股权转让缴纳土地增值税，《税苑微课》刘玉章老师就不同意啦！

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来源：金穗源商学院

案例分析

【案例】

乙房地产公司是由两位自然人投资8 000万元设立的有限责任公司。2016年7月通过投标取得一项土地使用权，土地出让价6 000万元，取得了带省财政章的收据，核准为M项目。乙公司投资4 000万元进行了开发建设，负债为2 000万元。

2019年5月，由于筹资困难乙公司准备将项目转让。经过评估机构评估，M项目的市场价值为15 000万元。

（一）单纯地作为项目转让，我们粗略测算企业的税负情况：

1、增值税，假设增值税的实际税负率是价税合计的4%

应交增值税=150 000 000×4%=6 000 000（元）

2、税金及附加（12%）

税金及附加=6 000 000×12%=720 000（元）

3、印花税

应交印花税=150 000 000×0.5‰=75 000（元）

4、土地增值税

应税收入总额=150 000 000/1.09=137 614 679（元）

扣除项目金额=100 000 000×1.3+6 000 000×10%=130 600 000

增值额=137 614 679-130 600 000=7 014 679（元）

增值率=7 014 679/130 600 000=5.37%；适用税率30%，速算扣除率0；

 应交土地增值税=7 014 679×30%-0=2 104 404（元）

5、企业所得税

（1）应纳税所得额=137 614 679-（100 000 000+6 000 000+720 000+75 000+ 2 104 404）=28 715 275（元）

（2）应纳所得税额= 28 715 275 ×25%=7 178 819（元）

6、假设两位股东出让项目后，进行分红，应交个人所得税为

（ 28 715 275 - 7 178 819 ）× 20%=4 307 291（元）

7、税费总额=720 000+75 000+2104  404+ 7 178 819+ 4 307 291 =14 385514（元）

（二）直接项目转让，税负相对还是比较高，那么如果乙公司转让股权呢？

M项目是乙公司唯一的开发项目，经过税收策划，乙公司采取以转让股权方式转让M项目。A房地产公司看好M项目的开发前景，准备取得M项目继续进行开发，经过反复协商，A公司支付13 000万元银行存款，取得了乙公司的股权，乙公司的负债由A公司承担。

企业的税负情况调整为：

1、应交印花税=130 000 000×0.5‰=65 000（元）

2、应交个人所得税=（130 000 000-80 000 000 ）×20%=10 000 000（元）

3、应纳税总额=10 000 000+65 000=10 065 000

4、税费降低额= 14 385 514-10 065 000=4 320 514（元）

我们列表对比一下：

税收负担对比可知，还是股权转让税负相对比较低一些。当然，这是站在转让方角度考虑，实务中大家完全可以识记六个字：卖股权，买项目。

案例讲到这里，不得不和大家提及的问题就是，股权转让是否征收土地增值税的问题。很多学员就会应声赞同，因为实务中大家都深受国税函[2000]687号政策影响，加之当地税务的引导，很多纳税人就不再追究。然而，这都是对政策没有吃透，误解政策而致。具体的我在《税苑微课》里给大家详细阐述：

平台相关文章推荐阅读：

1、全国土地增值税政策集锦（2019版）2、以转让股权名义转让土地使用权是否计征土地增值税3、房地产企业资产（股权）划转的财税处理分析4、各地关于股权转让是否缴纳土地增值税的规定5、股权转让后，受让方是否一并拥有出让方土地使用权？6、合同约定的转让标的是股权，而不是土地使用权，转让合同有效？7、关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知（湖南）8、关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复（安徽）

这里再和大家说个事情，很多学员总觉着税收筹划是多么困难的事情，其实讲清楚了，就是对政策的灵活运用。我在给大家制作讲义案例时，总是把案例和实际业务多贴近，在给大家分析案例时，再把案列与政策结合着给大家讲解，只有这样，才能让大家在实务的基础上，把政策吃透。更重要的是希望大家能够掌握这样的方法。

所以，希望大家能够认真学习《税苑微课》的每个系列内容，因为很多学员也给我讲，有时候，有些问题其实是在综合各位老师的观点后，才看到了解决问题的实质，才把问题理解透彻的。

小编有话说

《税苑微课》由刘玉章老师主讲的“房地产开发经营全程财税处理与风险防控”系列课程，学员好评如潮，但是仍有部分穗友们尚没有加入学习，在此温馨提醒穗友们：面临税收改革的严峻形势，学习力永远都是竞争力！您认同吗？（ 大家可以添加微课助理微信< s15364519929>，咨询学习事宜，或者直接点击文末左下方“阅读原文”加入学习。）

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