【精选答疑】土地增值税“二次清算”，是否需要税务同意？实务中我们可能都这样认为！

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来源：金穗源商学院

“老师，我们土增清算后，再取得的成本票据，税务机关不允许进行土地增值税的“二次清算”？！这个合理吗？”

------经常听到学员向老师追问这个问题。

毫无疑问，土地增值税“二次清算”是房地产企业具有代表性的争议问题，针对这一问题，

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为便于大家学习，小编将各地关于“二次清算”的政策规定，展示如下，以便于大家对照学习。

政策文号	相关内容
	纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法有效凭证的成本和费用，主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但原则上应在项目全部销售完毕时进行调整。
	纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。
	对房地产项目销售尚未结束前已清算，其后继续发生收支并取得合法有效凭证成本和费用的，可在项目销售结束之后据实进行重新调整。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
	主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，有下列情形之一的，经主管税务机关核准，可于每年12月份调整清算结论： 1.已清算完毕的房地产开发项目又发生成本、费用的； 2.纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的； 3.主管税务机关认为可以调整清算结论的其他情况。
	开发企业有下列情形之一的，可在自收到前款所述的《税务事项通知书》后三年内向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，调整清算申报审查结论： （一）清算申报审核完毕的开发项目又发生成本、费用的； （二）取得清算申报时尚未取得的扣除项目相关凭证的。
	第四十一条 纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法、有效凭证的成本和费用，主管地税机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但该调整应在项目全部销售完毕后进行
	清算时因未取得合法有效凭证，而未能认定的成本项目（简称未定成本项目），清算后取得合法有效凭证的，应分房产类型归集“后续成本额”，可在计算当期清算后转让房产应纳税额时后续扣除，公式如下： 单位建筑面积成本费用额=｛清算认定（或上期累计）“单位建筑面积成本费用额” +本期“后续成本额”｝÷清算可售建筑面积 清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积 本期转让房产有关税金及附加 纳税人在清算申报时应对“未定成本项目”进行附加说明，主管税务机关在清算审核时一并核实确认，否则相关成本不予以后续扣除。
济南市土地增值税清算工作指南（试行）	对房地产项目销售尚未结束前已清算，其后继续发生收支并取得合法有效凭证的，纳税人可在项目销售结束，且所有成本费用均已全部支付完毕之后，向主管税务机关申请据实重新调整可扣除项目金额和应纳土地增值税税额，进行最终的结算。

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