地下室是否赠送对土地增值税清算有影响吗?
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土地增值税是房地产企业的一个主要税种,其税负高低直接影响着房地产企业的净收益,根据相关政策的规定,土地增值税需按产品业态分类计算，例如河北省目前执行的是三分法，相关规定如下：
《河北省地方税务局关于地方税有关问题的解答》第三条，房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、非普通住宅、其他（商铺、车库等）三类分别计算增值额。
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房地产开发商与购房者签订地下室、车库转让合同的，其收入计征土地增值税，其成本费用允许按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除，那么房企配建地下室，何时转让最有利呢？（点击蓝字部分学习）
对于赠送地下室、车库的情形，按购买房地产的金额一并核算，收入不再区分，共同成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。下面通过一个案例对此进行简单概述。
例：某房地产公司在某县城2019年4月通过招拍挂取得一块土地进行普通住宅开发，土地占地面积700平方米，土地成本600000元，除土地外的其他单方开发成本2200元，普通住宅2000平方米，单方不含税的售价4000元，地下室100平方米，单方不含税售价1000元。
a.普通住宅应纳土地增值税：
1.清算普通标准住宅允许扣除项目的总金额为：
取得土地使用权支付的金额+开发成本+开发费用+税金及附加+税收规定的其它扣除项目
600000+2000×2200+(600000+2000×2200)×10%+2000×4000×9%×10%+(600000+2000×2200)×20%
=5000000+500000+72000+1000000
=6572000元
2.增值额：收入-扣除额=2000×4000-6572000=1428000元
3.增值率：增值额÷扣除额=1428000÷6572000=21.73%
4.应纳土地增值税：增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
=1428000×30%-6572000×0=428400元
b.地下室应纳土地增值税：
1.清算地下室允许扣除项目的总金额为：
取得土地使用权支付的金额+开发成本+开发费用+税金及附加+税收规定的其它扣除项目
=0+220000+220000×10%+100×1000×9%×10%+220000×20%
=220000+22000+900+44000
=286900元
2.增值额：收入-扣除额=100×1000-286900=-186900元
为负增值，不需缴纳土地增值税。
合计应纳土地增值税428400元。
该方案下并不减少地下室的收入，而是相应收入并入普通住宅，销售合同体现为赠送，此种方案下不再区分产品进行分类计算。
应纳土地增值税：
1.清算普通标准住宅允许扣除项目的总金额为：
取得土地使用权支付的金额+开发成本+开发费用+税金及附加+税收规定的其它扣除项目
600000+4620000+(600000+4620000)×10%+8100000×9%×10%+(600000+4620000)×20%
=5220000+522000+72900+1044000
=6858900元
2.增值额：收入-扣除额=8100000-6858900=1241100元
3.增值率：增值额÷扣除额=1241100÷6858900=18.09%
因普通住宅增值率低于20%享受免税优惠，应纳土地增值税0元。
通过以上测算可以发现在总收入不变的情况下，因地下室增值率低对普通住宅的增值起到了抵减的作用，从而使普通住宅增值税降到20%以下，享受免税优惠，达到降低税负的效果。
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