【房地产杂谈】如何看待国务院六大政策支持保障性租赁房？

7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，《意见》旨在从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等6大方面全方位支持保障性租赁住房的发展。

其重点是减轻保障性租赁住房的企业负担，提高企事业单位、租赁企业等市场主体参与保障性租赁住房的积极性。同时，大力增加保障性租赁房源供给，解决新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。

如果朋友们关注最近半年的时事新闻，可以发现最近的时事动态基本上和我此前的论断一致，此前论断：

• 房产税尽快给安排上，彻底打掉房地产的金融属性同时解救地方财政紧张局势；
• 学区房属性剔除掉，断掉房地产绑架教育进行别有所图的炒作行为；
• 国家队全面进驻租赁市场，加大供给，夯实租金天花板！

最近时事：

1. 打击校外辅导机构；
2. 北京东西城区和海淀区小学入学改革；
3. 北京有地区开始开展“暑期托管服务”；
4. 上海市（浙江省）中考招生改革以及扩大优秀教师轮岗；
5. 主要城市（比如上海）十四五规划中保障性住房和公租房等建设用地面积明显增加；
6. 2021年5月，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、国家税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会。

该《通知》是突然出现的么？显然不是、铺垫已久了。关于解决新市民/青年人住房难问题，去年年末的经济工作会议已经明确说明了，本《通知》只不过是复述强调，基本内容和去年末的经济工作会议内容相差无几，对于“经济工作会议”我去年12月份还解读过，旧文《经济工作会议解读：房地产谢幕，租赁时代到来！》。

国务院六大政策，归纳总结涉及三个方面：土地、税费和资金三管齐下促进租赁住房市场的发展！

分别分析如下：

1、（一）进一步完善土地支持政策&（二）简化审批流程

这两个政策其实是一个目的，就是千方百计加大租赁住房土地供应。

其中包括提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例；产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%；变更土地用途用于建设保障性租赁住房，不用补缴土地价款；……

行政审批环节也给予支持，提高项目审批效率等。

北京将加大多层次保障性租赁住房供给，针对中低收入家庭自住需求，大力筹集建设各类租赁型住房，提高公共租赁住房备案家庭保障率，新增供应套数占比不低于40%。新增集体土地租赁住房等政策性租赁住房供地占比不低于供应总量的15%，鼓励存量低效商业、办公、厂房等建筑改造为租赁型职工集体宿舍或公寓。

上海市房管局局长王桢表示，据初步测算，“十四五”规划期间，新增住房供应约105万套；其中，租赁住房42万套（包括间和床位），占到供应总量的40%。

深圳的十四五规划是建立公共住房用地储备库，优先保障公共住房用地供应。到2025年，建设筹集公共住房40万套。

还有，国家目前大力发展租赁住房，国家队肯定要身先士卒作表率的。

本《通知》在细节层面夯实了国家要加大租赁市场发展的恒心，而且在最关键的土地上给予支撑，国有企业就是国家队了，以后的市场主导力量，只要国家队做好压舱石作用，租赁市场的天花板就有基准点，租赁市场就不会发展价格过热情况！

2、（三）给予中央补助资金支持&（六）进一步加强金融支持

这两项政策也是一个目的，加大租赁住房市场的资金支持。主要有：

加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。

房地产是一个资本密集型产业，主要资金来自于金融机构的融资。目前房地产的大背景是：普通商品住宅开发商的融资渠道被严格限制，导致一些知名房企都出现融资困难以至于现金流出现问题。比如：华夏幸福、恒大集团、泰禾集团等。

但是，如果您做的是租赁住房的开发，国家还会给融资开绿灯，此消彼长，下个时代属于谁显而易见！

3、（四）降低税费负担&（五）执行民用水电气价格

这两项政策就是税费方面的支持了，主要涉及住房租赁增值税、房产税等税收优惠支持，以及免收城市基础设施配套费。用水、用电、用气价格则是按照居民标准执行。

目前，国家不仅在土地方面倾斜租赁市场，而且还能在税费方面给予减免，可想而知租赁住房市场会是未来房地产板块的重点发展方向。

通过近期国家大小会议内容、各种人物讲话以及不同政策文件的下达。可以清楚明白得出：国家不走房地产老路了，而且要发展租赁市场、老旧小区改造，夯实底层人民幸福。

我国已经在卸去房地产推动中国经济发展的引擎作用（其实现在不算少引擎作用了），转而优化房地产行业的存量市场，着重解决社会底层人民的基本住房需求。

统计局公布的2020年年终房地产相关数据如下：

2020年，房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，其中，住宅施工面积655558万平方米，增长4.4%。房屋新开工面积224433万平方米，其中，住宅新开工面积164329万平方米，下降1.9%。房屋竣工面积91218万平方米，其中，住宅竣工面积65910万平方米，下降3.1%。

目前住宅施工面积655558万平方米，大约65.56亿平方米，按照人均40平米算也可以容纳1.639亿人了。

其中，今年就新开工164329万平方米，大约16.4亿平方米，按照人均40平米算也可以容纳4108万人了。

如果未来每年新生儿按照1000万计（几无可能，20年出生人口仅1200万），那也要足足16年才能消化完。

而且，仅2020年住宅新增施工面积就足以4100万人居住。

这些数据，但凡正常的人都会觉得细思极恐并远离房地产！

七普数据显示，城镇化率被大幅度上修，2019年末统计局公布城镇化率为60.60%，这次直接上修到63.89%，以我国当前人口老龄化形式，随着农村老龄人口的去世，城镇化率会自动快速增长（类似日本）。

城镇化率见顶了，日韩的历史经验，第一阶段城镇化率就是70%，随后是因为人口老龄化农村人口离世导致城镇化率被动上升。

这充分表明过去十年的数据对中国真实的城镇化率严重低估了。这一数据对于房地产市场并不友好， “过去数据的低估说明未来我国城镇化率提升空间有限，我国房地产新房市场有可能提前到顶”。

十四五规划城镇化率65%，意味着未来五年城镇化率增加1.11%就可以完成目标了，很明显城镇化见顶、已到末期，这也与我的预判一致。

无数事实证明：现实情况在紧锣密鼓兑现我的预判是对的！

还是那句话：房地产开发这个赛道已近玩完了！人口老龄化才是我国要解决的核心问题，是重中之重！

备注：图片来自网络

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