【正本清源】如何看待《2021 中国城市租住生活蓝皮书》称 10 年内超 2 亿国人要租房？

一文揭露这个不正派的报告，正本清源。要点如下：

• 警惕资本通过制造观点控制舆论导向！

• 警惕平台经济垄断数据并且制造恐慌！

• 人口老龄化下，今年人口很可能负增长，明年负增长不成问题，5年后每年人口负增长估计500-1000万，假设其中一半是城里人，那么每年足够250-500万新增城镇人口居住；

• 而且在建住宅数目庞大、房地产税会将炒房客囤积的空置住房挤压到二手房或者租房市场，以及国家大力发展保障性租赁住房（比如上海十四五47万套保障性住房，足够100-150万人居住），这些数据报告选择性忽视。

对了，该报告在11月16日就发布了，居然一个月后才上热搜引起讨论，哈哈哈哈哈，这是什么神奇的力量推动的啊？（他们急了. jpg）

郑重告诉大家：今后，不要担心住房问题，真的，房地产现在已经是买方市场，手握资金才是大爷，千万别做接盘侠！

下面系统性论述一下我的观点：

1、

我比较不赞同罗永浩的情怀人设，我觉得罗永浩是天生的销售人才，科技实业不适合他，但是，罗永浩有句话还是很对的：

被包养就不要谈独立人格。（评王自如）

这下巧了，这个报告出品方也叫“自如”，只不过叫自如研究院。自如其实是贝壳旗下的租房平台，大家知道了吧。自如、链家和贝壳关系如下：

贝壳相当于京东，链家相当于京东自营，自如相当于京东超市。

自如研究院携手新华网共同调研编撰的《2021 中国城市租住生活蓝皮书》（下称《蓝皮书》）正式发布，由国wu院参事室特约研究员姚景源、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹、中国城市中心总工程师张国华、北京房地产中介行业协会会长李文杰联袂作序。

显然，这是自如找新华网背书出的报告，就是为了增强可信度，有些家伙居然还分不清，说什么新华网也在其中，所以公正的。这些人就是糊涂虫，一点经验都没有，这种项目，谁出钱谁才是主导方，难道新华网主动出这份报告？可能吗？都没有利益相关啊！

网上经常有讨论，美国一些财团为了左右国家政策导向，会出钱给科研单位、知名教授、智库机构做倾向性科研结果和报告误导消费者和国家管理层。比如可口可乐、还有美国一些传统能源公司为了限制绿色经济发展大趋势，出钱给科研单位研究“全球变暖”等关键问题得出对传统能源有利的结论。

现在，我们国内一些资本家也学会了，开始渗透/拉拢各种机构和单位做有利于自己的事情。不仅如此，一些大学也学会了制作各种排名表。

该文章测算数据是：《蓝皮书》是根据我国城镇化率平均2%的增速，预计在2030年中国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，将迎来行业发展的“黄金十年”。

但是他们知道吗？我国当下在施工住宅足够1.6亿人居住，未来10年人口负增长是既定事实，10年大约5000万人口负增长，加起来就是足够2.1亿居住的房子，再考虑房地产税挤出的空置住房和国家保障性住房目标，足够2.6亿人居住！

2、（老读者读完上面内容就基本差不多了，后面内容是复述！）

资本和平台经济啊，现在不想局限于仅仅垄断信息渠道了（因为越来越难了），而是想通过制造社会观点来引导人们的消费行为，这些消费观点一般通过什么报告出炉，然后买热搜等流量信息轰炸。（本例就是典型例子）

平台经济垄断数据但是并没有做好促进经济社会良性发展的角色，而是千方百计想赚垄断资源下的信息差利润。这就是我国各种平台经济的现状，概莫若是。

永远不可信任资本平台，其逐利太无底线了。

知道国家为什么打击平台经济、遏制资本无序扩张吗？不就是担心你们被胡乱割韭菜吗？现在是各种信息基本上被大平台把持了，只有平台掌握真实的供应和需求数据，为了单方面提高单客利润，就会利用信息不对称割韭菜。（这个不是我胡说八道，10月27日，半月谈也发表了文章）

就这样的，很多人还懵懂无知，认为责任全在zf，他们一方面想自由不受打扰，遇事之后又像个婴儿怪zf为什么没事无巨细做到位，甚至认为完全放任市场规律决定就对他们是利好？他们怎么会如此之天真啊。

他们不知道亚当斯密经济学的市场规律是理想状态的，现实情况完全不同，如果政府放任自流，所谓的市场规律就是资本意志的映射。以资本贪婪本性，他们在关键时刻不会想到要承担社会责任的，血淋淋例子比如P2P、HD、蛋壳爆雷等。

