房企无偿移交开发产品视同销售的税务处理分析（以回迁房为例）
房地产公司无偿移交开发产品，可能涉及到视同销售，需要缴纳增值税、土地增值税、企业所得税，那么我们来了解这三个税种视同销售的情形，以及视同销售需要按何种价格计税？
增值税
视同销售的情形：
根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定：“单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：
（一）将货物交付其他单位或者个人代销；
（二）销售代销货物；
（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；
（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；
（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；
（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；
（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；
（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。”
根据财税[2016]36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。”
也就是说房地产公司将开发产品无偿移交给其他单位或个人，除了用于公益事业或者以社会公众为对象的情况，都要视同销售缴纳增值税。
那么，“用于公益事业或者以社会公众为对象”具体是指什么呢？
根据《中华人民共和国公益事业捐赠法》第三条规定：“公益事业是指非营利的下列事项：
（一）救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动；
（二）教育、科学、文化、卫生、体育事业；
（三）环境保护、社会公共设施建设；
（四）促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。”
增值税视同销售的情况，如何确认销售额？
根据财税[2016]36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1第四十四条规定：“纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率由国家税务总局确定。”
土地增值税
根据国税发[2006]187号《房地产开发企业土地增值税清算管理》第三条的规定：“三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”
也就是说房地产公司将开发产品无偿移交给其他单位或个人，需要视同销售缴纳土地增值税。
企业所得税
视同销售的情形：
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。”
根据国税函[2008]828号《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》“二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
（一）用于市场推广或销售；
（二）用于交际应酬；
（三）用于职工奖励或福利；
（四）用于股息分配；
（五）用于对外捐赠；
（六）其他改变资产所有权属的用途。”
企业所得税视同销售的情况，如何确认销售额？
根据国家税务总局公告2016年第80号《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》第二条规定：“企业发生《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)第二条规定情形的，除另有规定外，应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。”
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十三条规定：“前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。”
以回迁房为例，相关的税务处理
房地产公司用建造的本项目房地产安置回迁户，涉及增值税、土地增值税、企业所得税的处理如下：
一、增值税
按照最近时期销售不动产的平均价格视同销售缴纳增值税，同时计入拆迁补偿费。
根据财税[2016]140号《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》第七条规定“《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。”
因此回迁房视同销售计入拆迁补偿费后，可以在销售额前扣除。
如果项目除回迁房外的物业全部用于销售，则回迁房视同销售对总体应交增值税无影响（销售额和可抵扣销售额同金额增加）；如果项目保留自持物业，则会导致回迁房视同销售的拆迁补偿费不能全额在销售额前扣除。
二、土地增值税
根据国税函[2010]220号《国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知》 第六条规定：“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”
该政策中涉及到两个问题，一是视同销售，二是拆迁补偿费，回迁安置房的具体土增税处理，文章“拆迁补偿中的土地增值税处理”中有详细的政策解读与实务分析，穗友们可以点击蓝字深入学习！
假设，回迁房视同销售的金额为100单位（不含增值税），除回迁房外的物业全部用于销售，则土增税上收入增加100单位，成本增加100单位，可扣除金额增加100×（1+30%）=130单位，增值额减少130-100=30单位，因此，有利于降低土增税。
营改增后回迁房涉税处理的政策依据
三、企业所得税
按照公允价值确认收入，同时计入拆迁补偿费，计入产品成本。
如果项目除回迁房外的物业全部用于销售，则回迁房视同销售对销售期间的总体应交企业所得税无影响（收入和销售期可扣除成本同金额增加）；如果项目保留自持物业，则会导致自持物业分摊的拆迁补偿费只能在后期进项折旧，在企业所得税前扣除。
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来源：智慧源地产财税
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