查看原文
其他

房企“加计20%扣除”,你是怎么理解的?

注:文中蓝字为超链接部分,点击可看原文件

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定,计算增值额的扣除项目,具体为:(政策内容点击蓝字查看)(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。 (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 

……


(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 

……

(六)根据条例第六条(五)项法规,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一),(二)项法规计算的金额之和,加计20%的扣除。


上述规定不清楚是否可以增加或减少许多支出项目。例如,在土地出让过程中,政府通过财政补贴等形式将部分资金返还给企业,在计算土地增值税时是否可以扣除土地成本;开发项目装修费扣除额规定;在建工程是否可以增减。


在土地增值税立法原则的基础上,小编梳理各地的政策文件,分析20%扣除的项目,为从事房地产开发的纳税人提供一些可行的建议。

第一是对适用对象的理解。


虽然税法中的“纳税人从事房地产开发”并不仅仅涉及房地产开发企业,但根据“房地产开发企业资质管理条例”(住房部第24号修正案) 2015年城乡发展),房地产开发企业参照法律。建立了具有公司法人资格的经济实体。房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质证书的企业不得从事房地产开发经营。从上述规定可以看出,如果从事房地产开发的纳税人不是房地产开发企业,就会存在行政违法风险。从合规的角度来看,我们可以认为从事房地产开发的纳税人必须是房地产开发企业。

第二是对规则第7条第1款实施范围的理解。


《实施细则》第七条第一款规定,取得土地使用权所支付的地价如下:土地使用权是以转让(协议、招标、拍卖等)方式取得的,应当缴纳土地出让费;行政转让取得土地使用权的,应当在土地使用权转让时按照有关规定予以偿还;以转让方式取得土地使用权的,应当支付地价。按照国家统一规定缴纳的有关费用,应当在取得土地使用权的过程中办理有关手续,并按照有关规定缴纳有关的登记费和转让费。


根据国税函[2010]220号文件的规定,房地产开发企业为取得土地使用权而缴纳的契税,应视为“按照国家统一规定支付的有关费用”,并计入土地使用权支付的扣除额,即允许以其作为扣除的依据。


国税发[2009]91号第21条第2款对审计扣除项目的要求是“扣除项目金额中必须实际发生的成本和费用”。根据“江苏省地方税务局关于土地增值税相关业务问题的规定”第5条第4款(苏地税规[2012]1号)(一些省市进一步澄清了这一点,以江苏省为例): (二)纳税人为取得土地使用权而支付的土地费用的规定,在计算土地增值税时,纳税人应当实际支付土地出让金(包括以后支付的土地出让金),减去土地的转让政府以各种形式承认纳税人的经济利益,然后确认。


因此,如果土地出让金有财政补贴,土地成本应按补贴后的金额计算,而不是补贴前的金额,否则将有违法风险。另外,根据国家税务总局2016年第18号公告的规定,如果房地产企业采用一般计税方法,则应当扣除当前销售房地产项目对应的土地价格余额,总价和获得的额外费用,计算销售额并相应计算税额。根据财会[2016]22号的规定,此时的土地成本应按扣除的增值税金额计算,因此在计算土地增值税时,还应按照土地价格可抵扣可抵扣增值税。基数扣除20%。


平台文章推荐学习:

房地产开发企业加计扣除之土地成本

土地出让金返还涉及的土地增值税处理

各地关于财政土地返还款处理的规定

最后,对规则第7条第2款的执行范围达成了谅解。


《实施细则》第七条第二款规定的征地拆迁补偿费,包括土地征收费、耕地占用税、劳动安置费、拆除地上、地下附着物的补偿费净额,以及拆迁安置的费用等。工程前期费用,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一级”等费用。施工安装费用是指以合同方式支付给承包商的施工安装费用和自行管理的施工安装费用。基础设施费用,包括社区道路的发展、供水、供电、煤气供应、污水、排洪、通讯、照明、卫生、绿化和其他项目。公共支持设施,包括开发无法偿还的公共支持设施的费用。间接开发成本是指对开发项目中发生的工资、员工福利、折旧、修理、办公费用、公用事业、劳动保护、摊销等费用的直接组织和管理。


比如装修费用,按照国税发[2006]187号文件规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。而房地产开发成本是可以作为加计扣除20%的基数,但是装修费用的范围应当包括哪些项目,税企之间还存在争议。普遍的观点是,硬装(固定、不能移动的装饰物)可以扣除,软装(所有可移动的装饰)不可以扣除。


