查看原文
其他

【精选答疑】土地增值税纳税申报表填报

刘玉章 土地增值税金穗源
2024-08-24

 注:文中蓝字为超链接部分,点击可看原文件


问题七十八:土地增值税纳税申报表填报

(一)将“销售收入总额”转换为“应税收入总额”

计算开发项目销项税额抵减率:

销项税额抵减率=销项税额抵减额÷销售收入总额×100%

应税收入总额=销售收入总额×(1+销项税额抵减率)

各类房产应税收入总额汇算表

以“土地增值税清算——案例分析”(点击蓝字查看案例)中房产类别为例制表


(二)计算与转让房地产有关的税金

“营改增”之后,一般纳税人适用一般计税方法,已转让房地产有关的税金是城建税(7%),教育费附加(3%)。国家税务总局2016年第70号公告规定:“营改增”后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称城建税)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。”房地产企业就一个开发项目而言可以计算实际缴纳的城建税和教育费附加,但落实到各类房产,只能推算,总金额是一致的。

每类房产实际缴纳城建税=该类销售收入总额×增值税税负率×7%

开发项目实缴增值税额=(销项税额-销项税额抵减额)-累计进项税额留抵

开发项目增值税的税负率=实缴增值税÷销售收入总额×100%

各类房产应缴城建税、教育费附加计算表

以“土地增值税清算——案例分析”(点击蓝字查看案例)中房产类别为例制表

(三)土地增值税纳税申报表的填报
土地增值税纳税申报表见《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函[2016]309号,以下简称总局文件)的附表土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人适用)
(点击文末“阅读原文”可下载报表,提取码:7lod


(1)房产分类:总局文件将房产分为三类,为真实反映房地产企业所开发的各类房产应缴土地增值税情况,企业可根据项目情况将房产分类,如果按照三类填报,可以将房产类别合并,例如:“非普通标准住宅”与“联排住宅”合并为“非普通住宅”,“商铺”与“写字楼”合并为“其他类型房地产”。


(2)“转让房地产收入总额”就是土地增值税的“应税收入总额”。“营改增”之后,一般计税方法计算的土地增值税的应税收入总额与企业所得税的销售收入总额不一致,应税收入总额按照“销售收入总额×(1+销项税额抵减率)”来计算,各类房产的“应税收入总额”是先在“各类房产应税收入总额换算表”中计算,再填报土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人适用)。


(3)“房地产开发成本”六个成本项目,按照单位成本乘以销售面积计算填报。


(4)“房地产开发费用”按照“取得土地使用权支付的金额”与“房地产开发成本”之和分别乘以5%计算填报“利息支出”和“其他房地产开发费用”。


(5)“与转让房地产有关的税金等”。国家税务总局2016年第70号公告规定:“营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。”先计算开发项目增值税的实际税负率,然后按照各类房产的销售收入在“各类房产应缴城建税、教育费附加计算表”中计算后填报。


(6)“已缴土地增值税税额”是按照税务总局规定的土地增值税预征率计算的。


上述介绍的土地增值税纳税申报表的填报方法,是从取得各业务部门提供的成本核算资料(提供的资料点击“  '分类法' ”核算开发产品成本的基本程序”查看)开始,经过成本的分配计算(点读“开发产品成本的分配计算方法”学习),直接计算填报土地增值税纳税申报表。


好了,今天的问题学完了,您是否有所收获呢?如果您还有什么问题,欢迎下方留言。

下期我们学习“超过约定开工日期被收回的土地是否缴纳土地增值税?,您也可以思考一下,下期再见!


声明

转发文章的版权属于原作者,部分文章推送时未能与原作者取得联系,或无法查实原作者姓名,还望谅解;同时,公众号插图均来自网络,版权属于原创人。如觉侵权,或涉及版权问题,烦请通过本平台联系小编,我们将竭力尊重原创。

扫描下图二维码,关注“土地增值税金穗源”帮您走在成功的路上!更多精彩内容即将推出,敬请期待!

温馨提示

我是小金,土地增值税政策的梳理汇总小秘书。


如果您觉得我的公众号能够帮助到您,请多帮我推荐给您的朋友。也希望能够帮助到他们。


如果您有土地增值税方面的问题,请微信:3341586979


如果你喜欢本文,请分享到朋友圈,想要获得更多信息,请关注我。

继续滑动看下一个
土地增值税金穗源
向上滑动看下一个

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存