各地关于土地增值税清算条件的规定

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01

中央的规定

第九条规定： 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条规定：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 

　　3.直接转让土地使用权的。 

　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 

　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　4.省税务机关规定的其他情况。

02

广东的规定

第六条  纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第七条  对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

03

北京的规定

第十二条符合下列情况之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：

（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。

（三）直接转让土地使用权的项目。

（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

第十三条符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售房地产）占项目全部可转让建筑面积在85％以上的，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的。

（二）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。

第十四条本规程第十三条所称竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一：

（一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）房地产开发项目已开始投入使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。

（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明。

04

江苏的规定

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

05

上海的规定

一、符合可以清算条件通知问题

根据《规程》第十一条规定，对符合《规程》第十条规定的房地产开发项目，主管税务机关确定需要进行清算的，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》（表样见附件），纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

06

青岛的规定

关于房地产开发企业进行土地增值税清算申报的通告（青地税发[2008]116号）

（一） 主动清算 

　　符合下列情形之一的，开发企业应主动向主管税务机关申报土地增值税税款清算： 

　　1、 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 

　　2、 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 

　　3、 直接转让土地使用权的。 

　　开发企业申请注销税务登记的，应在完成土地增值税税款清算并结清应补(退)税款后，方可办理税务登记注销手续。 

　　（二） 通知清算 

符合下列情形之一的，主管税务机关可通知开发企业申报土地增值税税款清算：

　　1、 竣工验收的房地产开发项目，已转让（含视同销售）和自用以及用于出租的房地产建筑面积之和占整个项目可售建筑面积的比例在85%（含）以上的； 

　　2、 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 

　　3、 有关规定的其他情况。

第六条　符合下列情形之一的，开发企业应当向主管税务机关申报土地增值税税款清算： 

　　（一） 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 

　　（二） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 

　　（三） 直接转让土地使用权的。 

　　第七条　符合下列情形之一的，主管税务机关可以通知开发企业申报土地增值税税款清算： 

　　（一） 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 

　　（二） 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 

　　（三） 纳税人申请注销税务登记但未办理增值税清算手续的； 

　　（四） 省税务机关规定的其他情况。

07

河南的规定

一、土地增值税的清算条件：

（一）符合《通知》清算条件（二）的纳税人，应在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关申报办理清算手续。

（二）对转让土地或以转让土地为主的（建筑物占总售价30％以内）纳税人，原则上采取查账征收方式进行清算。【此条款失效】

对非房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的，比照上述规定执行。

（三）纳税人申请办理土地增值税清算时，需报送的资料除按《通知》规定的资料外，还应填写土地增值税的清算表（一）（二）（见附件二）、报送清算前的各月土地增值税申报表和完税凭证。

08

厦门的规定

关于下发厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知（厦地税发〔2007〕108号）

第四条符合下列情形之一的，纳税人应当及时进行土地增值税的清算： 

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 

（三）直接转让土地使用权的。 

第五条符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

09

河北的规定

第十八条  符合下列条件之一的，可以进行土地增值税纳税清算：

      （一）商品房全部售出并能按照房地产成本核算中最基本的核算项目进行成本核算的；

      （二）纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

      （三）经纳税评估发现房地产项目利润或销售价格异常的；

      （四）纳税人分期取得旧房及建筑物转让收入，合同期满的

10

湖北的规定

第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工的房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第六条符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%（含）以上的； 

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目； 

（四）省地方税务局规定的其他情形。

11

湖南的规定

第九条  纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。 

第十条  对于符合以下条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或者该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或者自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 

所列第（一）项情形，对于房地产开发项目存在《办法》第十七条第一款规定的视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。

所列第（三）项情形，应当在办理注销登记之前进行土地增值税清算。

12

重庆的规定

四、关于土地增值税清算条件问题

为了正确把握土地增值税清算政策，土地增值税清算必须严格按照国税发[2006]187号文和国税发[2009]91号文的规定，依法进行清算。在清算过程中凡达到和符合清算三个条件之一的，要求纳税人提供合法凭证，完整归集成本费用后，进行土地增值税清算。

13

天津的规定

天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)（津地税地[2007]25号）

第四条 符合下列情形之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续： 

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 

　　(三)直接转让土地使用权的。 

　　第五条 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 

　　(一)已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 

　　(二)取得开发项目销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的； 

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 

　　(四)纳税人有涉嫌偷逃税款等税收违法行为的； 

　　(五)其它需要清算的情况。 

14

辽宁的规定

第五条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续： 

（一）全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目； 

根据辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限； 

（二）整体转让未竣工的房地产开发项目； 

（三）直接转让土地使用权的项目。 

第六条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 

（一） 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%（含）以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 

