查看原文
其他

如何看待上海房贷利率上调,首套将从4.65%调整至5%,二套利率从5.25%上调至5.7%?

胯下痛公寓新之助 悟空新之助 2021-09-08
上海终于上调房贷利率了,此前上海房贷利率一直是中国的低谷,现在基本上全国各地的房贷利率都普遍上浮,过6%已经稀松平常!
不仅如此,上海也出台二手房价格核验,这是二手房指导价过渡;还有房屋赠与也被纳入限购范围,算是遏制炒房下的补短板/打补丁。
对于上海的房地产政策,我曾在旧文《房市漫谈之上海,魔都楼市基本面》评价过:2020年因为疫情对上海经济影响,其对房地产实际上是睁一只眼闭一只眼。本次算是不折不扣执行国家意志!
提高房贷利率就是国家级的劝退,历史数据表明一般房价低点时候对应的房贷利率较低,相当于鼓励居民购房;而利率高点,就是劝退,此次去房地产泡沫是系统性的、绝大部分地区房价倒下去就起不来了,极少数核心地段房产怕是要花10年时间才能解套。
刚需现在极限杠杆接盘,以后怕是整个家庭沦陷,一些人只会说刚需买房变难了,要是你现在接盘,过几年又会骂娘:“当初为什么让我们接盘,不阻止我们!?”
别被一些说——“投资农业银行、永远涨(某酒)”“19年喊四五年城市房价会翻番(这家伙还想对赌来着)”“核心地区永远涨(东京谢谢你啊,茅台/腾讯这么核心也要看估值啊,2000年美股互联网泡沫微软股价打三折,直到14年后才创新高,苹果则是5年后才解套,时间成本这个重要因素这些垃圾大V永远不会告诉你们)”——的不负责任大V给忽悠瘸了。
四川房地产一哥蓝光顺利走上华夏幸福、泰禾集团的老路——债务违约,恒大则是到处借钱(甚至特高息钱都要)并且打擦边球打折卖房回笼资,这就是这些大V说的房地产盛景吗?现在只有大房企出问题还有资格上新闻报道,小房企倒闭是无人问津的!
为什么最近几年,房地产和银行板块股市走势一言难尽?因为中国房地产和银行存在价值陷阱。
为什么很多房地产开发上市公司(万科、融创、恒大等)的市值纷纷破净(市净率小于1),这表明资本市场认为目前房地产企业的资产是有很大水分的,所囤的土地有资产缩水风险,别以为拍下的地就是稳赚不赔,中国房地产稳赚不赔的历史早就过去了!
银行和房地产是形影不离的两个行业,一荣俱荣、一损俱损。上个世纪80年代末,日本房地产泡沫泡沫之前,全球市值前10,好几家日本的银行。之后呢?
为了挽救生育率和促进产业/消费升级,继校整治外培训之后,房地产是下一个!医疗医药方面,集采等也在稳步推进!
我觉得最近大家最好每天花30分钟看看新闻联播,主要看关键政策会议相关的新闻,比如昨天又有关于应对人口老龄化和促进生育的新闻:
有些朋友思考问题还是太局限了,单点思维,就我国当下房地产,首先要做的是修筑战壕,做好去泡沫准备,然后再明明白白去泡沫,房地产不是教育培训行业,需要系统性准备好防护堤坝。事情是循序渐进的,而不是总想着吃一个胖子。
有些人更搞笑说“国家只说稳房价、防止房价过快上涨,没有说要房价跌”,就当下的情况,如果国家喊出“让房价跌”,你知道会产生什么影响力吗?要想洞悉政策的变化,首先你要站在管理层的角度看待问题,而不是胡思乱想。如果你非得国家明确说“不”才能了解严重性,只能说你太有趣了。
房地产是资金密集型企业,“三条红线”“两条杠”等已经从资金层面扼住了房地产咽喉,要不是如此,恒大、华夏幸福、蓝光发展等还可以“拆东墙补西墙”。
“土地双集中”则是限制地方政府,威力正在显现,我说过很多企业会死在高价乱拍地上面,拭目以待!
