各地关于土地增值税清算单位的认定

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01

中央的规定

第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

02

天津的规定

关于印发《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（津地税地[2010]49号）

第三条土地增值税以区县级以上政府有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别进行清算。

03

海南的规定

一、关于清算单位的问题

土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算。

04

湖北的规定

五、关于滚动开发项目确定清算单位的问题

以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。

五、关于取得土地使用权所支付金额计算分摊问题

对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，原则上应按分期开发项目（以《建设工程规划许可证》为单位）占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

05

北京的规定

关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（京地税地[2008]92号）

第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。

关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（京地税地[2007]134号）

第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。

四、对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。

06

青岛的规定

第三条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。

开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。

07

广州的规定

一、关于清算单位确认问题

（一）对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。

（二）对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：

1．同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。

2．同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

（三）对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知（穗地税函[2010]170号）

七、对分期开发房地产项目确认分期项目问题

对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：

（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的；

（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

八、对分期开发房地产项目确认清算单位问题

对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

关于房地产开发企业土地增值税征收管理的补充通知（穗地税发[2006]39号）

三、关于项目界定及清算时点的问题[已失效]

《办法》中涉及的房产开发项目，是以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。同一立项分期开发的房产开发项目，在最后一期开发的建筑物竣工结算并向建设管理部门提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验备案表》的次季清算应交土地增值税。

08

大连的规定

纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。

09

厦门的规定

第十五条土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

一、关于清算分期标准

对2011年1月1日前采取分期方式开发并已经取得商品房预售许可证的房地产开发项目，清算分期标准仍适用《厦门市地方税务局关于印发<</span>厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（厦地税发〔2010〕16号）第十五条规定。对2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产开发项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。

10

江苏的规定

第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

一、土地增值税清算单位

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

11

南京的规定

南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答

三、清算单位确定问题

6、房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。

12

常州的规定

一、清算单位

1、清算单位的确认问题

国家有关部门审批、备案的项目是指由发改委（计委）、经发局审批的项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。

对开发周期较长的开发项目（一般是指从项目立项起满5年），纳税人可按照规划局的建筑工程规划许可证作为分期项目的依据申报办理立项登记；对纳税人自行分期开发且其收入、成本、费用按规定进行归集的，经主管税务机关核准，纳税人可申请将自行分期项目确定为清算单位，并同时将各期开发的建筑面积、投资总额、预计各期开工日期、竣工日期、销售期限等有关情况报税务机关备案。在房地产项目开发过程中，因资金和房地产市场等情况变化，应当将调整后的分期开发建筑面积和投资额等情况报税务机关重新备案。

2、立项登记的办理时限及要求

从事房地产开发的纳税人应当自取得房地产项目立项批文次月15日内，向主管税务机关办理房地产项目信息登记，填报《房地产项目开发情况报告表》及其附表《项目相关权证、报告统计表》、《项目合同统计表》。登记内容发生变化的，应自发生变化次月15日内变更《房地产项目开发情况报告表》及其附表。

13

吉林的规定

(一)土地增值税最基本清算单位为房地产开发项目；开发项目分期的，为每个分期开发项目。最基本清算单位的开发项目或分期开发项目的确认以对房地产业具有管理职能部门核发的证件、文书(立项批准证书、建设工程规划许可证、建设用地批准书、土地使用证、开工许可证、商品房销售许可证、项目竣工验收备案证)为依据。清算前，要填写《土地增值税项目登记表》(附件2)。

14

浙江的规定

浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答

问题二：房地产开发中，如何确认属于单一开发项目还是分期开发项目？

答：根据国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

因此对于分期开发的项目，须以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位清算；对于未取得国家有关部门审批、备案而自行确定分期开发的，一律以单一项目作为清算单位。

15

丽水的规定

丽水市地方税务局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（丽地税政[2007]87号）

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

16

银川的规定

关于上报《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》的请示（银地税发[2007]214号）

第二条土地增值税清算单位及相关规定

(一)土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。其他企业从事房地产开发项目，均比照本办法执行。

对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。经土地部门批准成片承受土地，由于企业有计划的对开发项目分期分批进行，先后进入开发阶段的，以分期项目为单位清算。

17

云南的规定

二、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

18

重庆的规定

一、关于土地增值税清算单位问题

根据《清算通知》规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售(预售)许可证规定的范围作为计税单位进行清算。

重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告[征求意见稿]

一、房地产项目清算有关规定

(一)清算单位及分类

房地产开发以规划主管部门建设工程规划项目为土地增值税清算单位，工程规划分期的，以分期为清算单位。

19

甘肃的规定

单位项目是指纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目；已竣工决算项目是指取得建设工程质量监督部门已出具工程质量认定合格证书，建设施工单位对工程已签署《工程造价决算书》的工程项目。

20

深圳的规定

二、对同一房地产开发项目有若干个预售许可证的，以预售许可证为单位编制项目编码。

21

宁波的规定

清算项目以规划部门审批的建设工程规划许可证中所列建设项目为准。

22

安徽的规定

关于土地增值税有关问题的批复（皖地税函[2012]583号）

二、关于房地产开发项目的确认问题

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”

上述“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。

2、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]第048号)规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定，此时，应以整个开发项目(包含普通住宅和非普通住宅)为基准，计算征收土地增值税。

3、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应在清算申请中明确，是否分别核算增值额，主管税务机关应区分不同情况相应处理。

23

辽宁的规定

一、关于土地增值税的清算单位

确定土地增值税清算单位时，地方税务机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位；对于分期开发的项目，地方税务机关应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。

24

西安的规定

二、清算项目的确定问题

清算项目以规划部门审批的《建设工程规划许可证》或房屋管理部门颁发的《商品房预售许可证》中所列建设项目为准。

25

濮阳的规定

关于发布《濮阳市土地增值税清算管理暂行办法（试行）》的公告（濮阳市地方税务局公告2011年第10号）

第十五条土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

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