粟……
作者：关于房产税的影响我们看疗效，肖部长厉害着呢。另外，关于股市去年的状况是正确的，以后走到更低的位置于战略考虑更为正确，这一点毋容置疑。
大文豪曼因斯坦，公众号：大文豪曼因斯坦2018，大事近矣
我的理解：房产税能否转嫁到租房者呢？一方面取决于供需，比如CBD附近的房子向来不愁租不出去的，可以适当转移。而偏远的可能原本出租就困难的，如何转嫁？而另一方面，转嫁也是有限度的，如果房租支出在个人支出占比太高，就会考虑离开。
当时财政的部长肖部长，是原国家税务总局局长，所以大文豪说在房产税方面他厉害。而2018年3月之后，财长已换为为刘部长了。
关于楼市，最近有一些城市放松限购，很多人估计又沉不住气了，甚至又在担心房价即将迎来报复性上涨。之前的文章我已经给大家推断过地方债是如何转嫁到购房者身上的，包括之前有些地方推出的学历落户等政策，明面上美其名曰争抢人才，实则接盘侠不足哄抢接盘侠，很多地方购房能力其实已经严重不足，也可以称之为接盘能力。何以见得，17年的数据出来之后在闲暇之余我大概翻了一下，全国的人均收支结余竟然跟人均购房支出相当，这是什么概念，简单说来就是老百姓除去生活必须所需的费用，其他的钱几乎全部都拿来买房了。这是全国的平均水平，在一二线城市恐怕不止。 大文豪曼因斯坦，公众号：大文豪曼因斯坦2018 楼市，加息，汇率及其他（1）
我的理解：再次提及人均收支结余几乎都用在购房支出。这个数据我一直没找到数据源。假如这个数据如大文豪所说的，那说明楼市正在反噬消费，这才是最危险的。看下最近几年的中国消费品零售增速吧，还有钱消费吗？
这也就不难解释为什么17年人均消费支出可怜之至了，之前说大家想换美元？你没钱了，你没钱了，你没钱了。而现在是消费你也没钱了，没钱了，没钱了。现在老大哥是铁了心推行让房子回归住宅属性的长效机制，最近国土资源部也出来表态了，土地供应端也将迎来破局。对于集体土地可入市规模大家千万不可小看，尤其是很多国有企业。另外，大家也请留意对于房子金融属性的剥离，好像有的地方已经禁止十五年以上房屋的抵押贷款了，十五年还是太久，我还是维持五年的看法。楼市会在长效机制之下慢慢回归理性，当然中美摊牌的话只会加快这个过程，有些事会迟到，但绝不会缺席。 大文豪曼因斯坦，公众号：大文豪曼因斯坦2018 楼市，加息，汇率及其他（1）
我的理解：对比下深圳和广州，房价深圳大概是广州的2倍。看看居民杠杆率及居民消费情况，就可以体会到大文豪说的，你没钱了。
来源：山川网
来源：https://www.sohu.com/a/326908796_642249
……现在楼市仅仅是冻结而已……
……中国依然会选择放水救市……
作者：这种问题我一般不会回复的，鉴于你之前跟我说的今天破例回复一下。对于楼市我已经说的够多，请认真仔细阅读并理解做出理性选择。任何说法定要经得起推敲且需要财政和货币等政策的验证，更要符合顶层设计。这次是中华民族百年乃至千年一遇复兴时机，十九大报告也写的很清楚，老大哥将做何选择毋容置疑！
……房产税及一系列完善的与房产相关的法律，法规推出，彻底改变房子的投资属性，房子是用来居住，不是用来投资或投机的。既套牢了国内外投机贪婪的资本，又增加了地方税收，一石二鸟。(房产税可能会晚点2019)……
作者：文章对未来局势推断的精华基本都在这了
大文豪曼因斯坦，公众号：大文豪曼因斯坦不见棺材不落泪，希望说的不是你
我的理解：大文豪强调在大战略面前，不可能再放水救楼市了，这里待验证。
……从两会来看老大哥不会主动刺泡沫，也就是主观并不希望一线城市房价下降……
作者：有啥不敢提的，其他留言中我已经明说了。要我说现在的楼市离墓场也不远了，哼！先做备选吧
房产税没列入国务院今年立法计划，会不会又是一个不了了之的政策
作者：你想的太美了，房产税可是以后重要的税源，到时候谁也别想跑而且可以明确告诉大家征收标准在大家意料之外某些人的小九九可以继续打，但是没有用哼！
对房子是刚需有什么建议吗？
作者：对于房子，降是必然，理想的情况是稳中有降，可问题是很多事往往很难如愿
大文豪曼因斯坦，公众号：大文豪曼因斯坦放眼国际局势看老大哥一系列改革
我的理解：搜了下房产税立法的新闻如下，无其他新闻源佐证，仅供参考。
