【精选答疑】土地增值税的开发产品成本计算
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问题七十七：土地增值税的开发产品成本计算
1.土地成本的分配：
按占地面积法（点击蓝字看方法分析）分摊土地成本，人防工程不承担土地成本。
《土地增值税暂行条例》把会计核算的土地成本拆分为两部分“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本一一土地征用及拆迁补偿费”，不管怎么划分，土地成本的分配方法没有变。
(1)《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。房地产项目建在地下的人防工程不属于单独建造的建筑物，不应当征收城镇土地使用税，不承担土地成本。
(2)国家税务总局2016年第86号公告规定：“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
(3)如果开发项目不建设地下人防工程，按人民防空法规定，应当征收人防工程异地建设费。例如，京价(房)字[2001]422号规定人防工程异地建设费的标准是1640元/㎡。项目缴纳了人防工程异地建设费，所交费用属于大市政配套费的性质，应当计入土地成本。计入土地成本的人防工程异地建设费不再承担各项费用的分摊。因此，开发项目内建设的人防工程只承担建筑安装工程费，不分摊其他费用。
2.前期工程费的分配：
按建筑面积法（点击蓝字看方法分析）分配前期工程费，人防工程不承担此项费用。
3.基础设施建设费的分配：
按建筑面积法分配基础设施建设费，人防工程不承担此项费用。
4.建筑安装工程费：
由预算部门按房产类别编制建筑安装工程成本计算表。表格点击“ '分类法' ”核算开发产品成本的基本程序 ”查看。财会部门采用直接计入法，计入各有关成本核算对象中，包括配套设施和人防工程。
以上四个成本项目构成了开发产品的“直接成本”。
5.开发间接费的分配：
(1)将上述土地成本、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费四个成本项目记算“小计”数，准备分摊开发间接费，但是，由于人防工程除承担建筑安装工程费之外，不承担其他费用，因此要剔除“人防工程”。
(2)一般情况下按照直接成本法（点击蓝字看方法分析）把开发间接费分配到各个成本对象中，使可售的、不可售的开发产品(人防工程除外)全部承担开发间接费。
至此，“直接成本”加上开发间接费构成各类开发产品的“建造成本”，这是开发产品成本核算的第一次分配。
6.计算不可售面积成本合计，这就是“公共配套设施费”：
(1)经过上述分配计算，配套设施所应承担的成本费用已经分配完成了，形成了配套设施的完整的直接成本。由于配套设施不能销售，是为小区业主服务的，因此将配套设施费作为过渡性成本项目分配给直接对外销售的开发产品，这就是开发产品成本计算的再次分配。
(2)“公共配套设施费”的分配对象：
①可以对外销售的开发产品。
②准备出租的开发产品。
③房地产企业自用的开发产品。
④经营性配套设施。
(3)将“公共配套设施费”按可售建筑面积进行分配。
到此为止，可以对外销售的独立的成本对象的成本已经计算完成，这就是可售开发产品的“销售成本”。
下期我们学习“超过约定开工日期被收回的土地是否缴纳土地增值税？”，您也可以思考一下，下期再见！
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