部分省市对装修费用的范围作了进一步规定,如天津市地方税务局公告2016年第25号文件规定,房地产开发企业销售精装商品房时,已在商品房买卖合同中注明为精装房的,其装修成本可以计入房地产开发成本,允许扣除并准予加计扣除。允许扣除的装修成本包括安装后成为房屋的组成部分,且拆除后丧失或影响其使用功能的家具和家电等。


苏地税规[2015]8号文件规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,对以建筑物或构筑物为载体,移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出,可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等),不计收入也不允许扣除相关成本费用。


北京、广州、青岛、贵州、安徽、厦门、新疆、黑龙江等地都有类似的规定。这里的“不可以扣除”有的省市规定计算土地增值税时不计入收入也不计入成本,如安徽省地方税务局公告2017年第6号规定,纳税人销售已装修的房屋,其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出,也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。房地产开发企业销售精装修房时,如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入,应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。


有的省市规定计入收入计入成本,但是不能作为加计扣除20%的基数,如穗地税函[2014]175号规定,随房屋一同出售的家具、家电,如果安装后不可移动,成为房屋的组成部分,并且拆除后影响或丧失其使用功能的,如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等,其外购成本计入开发成本予以扣除。其他家具、家电(如分体式空调、电视、电冰箱等)的外购成本予以据实扣除,但不得作为加计20%扣除的基数。


平台文章推荐学习:

装修房土地增值税的税收处理


但是由于装修费用项目繁杂,很难用几句话明确,即使有文件规定,有时候也会有不同理解,所以在税务实践中还是要与主管税务机关进行沟通,取得税务机关的认可,防范税收违法风险。


再比如,在建工程的转让范围与商品房的转让并无分别,但在转建工程的再发展方面,并无文件说明是否可以扣除20%的在建工程。天津市地方税务局公布的2016年第25号文件规定,部分省市不能增减在建项目的20%。在建工程转让用于土地增值税清算时,可以取得在建工程支付的金额,可以提供在建项目支付的金额的,可以根据实际情况扣除,但不得再扣减。后续投入的开发成本和费用,按照土地增值税清算的有关规定办理。


平台文章推荐学习:

房产开发企业加计扣除之在建工程(烂尾楼)

总之,土地增值税的计算增加了扣除范围的20%。由于所涉及的扣除项目复杂且难以准确定义,因此地方政府在实践中并未完全同意。房地产开发企业只有充分了解当地政策,才能防止征税,在非法风险和税收实现之间取得平衡。以下是平台对“扣除”相关内容收集整理的各地政策,希望对穗友们的学习有所帮助:

1、各地关于土地增值税开发费用扣除的规定

2、各地关于土地增值税扣除项目金额的确定

3、各地关于土地增值税建安造价扣除的规定

4、各地关于土地增值税公共配套设施费扣除的规定

来源: 小猿观世界

—— ——土增原创文章推荐—— ——全国土地增值税政策集锦(2019年9月版)

成本费用归集的四大原则

土地增值税的争议问题,远不止这些!

房地产企业工程发票的那些事房地产企业销售人防车位涉税解析装修房土地增值税的税收处理土地增值税计算流程五张图解决“车位”的税收难题(附:车位政策汇编)房地产企业收入确认时点辨析土地增值税的清算条件房企支付小额贷款公司利息,土增清算时能否据实扣除?


声明

转发文章的版权属于原作者,部分文章推送时未能与原作者取得联系,或无法查实原作者姓名,还望谅解;同时,公众号插图均来自网络,版权属于原创人。如觉侵权,或涉及版权问题,烦请通过本平台联系小编,我们将竭力尊重原创。

扫描下图二维码,关注“土地增值税金穗源”帮您走在成功的路上!更多精彩内容即将推出,敬请期待!

温馨提示

我是小金,土地增值税政策的梳理汇总小秘书。


如果您觉得我的公众号能够帮助到您,请多帮我推荐给您的朋友。也希望能够帮助到他们。


如果您有土地增值税方面的问题,请微信:3341586979


如果你喜欢本文,请分享到朋友圈,想要获得更多信息,请关注我。

修改于
继续滑动看下一个
土地增值税金穗源
向上滑动看下一个

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存