（三）地方税务机关认定有可能造成税款流失、经县级（含县级）以上主管地方税务机关批准清算的开发项目； 

（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。 

1、从事房地产开发的纳税人（以下简称“纳税人”）符合下列情况之一的，应当到主管税务机关办理土地增值税清算手续： 

　　（1）房地产开发项目已竣工验收且全部转让完毕的； 

　　（2）纳税人签订整体转让未竣工房地产开发项目合同的 

　　（3）纳税人申请注销税务登记，其房地产开发项目未进行土地增值税清算的； 

　　（4）直接转让国有土地使用权的。 

　　符合上述第（1）、（2）、（3）条规定的，纳税人应当在达到清算条件之日起30个工作日内到主管税务机关清算土地增值税。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》（见附件1），通知纳税人进行土地增值税清算。对在同一项目中相同类别的房地产已竣工验收且全部转让完毕的，可单独对此类房地产进行土地增值税清算。 

　　符合上述第（4）条规定的，纳税人应当在转让国有土地使用权合同签订之日起7日内，向主管税务机关申报。由主管税务机关核算应纳税额，确定纳税期限 

　　本通知下发之日前已竣工验收且全部转让完毕的房地产开发项目，纳税人应当于2008年1月31日前，主动到主管税务机关办理土地增值税清算手续。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。

　　2.符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 

　　（1）房地产开发项目已竣工验收，且已转让（预售）的房地产建筑面积达到可售总建筑面积的比例85％（含）以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；计算“转让比例”时，对在同一项目中相同类别的房地产，可单独对此类房地产计算转让比例；本条中“转让（预售）的房地产建筑面积”以已签订转让合同的房地产的建筑面积为准；“可售总建筑面积”以《商品房销（预）售许可证》中的《预售商品房明细》所登记的可售面积为准； 

　　（2）取得销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的； 

　　（3）主管税务机关认为有必要办理土地增值税清算的其他情况。 

　　主管税务机关要求纳税人进行清算的房地产开发项目，主管税务机关向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。

　　3.不具有房地产开发资质的单位或个人开发房地产或转让国有土地使用权的，应当比照本通知的相关规定执行。

15

云南的规定

三、土地增值税的清算条件

（一）根据《通知》规定，经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目，纳税人应按照土地增值税清算规定到主管地方税务机关办理土地增值税的清算手续。

（二）《通知》第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产的建筑面积；“85%以上”包含85%即以上。

（三）凡符合《通知》第二条第（一）项规定的纳税人，应在满足清算条件之日起90日内到主管地方税务机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件1）。经主管地方税务机关核准后，即可办理清算税款手续。对纳税人申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（附件2）并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，即可办理土地增值税清算税款手续。

16

广西的规定

一、符合下列情形之一的，由主管地方税务机关负责组织清算：

（一）纳税人开发的房地产项目全部竣工，销售完毕且能按照单位项目进行成本核算的；

（二）纳税人整体转让未竣工结算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）主管地方税务机关认为有必要进行清算的。

17

贵州的规定

第十八条 符合下列条件之一的，房地产开发企业应当进行土地增值税清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(三)直接转让土地使用权的。

(四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第十九条 符合下列条件之一的，主管地方税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上(以下简称销售比例)，或该销售比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经自用或出租的。

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售的房地产面积，一并计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。

(二)取得房地产开发项目最后一张销(预)售许可证满三年仍未销售完毕的。

(三)主管地方税务机关对房地产开发项目进行纳税评估后，有依据确认房地产开发企业有逃避纳税义务行为且可能造成税款流失的。

上述第(一)款中“该销售比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经自用或出租的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占房地产开发项目总可售建筑面积的比例在85%以上。

18

江西的规定

房地产企业具备下列条件之一的，原则上都要进行土地增值税的清算： 

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 

　　(二)整体转让未竣工决算的房地产开发项目； 

　　(三)直接转让土地使用权的； 

　　(四)纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算的； 

(五)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

　　对已具备土地增值税清算条件的企业可以采取以下两种方式进行清算 。 

　　一种是企业自行清算，符合本条第一款第(一)、(二)、(三)项规定自行清算的企业必须从符合清算条件之日起90日内、符合本条第一款第(四)、(五)项规定自行清算的企业必须在地税机关限定的期限内，到主管地税机关办理清算手续。 

　　另一种是企业委托当地地税机关认可的税务师事务所进行清算，受托的税务师事务所必须按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴定业务准则〉的通知》(国税发〔2007〕132号)和《江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》(赣地税发〔2007〕22号)要求进行清算。 

19

山西的规定

第六条 符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第七条 符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销售（预售）许可证的时间算起。

（三）经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

20

海南的规定

二、根据《规程》第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，必须进行土地增值税清算： 

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 

（三）直接转让土地使用权的。 

三、根据《规程》第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 

对所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 

21

新疆的规定

(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.直接转让土地使用权的。

(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或自用的；

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

3.自治区地方税务局规定的其他情况。

22

吉林的规定

第九条　纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 

　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

　　（三）直接转让土地使用权的。　　 

　　第十条　对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 

　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。 

　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

      （四）省税务机关规定的其他情况。

23

黑龙江的规定

第八条 纳税人符合下列条件之一的，应主动进行土地增值税的清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的;

(四)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算的。

第九条 对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得最后一张销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)黑龙江省地方税务局规定的其他情况。

24

宁夏的规定

第二条 土地增值税的清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。　

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

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