提高房贷利率、首付比例、降低公积金贷款额度以及收紧贷款,这些其实就是一种筛选机制或者说是劝退机制,主要是尽量筛除(劝退)那些意图高杠杆上车抵御不了房价下跌风险的人。
如果您通过筛选,那证明你是“安全家庭”,什么是安全家庭?就是房价即便下跌,你们也不会弃贷。达到要求的刚需就是最安全家庭,即便下跌,也几乎不可能弃贷的。
以下为我国各大银行最新房贷利率,普遍超过6%,这个真的太吓人了(上海房贷利率低谷城市也上调了)。
房贷利率上调对新购房的钱包产生多大影响呢?
假设贷款200万,等额本息还款30年,此前房贷利率为5.2%,调整后变为5.4%(也就增加20BP)。那么,原本利息总额为195.36万,每月还款10982.22元;经利率上调20BP后,利息总额变成了204.30万(增加约8.94万),每月还款11230.62元(增加约248.4元)。
可见房贷利率上调对于大额房贷来说还是影响较大的。而且您还可以看到,我国房贷极其恐怖,房贷利率是5.3%时候基本上就是借一还二。
为什么说房贷利率超过6%就是打劫呢?因为太高了,上述条件不变,以6%房贷利率计算利息总额高达231.68万(借200万,利息就要还231万)。
知道日韩房贷利率多少么?目前,韩国房贷利率大约2.5%,日本则是0.5%-3.5%之间,都假设房贷利率为2.5%,那么同样条件下,利息总额才84.49万。日本房贷利率基本上1%左右,1%计算,同样条件下,利息总额才31.58万。
所以,我们不能单纯仅比较中日韩的绝对房价,虽然绝对房价我们也高高在上,我们还要考虑利率、公摊这样的因素。
很多人说什么日韩有房产税,其实,就我们这恐怖房贷利率,他们的房产税算的了什么呢?且不说我们房地产税改革也加速了!
此波房贷利率上调不影响存量房贷。
为什么存量房贷数额不会受影响呢?这主要与当初转为浮动利率(LPR)的规则有关,当初的转换原则是:转换后的房贷利率 = 当期的LPR(5Y) + 加减点数(可为负值)。(详细参见旧文《房地产杂谈,请速换成LPR浮动利率》)
转换期间统一参考2019年12月20日发布的5年期以上LPR数值(即4.8%),也就是说,转换时候的“加减点数”= (您当时的固定利率 - 4.8%)*100
转换后,“加减点数”就固定了,以后是不会变化的,之后的房贷利率只会随着五年期以上LPR而变化,但是,自2019年12月20日以来,LPR从来没有增加过,最近14个月LPR保持不变,可见,虽然各地在调高房贷利率,但是,由于LPR没变,所以对存量房贷没有影响。
目前,房贷利率构成为:房贷利率 = 当期的LPR + 加减点数(加减点数存在就是为了因地制宜灵活调整各地房贷利率)。当下,这些城市都是通过提高“加减点数”来上调房贷利率的。
考虑到当下五年期以上LPR为4.65%,较4.8%下降了0.15%(即15BP),按理说,只要您转换成浮动利率,未来五年期以上LPR不超过4.8%,您的房贷现在就已经稍稍减轻。

备注:图片来自网络


往期精彩推荐
  1. 【最新版2021】1.5万字讲清楚房地产的没落趋势

  2. 社会的寄生关系,显式寄生与隐式寄生!

  3. 【重要提醒】远离小房企,规避烂尾楼!

  4. 房地产杂谈,低线城市的房地产还值得投资么?

  5. 如何看待市场监管总局将要求“企鹅”音乐放弃独家版权?

: . Video Mini Program Like ,轻点两下取消赞 Wow ,轻点两下取消在看

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存