房地产杂谈，低线城市的房地产还值得投资么？

本文原本是为了回答一位朋友的提问，该朋友的提问是：“三线城市的房地产还有升值空间吗？还有县城里的房子敢买吗？”

先说结论：现在（2021年）还执迷不悟投资三线及以下城市房地产，无异于自我毁灭！

原以为说的是投资一线城市或者明星二线城市的房地产，细看一下，这位朋友说的是三线城市、甚至小县城。

那就无需万字长文了，不知道题主是不是被一些无良自媒体带偏了，居然问出了三线城市还有没有升值空间？（一年前，还有不少大V鼓吹三四线以下城市房价会翻番。）

我可以百分之百肯定的说：绝大部分三线以下城市房价将面临大幅度下降，参考燕郊，即便腰斩也不足为奇。

现在一些三线及以下城市新房都出现了不同程度的下降，即便是沿海三线及以下城市，也属于强弩之末，看似挂牌价格没下滑，实则有价无市，甚至有的二线城市也出现了明显回落。

1、支撑房地产的还是看供需关系

过去十多年，中国社会最大的洪流是城镇化，这是支撑中国房价大涨的根本因素，而且由于房改之前是单位统一分配住房，经济发展导致人民收入骤增，最终带来巨大的改善型需求。二者叠加，诞生了中国房地产的黄金10年。

什么阶级、贫富等不是根本原因，甚至都不是原因，而是历史洪流下的必然存在。社会存在阶级分层和贫富差距是很普遍的事情，有人群的地方就有分层。

基于上面的认识，08年的那波房价飞升是很正常的现象，即便08年之后房价猛涨了一倍，我都不觉得房价贵。记得14年和朋友讨论过，我比较费解为什么人们说房价贵。但是，15年就有一点刻意为之的味道了。但是这样的刻意为之还是有其物理基础的，一个社会是有一定的政策溢价空间的，而且15年我们的城镇化还有一定余量，三四线城市的房价还算处于合适区间。

现在有什么？七普显示人口结构危如累卵（不然也不会立马放开三胎了），经济发展也降速换档，国际环境不甚理想……

任何玄学都是基于客观物理现实，如果你只看了玄学，而看不到玄学背后的客观物理现实，只能表明，你看的可能不够深不够广。

中国房地产抓住人口和经济两个核心点就不会错：人口就是老龄化加剧并且即将负增长；经济就是降速换挡，产业升级和扩大内需。

七普数据清清楚楚，官方原话：2016年和2017年我国出生人口大幅增加，分别超过1800万人和1700万人，比“全面两孩”政策实施前分别多出200多万人和100多万人。2018年以来出生人口的数量有所回落，第七次全国人口普查初步汇总的结果显示，2020年我国出生人口为1200万人。

2020年出生人口相较于19年锐减约250万，相较于16年锐减600万、降幅大约1/3。

七普城镇人口占比（城镇化率）大幅度上修，2019年末统计局公布城镇化率为60.60%，这次直接上修到63.89%，以我国当前人口老龄化形式，随着农村老龄人口的离世，城镇化率会自动被动快速增长（类似日本）。

前些日子新华社发表了一篇文章说的是日本乡村城镇免费送房子，其实这样的送房子活动，至少7年前就有了（2014年开始送房子）。那篇文章描述了东京都偏远地区开始奥多摩町甚至免费赠送老化和空置的住房。

多摩地区距离东京核心区车程约2小时，与滴水湖、崇明岛、密云、增城到所在城市市中心距离差不多。

大家可以搜一下：我们上海崇明岛房价多少（约均价2万）？北京密云区房价多少（约均价2.5万）？广州增城房价多少（约均价2万）？浙江小县城房价多少（浙江是唯一全省房价过万的省，小县城均价过2万都不罕见）？

想想看，我们上面几个城市的偏僻角落，一套百平米的房子都要200+万呢？不仅本身绝对房价泡沫巨大，而且如果贷款购房，房贷利率是日本的4-5倍；本身还有离谱的公摊面积。

即便是考虑日本的每年房地产税开支，也远比我们实惠，我国的高昂房贷就足矣覆盖房地产税支出了。话说回来，我国的房地产税改革与落地也越来越近了。

关于东京核心区房价与上海的对比我也做过，我们房价依旧遥遥领先。虽然对比是痛苦的根源，但好在可以帮助我们认清现实、知道真相！

大家再想一想，我国的低线城市又会如何呢？

低线城镇以后年轻人都没有，谈何投资价值？

2、不动产投资时代已去

那么，一线城市的房地产值得投资吗？

泡沫太高也不值得投资，一个好的投资是以合理的价格买入优质的资产，如果买在泡沫高点，将会付出沉重代价，少则10年时间损失，多则本金永久性损失。

以一线城市当下的泡沫程度，很多人投资客可能面临本金永久性损失。参考日本东京，至今距离90年代巅峰还相去甚远。

很多国人对实物资产有一种执念，但是，有的金融产品比实物更值得长期投资和传承，比如茅台，比如腾讯。像巴菲特芒格，大部分资产就是金融资产，而不是什么房产，很多有钱人还有家族基金来让家族资产稳定增值和传承。

国内总有人举例说什么02年20万在上海or北京买房了不起，殊不知如果用20万在02年滚动投资茅台，早就资产过亿了。对了，过去20年，茅台并不是涨幅最高的公司。（万科、格力、福耀玻璃、泸州老窖上市以来收益都是千倍）

国人现在更喜欢投资房地产，主要是因为很多人可能觉得房子还有个实物，金融资产有点虚幻不踏实；还有就是过去几十年，房价上涨的惯性思维，这种刻舟求剑思维模式已经深入骨髓。

但是，时代变了，未来没有房地产的席位，未来属于金融资本的未来。与其执迷不悟投资房地产，还不如无脑买茅台、腾讯、谷歌、亚马逊等优秀公司！

备注：图片来自网络

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