以日本为鉴，当下还在投资房地产就是傻子！

不考虑时代发展脉搏以及当下中国房地产泡沫的极端现实，还教唆人们投资房地产的人，不是蠢、就是坏。

如下图所示，我国房价主要是08年以来拉起来的，尤其是08/16的两次翻倍上涨。

但是，这只能说明我国过去几十年确实是房地产表现良好，未来呢？未来肯定不属于房地产了。

那些刻舟求剑的人，必被时代巨轮碾碎！

前几天翻了一下2010年房地产历史数据，发现了一个有趣的案例：

2010年单个项目销售金额最高的是太原星河湾的72.02亿，但是销售面积仅34.60万平方米。

好家伙每平方均价过两万了（2.08万/平方米），这可是10年的太原房价，妥妥的高端住宅小区项目。

然而现在呢？挂牌价一路下行，实际成交价甚至跌破2万。

10年弹指一挥间，该小区还是原地踏步。这就是绝大部分中国城市的缩影，大部分中国城市还不如太原呢！

对于我国未来各种投资的走势，可能是日本+美国的混合体。一方面我国的人口老龄化进程和日本极其类似，不仅如此，我国人口结构更严峻；另一方面，我国在经济发展方向，尤其是金融系统会像美国那样发展，而且，我国的市场潜力是可以超越美国的。

当下这个时间节点，房地产大概率走日本当年的路子！

下图的日本例子清晰可见，上个世纪90年代日本资产泡沫破灭之后，房地产和股市持续了将近20年负增长，2010年之后日本股市回暖，房地产依旧一潭死水。日本股市在本轮疫情期间不断创新高，但是，还未突破89年的泡沫峰值，房地产更不用谈，距离峰值更远了。

日本的例子还表明，房地产的繁荣主要看贷款利率是否下调、银行愿不愿意输血，没有银行源源不断地向房地产输血，也不会有日本房地产“奇迹”，但是，容易钱不是那么好赚的，随着日本资产泡沫的破灭，日本的银行业也出现了破产兼并潮。

最近一年，我一直呼吁大家要有“少输当赢”的思维，金融危机不是零和游戏。

很多朋友喜欢问“投资什么保值、货币贬值怎么办”我不清楚多少人看过央行货币金融数据，看过就知道我国货币金融流动性收紧的意志，最清楚就是M2增速，连续两个月低于9%，回到疫情之前的水平了。

危机来临，不存在所谓的“大家都亏了，那谁挣了？”股灾您说谁赚了？美国房地产泡沫破灭的时候谁赚了？日本股市楼市泡沫双破谁赚了？输得少就是赚了！

很多人现在要学习“少输当赢”“谷底扫货”，小摩（摩根大通）已经准备了5000亿美元现金，就等美联储明确加息信号。对了，最新消息巴菲特伯克希尔哈撒韦现金储备达到1466亿美元，达到历史新高。

一个好的投资（包括股票、基金等金融产品的投资）是以合理的价格买入优质的资产，如果买在泡沫高点，将会付出沉重代价，少则10年时间损失，多则本金永久性损失。

以中国城市当下的泡沫程度，很多人投资客可能面临本金永久性损失。

很多国人对实物资产有一种执念，但是，有的金融产品比实物更值得长期投资和传承，比如茅台，比如腾讯。像巴菲特芒格，大部分资产就是金融资产，而不是什么房产，很多有钱人还有家族基金来让家族资产稳定增值和传承。

国内总有人举例说什么02年20万在上海or北京买房了不起，殊不知如果用20万在02年滚动投资茅台，早就资产过亿了。对了，过去20年，茅台并不是涨幅最高的公司。（万科、格力、福耀玻璃、泸州老窖上市以来收益都是千倍）

国人现在更喜欢投资房地产，主要是因为很多人可能觉得房子还有个实物，金融资产有点虚幻不踏实；还有就是过去几十年，房价上涨的惯性思维，这种刻舟求剑思维模式已经深入骨髓。

但是，时代变了，未来没有房地产的席位，未来属于金融资本的未来。当然，买入价格依旧重要！

长期看好中高端消费和医药医疗大健康。原因详见旧文《人口老龄化下，未来半个世纪的财富密码》。

备注：图片来自网络

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