从目前情况看，我国的房产税立法早已经启动，房产税离我们已经不远了，从2019年房产税完成立法，同时不动产登记全国联网，到2020年人代会审议通过，估计在未来二三年内要推进房产税。 和讯网，http://house.hexun.com/2020-01-15/199981700.html
……请问先生：真的会发生金融危机，导致全国楼市都暴跌么，还是因城施政，有的城市的房子还是有机会。望先生提示，不胜感激
作者：近的对照08年次贷危机，远的嘛对照大萧条
……传言里税率采用累进制，不超过基准套数和人均免征额的部分……
作者：这个事呢现阶段我不宜说太多，我只能说累进制是难免的，至于怎么累怎么进尚不确定，但是有一点很明确房产税是未来很重要的税源，不正儿八经的征收怎么对得起重要税源这几个字，你们好好体会吧
……今明年还会有更加严厉的政策出台……
作者：货币政策配合剥离房子的金融属性绝对立竿见影，只是时机未到而已
大文豪曼因斯坦，公众号：大文豪曼因斯坦世人都在说毛衣战，我独言原油期货上线
我的理解：关于发生金融危机，房价是否暴跌，按大文豪举的例子，但是惨不忍睹，仍是一个待验证的预测。
……仍然对房产抱有幻想的人……可怜之人必有可恨之处。
作者：再置顶一条，让大家分享各地楼市的情况并不是让大家只看到价格或者抢购的表现，大家需要根据这个表象发现背后的问题！好一个买到就是赚到，天下从来没有免费的午餐，更不会掉馅饼！这个朋友的这句话我也想送个某些人！
最近开会提出的扩大内需，是不是大文豪之前说的启动内循环了？
作者：是的，做好进出口基本归零的准备吧！但启动内循环绝不是再启动楼市，老大哥还想基业长青呢。这个时候喊抄底楼市的不是蠢货就是别有用心！
先生认为启动内循环的方式方法是什么呢？
作者：简而言之主要两点，以雄安新区为代表的新区建设，土地确权激发农村消费潜力
大文豪曼因斯坦，公众号：大文豪曼因斯坦勿谓言之不预也
我的理解：首次提及农村土地确权，这个在雷思海先生2013年的书的《大对决：即将爆发的中美货币战争》中是一个关键策略，目的是在出口熄火的情况下，通过城市-农村、东部-西部等内部循环维持经济。
……大家可以搜下温州房价腰斩，在2010-2011年期间，温州买房子的难度比大家描述的还要夸张的多……然而2011年底限购房市低迷，温州企业资金链断裂（房地产融资互保交叉联保），房价直接腰斩（略微夸张，高端盘腰斩，普通商品房降1/3），直接导致温州沉沦至今……采用摇号售房，房市看起来繁荣至极……媒体解读为限购升级，实际上会引起需求性恐慌，会导致一些本来没有购房需求的本地人参与摇号……地方政府对棚改土地出清回款的焦虑可以理解，但这种方式实在是饮鸩止渴，在需求过度膨胀后，反而会加速房市的资金链断裂。只希望现在老大哥的去杠杆去债务会有效果，中国房市可以软着陆……
作者：这位朋友的留言非常值得大家参考！
大文豪曼因斯坦，公众号：大文豪曼因斯坦勿谓言之不预也
我的理解：温州的房价，疯狂时力压北上广深，今天的第2篇转载了中国十年房价排名变化的视频，可以感受下。
货币政策如此你还能指望房价往上冲么……
……火中取栗了
作者：不会让大家等太久的。本身的经济周期叠加大国博弈的推波助澜一场全球性的经济危机早已不可避免。中国的楼，美国的股大家很快就会看到反身性最好的注解。
……买商铺的网友劝住了……
作者：老大哥非常清楚楼市有多荒谬，不清楚的只有下面那些已经疯狂的赌徒。现在很多不起眼的政策其实是为房产税铺路的，作为未来重要的税源，其征收方式基本上会采用累进制。
……别有用心……
作者：楼市的事情尚未兑现，但我并不认为我错了。就像去年胜利大会开完之后我马上对A股做出明确的论断，之后一个月不断有人站出来让我认错一样。我能够给大家的是判断，而时间会给出最好的答案。
大文豪曼因斯坦，公众号：大文豪曼因斯坦局势拨乱纷纷，到底何去何从？
我的理解：我补充了2018之后到现在M1/M2数据，可以看到如大文豪所言，2018年以来同比增速持续下降。在结合之前提到的，楼市的核心是资金，会被货币收缩影响的。
来源：https://legulegu.com/stockdata/m1m2
……个人认为房产税最终也会转嫁到房租中……
