房企「以房抵工程款」的税会处理分析及风险防范

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

来源：金穗源商学院

实务中，很多房地产企业因为资金问题，在与建筑方结算时，通过自建房产用于抵偿工程款。由此，带给穗友们的就是“以房抵工程款”的问题。

穗友们对于这个问题也是比较困惑，希望有专门针对房产抵押的税务分析，今天就给大家安排上啦。一起来看刘老师为大家设计的案例：

点击视频学习

A建筑企业是B房地产公司（一般纳税人）的长期合作伙伴，截止到2017年12月31日，B公司拖欠A企业工程款共计1 000万元，按工程出包合同规定，欠款已经逾期。由于房产销售不畅，B公司的偿债能力下降。为了鼓励B公司还款，2018年1月6日，经过协商达成协议如下：B公司的还款期推迟到2018年12月31日，B公司可以用自建的商品房还债，商品房的账面价值500万元，市场价格（含税）800万元，A建筑企业免除B公司债务200万元。B公司应当如何进行纳税处理？B公司开发项目适用一般计税方法计税，增值税适用税率10%

温馨提醒：

注意案例中的时间哦，按照政策规定自2019年4月1日后适用10%税率的调整为9%！

税‖收‖分‖析

债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的书面协议或者法院裁定书，就其债务人的债务作出让步的事项。

一般性税务处理

1、以非货币资产清偿债务，应当分解为（按公允价值）转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务，确认相关资产的所得或损失。以公式表示如下：

债务人所得总额＝资产转让所得＋债务重组利得

2、发生债权转股权的，应当分解为债务清偿和股权投资两项业务，确认有关债务清偿所得或损失。以债务转换为资本方式进行的债务重组中，债务人（企业）应当将重组债务的账面价值与债权人因放弃债权而享有的股权的公允价值的差额，确认为债务重组所得，计入当期应纳税所得。

债务的账面价值－股权的公允价值＝债务重组利得（应纳税）

3、（由于债权人对债务人做出了让步）债务人应当按照支付的债务清偿额低于债务计税基础的差额，确认债务重组所得；债权人应当按照收到的债务清偿额低于债权计税基础的差额，确认债务重组损失。

4、债务人的相关所得税纳税事项原则上保持不变。

关于修订印发一般企业财务报表格式的通知（财会[2017]30号）规定：新增“资产处置收益”行项目。债务重组中因处置非流动资产产生的利得或损失和非货币性资产交换产生的利得或损失包括在本项目内。该项目应根据在损益类科目新设置的“资产处置损益”科目的发生额分析填列；如为处置损失，以“-”号填列。

在本次债务重组中，B公司有两项所得，一是房产按公允价值出售的转让所得，另一项是A建筑企业对B公司让步200万元。

含税销售额800万元中，不含税销售额＝8 000 000÷1.10＝7 272 727（元）

增值税销项税额＝7 272 727×10%＝727 273（元）

房产转让所得=7 272 727-5 000 000=2 272 727（元）

会‖计‖处‖理

1、以开发产品归还欠款
借:应付账款—A公司        8 000 000贷:主营业务收入            7 272 727应交税费—应交增值税（销项）727273
2、结转开发产品成本借:主营业务成本        5 000 000贷:开发产品             5 000 000
3、将A公司免除债务计入损益借:应付账款 —A公司  2 000 000贷:债务重组损益-债务重组利得2 000 000

一个简单的问题，带出了“债务重组”的问题，关于“债务重组”的相关业务，刘老师在《房地产开发经营全程财税处理与风险防控》系列微课中，从债权人的处理到债务人处理，从一般性税务处理到特殊性税务处理，从简单的会计处理到复杂的申报表填报以及相关业务的风险防范都有详细的分析，联系您的专属客服加入学习，没有专属客服的穗友扫描下方二维码添加微课助理微信咨询详细学习事宜！

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