资本的贪婪行会导致周期性经济危机。要想让社会稳定有序发展，看得见的手怎么能少？要不然寡头资本垄断，那些不能创造价值的人会瞬间被他们抛弃。

在一个社会资源所有权不均衡的大背景下，一味的强调自由市场是不可取的，自由市场只会单方面利好有资源优势的个体、公司以及国家。

3、

在建住宅数目庞大、房地产税会将炒房客囤积的空置住房挤压到二手房或者租房市场，以及国家大力发展保障性租赁住房（比如上海十四五47万套保障性住房，足够100-150万人居住），这些数据报告选择性忽视。

原因1：在建住宅数目庞大

统计局最新数据显示：

2021年1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积928065万平方米，同比增长7.9%。其中，住宅施工面积656884万平方米，增长8.2%。房屋新开工面积152944万平方米，下降4.5%。其中，住宅新开工面积113374万平方米，下降3.3%。房屋竣工面积51013万平方米，增长23.4%。其中，住宅竣工面积36816万平方米，增长24.4%。

平均人均居住面积40平米算，2021年前3季度，在施工住宅够1.64亿人居住；新开工住宅面积够2800万人居住；住宅竣工面积够920万人居住。

结合2020年出生人口仅1200万，以及今年部分地区出生人口数目，我们一年新开工住宅就够生三年了、竣工面积也逐年富余（大于每年出生人口）。这就是事实，物以稀为贵，以后国人可能什么都缺就是不缺混凝土！

原因2：国家队入场发展租赁

还有，国家目前大力发展租赁住房，等国家队进场和个体户抢食，租房市场会进一步下压。再强调一遍，以后租赁市场是买方市场，别听一些牛鬼蛇神胡说八道。

按照上海规划，未来五年会提供足够100万人居住的租赁住房。而且，这样的力度不会仅仅持续5年，对于一线城市，估计会持续20年，那样就有足够400-500万人居住的保障性住房，这显然是会严重影响二房东未来的，这还不是最致命的。

上海市房管局局长王桢表示，据初步测算，“十四五”规划期间，新增住房供应约105万套；其中，租赁住房42万套（前几天公布的最新数据是47万套，增加5万套），占到供应总量的40%。

深圳的十四五规划是建立公共住房用地储备库，优先保障公共住房用地供应。到2025年，建设筹集公共住房40万套。

广州市比上面更多；武汉是25万套。

5年后，国家提供的租赁租房由于市场份额大幅提升，将具备较强的影响力，足矣夯实租赁住房价格天花板，让房租听指挥而非随意涨价！

原因3：房地产税落地后的供应激增

对于租赁市场来说，最关键的是房地产税试点已经落地（别给我提上海试点的房产税，有名无实罢了，详见分析《房地产杂谈，上海/重庆试点的房产税有名无实》）

目前很多炒房客之所以可以肆无忌惮宁愿房子吃灰也不卖、甚至不出租的根本原因就是没有持有成本，要是增加空置住房持有成本，供需关系将彻底扭转，这可是比政府建设百万套保障性住房威力还要巨大呢！

房地产税改革的直接目的不是为了降房价，其直接目的是为了增加地方财政收入。

但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。

当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的；如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流。

所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，供需关系下，二手房市场和租房市场可能会出现供过于求。

现在有些炒房客打着shzy旗帜行资本主义之实，完全是站在个人私利角度只看到了房地产税是税，而完全忽略其是重大社会意义！（旧文详解《【鱼池与鱼王理论】房地产税的落地，无疑会利国利民！》）

这些人，只想坐享其成国家提供的公共服务、享受时代给予的各种好处，不想承担相应的义务、半点儿责任不想承担，关键时刻就一心想跑路。

看看当下的生育率下滑速度，以及我国老龄化的进程，未来很可能什么地方都不缺混凝土房子，而是缺年富力强的年轻人！缺租客！

各地二手房挂牌数目飙升依旧交易冷淡就是例证！

补充原因4：看不见的时代进程！

以上还是看得见的历史趋势，看不见的呢？随着技术革命的飞速发展，VR/AR加持下，远程工作可能越来越普遍，同时智能驾驶也值得期待，这就导致逆城市化很可能会提前。

4、

我郑重告诫大家：只要你没有高位上车，人生绝对有机会翻盘！

大可不必绝望，因为翻盘机会已至，就怕你们没有定力和资金。

在2021年10月23日人da常委会授权国wu院开展房地产税试点改革后，房价未来走势根本就不用再浪费时间聊了！

房地产税基本和我历史分析路径一直，有历史文章佐证：

（1）18年4月我发布第一篇综合信性分析中国房地产的文章，字数不多，但都是核心点。其中就包含了对房（地）产税的分析，现在看还是一针见血。

（2）关于【房地产税】分析文章我过去三年写过很多篇了，详见本公众号，您可以按照下面操作步骤去公众号搜索房地产税相关旧文。

（3）看房地产分析文章，没看我的，看再多也是白搭；已经看了我的，看其他人就纯属浪费时间。我就是一支军队，房地产分析，看我足矣。

备注：图片来自网络

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