作者：我替她来怼你这条：目前房子已经是流动性极差，市场上没有流动性的东西资本是根本不屑于触碰的，现在看到的局面更多是充分利用了大家的贪婪和美好预期，一旦这样的预期反转再叠加房产税，市场上将是无穷无尽的抛盘，五年八年都抛不完。那些高位的投资者将永远站立在喜马拉雅，而且永远不会有人来解放。
……清理各种有违产权保护……为稳定市场而采取的对冲手段……
作者：我一再强调很多起眼甚至不起眼的政策其实都是在或者已经在为房产税铺路，包括前一段时间出来的某些政策。最近我在外面，等我回去之后吧，如果必要就单独解读。没有必要的话下一篇文章中会简单说一下。
大文豪曼因斯坦，公众号：大文豪曼因斯坦局势拨乱纷纷，到底何去何从？
我的理解：房产税目前太低调了，就像新闻一样，字数越少事越大。
……M2数据增速和社会融资存量增速，都继续保持低位运行，但社会融资数据大幅下跌，社融规模环比几乎腰斩，说明银行继续大力收缩非标业务，旁氏借贷很快将玩不下去了。众多高负债企业很快将步入举步维艰的地步，其中就包括地产和银行。……这次出去发现一个很有意思的现象，很多中介走向街头推销二手豪宅，有些直接折价甩卖，也许这些有钱人事到临头才感觉到苗头不对，可是现在才想着脱身恐怕为时晚矣……老大哥开启加息进程之后，楼市将面临怎样的局面想必不用我再多说了吧，如果还不清楚请翻阅历史文章…… 大文豪曼因斯坦，公众号：大文豪曼因斯坦2018 楼市，加息，汇率及其他（3）
我的理解：大文豪提及社融下降对高负债企业的影响，所以才有某些房企发行美元债的年化利率超15%的情况。
关于楼市的很多政策其本质就是围绕房住不炒，剥离房子附加属性让其回归居住属性，包括土地财政政策调整，金融资源配置方向调整，房产税，甚至国地税合并改革等。很多人纠结于某一项政策什么时候出，影响如何。我想说的是这很重要么，只有方向和目标定下来了，达不到目标很多政策都可以调整。房子真不够住的么，有心的朋友可以下来多了解一下，真是情况到底如何。房子这个东西又不像其他东西，一家多消费个三套两套的也是没问题的，现在大家去抢是因为大家基于过去的经验，是觉得这个东西还会一直涨下去。可一旦转势谁还有抢购的动力和意愿，一旦下跌那将是无穷无尽的抛盘，五年八年都不可能抛的完。 大文豪曼因斯坦，公众号：大文豪曼因斯坦2018 楼市，加息，汇率及其他（3）
我的理解：房产和黄金都是大周期投资品，上涨下跌是几年、十几年为周期。
有朋友提到深圳的二次房改，希望我对这个政策做一个解读，我不会针对任何区域性政策做任何解读，但其中的重点内容我可以单独拿出来简单说一下。就是关于土地供给的问题，现在在推的一个事情叫土地多主体供应，很多国企是有大量的集体土地的，现在允许这些土地入市或者直接在这些土地上盖楼卖给自己的职工，而这些房子的价格将远远低于市场价，也就是两到三折吧。这也是从上到下推行房住不炒的一项重要举措，这样的举措也会大范围推广，这样的土地供应量据我所知非常可观，其中最典型的的例子就是铁路系统。再说明白一点就是，现阶段老大哥已经主动消灭接盘侠了，咋就还有那么人还抱有乐观的幻想呢。 大文豪曼因斯坦，公众号：大文豪曼因斯坦2018 楼市，加息，汇率及其他（3）
我的理解：详细解释了集体土地供应对楼市的影响。
对于楼市的问题，很多人我被打脸，甚至而幸灾乐祸，半年前有个类似的例子，就是当时对于股市给出过近乎疯狂的判断，后来甚至还有人站出来让我认错，但我拒绝不认错，我相信时间会给出最好的答案，半年已经过去了答案显而易见。时至今日，对于楼市的问题我依然拒绝认错。说实话老大哥死扛到现在一直都没有跟随美联储加息确实出乎我的意料，但是该去面对的终究要去面对，该来的也终究要来。有很多事可以迟到，但不会缺席。
……即使我不缺房，也不希望房价涨，因为我希望后代能够享受到更多简单幸福和快乐！
作者：大家需要好好体会什么叫高质量发展，说直白点就是楼市不休，实体不兴。
……开打贸易战，会不会楼市股市大水牛啊……
作者：痴心妄想！
大文豪曼因斯坦，公众号：大文豪曼因斯坦2018 楼市，加息，汇率及其他（3）
我的理解：楼市不休，实体不兴。这是我近两年对深圳的最大感觉。
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