尊敬的纳税人、社会各界人士：
为促进房地产行业健康发展，进一步加强和完善土地增值税管理，促进依法治税，提升税收治理能力和服务水平，国家税务总局云南省税务局拟发布实施《国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干问题的公告(征求意见稿)》及解读（详见附件）。为广泛听取社会公众意见，根据《税收规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第41号）等规定，现将《征求意见稿》及其解读全文公布。如有修改意见，请于2020年8月17日以前，通过传真、信函等形式，将意见反馈我局。
联系电话：0871-63649332（传真）
邮政编码：650051
通信地址：昆明市盘龙区白塔路304号国家税务总局云南省税务局财产和行为税处
一、土地增值税预征
房地产开发项目土地增值税实行先预征后清算的征管模式。按月预征土地增值税的纳税人，须于次月15日内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。
保障性住房暂不预征土地增值税。房地产开发企业既建造保障性住房，又建造普通住宅、非普通住宅及其他商品房的，应按适用不同预征率的房地产转让项目分别核算，对不能分别核算的一律从高适用预征率。具体预征率详见附件《云南省土地增值税预征率表》。
二、土地增值税清算核定征收
核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行。在土地增值税清算过程中，确实符合核定征收条件的项目，应结合当地实际，根据具体清算项目情况进行核定征收。
（一）核定房地产开发成本
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，清算项目所在地的主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑安装造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
（二）核定征收率
采取核定征收率方式进行核定征收的，应区分不同房地产类型。核定征收率普通住宅原则上不得低于5%，非普通住宅和其他类型房地产原则上不得低于6%。
三、土地增值税新旧房划分标准及征收
房地产开发企业建造并转让的商品房，应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。其中，对房地产开发企业将已列入固定资产或作为投资性房地产的房屋,自投入使用之日起超过5年以上转让的，按旧房转让处理。非房地产开发企业、单位和个人销售自建房屋，自投入使用之日起超过3年以上转让的，以及购买房屋再转让的，属转让旧房。
纳税人转让旧房及建筑物的扣除项目金额确认方式：
（一）纳税人转让旧房及建筑物，能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的旧房及建筑物价格评估报告的，土地增值税扣除项目金额按以下标准确认：
1.取得土地使用权所支付的金额；
2.中介机构评定的旧房及建筑物价格(不包括土地评估价格)，须经主管税务机关对评定的旧房及建筑物价格进行确认；
3.与转让房地产有关的税金；
4.纳税人支付的旧房及建筑物价格评估费用。
（二）纳税人转让旧房及建筑物，未能提供评估价格，但能提供原购房发票信息的，土地增值税扣除项目金额按以下标准确认：
1.取得房地产时有效发票所载的金额；
2.按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额；
3.与转让房地产有关的税金；
4.取得房地产时所缴纳的契税。
（三）纳税人转让旧房及建筑物，不能提供旧房及建筑物评估价格，又不能提供购房发票的，主管税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关核定征收的规定，并结合各地实际情况实行核定征收。非个人转让旧房及建筑物，核定征收率普通住宅原则上不得低于5%，非普通住宅和其他类型房地产原则上不得低于6%。个人转让旧房及建筑物核定征收率暂按现行规定执行。
四、土地增值税共同成本费用分摊方法
纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。
同一清算项目内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。
五、土地成本确认分摊
土地出让金分摊计算原则：国有土地使用权出让合同或其补充协议中注明，地下部分不缴纳土地出让金的，土地出让金不归集到地下部分；地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金按受益对象直接归集。
六、土地增值税清算单位确定
房地产开发企业在取得房地产开发项目开工许可后30日内，应当向主管税务机关申报办理项目登记，并以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为清算单位进行土地增值税清算。按以上方法难以确定的，经项目所在地主管税务机关确认后，可按实际分期项目确定清算单位。
房地产开发企业对房地产开发项目，应区分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产等产品类型分别核算其转让收入、扣除项目、增值额、增值率和土地增值税的应纳税额。
除住宅以外的房地产属于其他类型房地产。
七、本公告执行时间
本公告自 年 月 日起施行。凡公告施行之前有关内容与本公告不一致的，以本公告为准。《云南省地方税务局转发<财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定>的通知》（云地税发[1995]203号 ）第一条作废。《云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（云地税发〔2007〕180号）、《云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见》（云南省地方税务局公告2010年第3号）同时作废。
附件：云南省土地增值税预征率表
国家税务总局云南省税务局
2020年 月 日
云南省土地增值税预征率表
地区 | 普通住宅 | 非普通住宅 | 其他类型房地产 | |
昆明市 | 五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区 | 2.00% | 4.00% | 5.00% |
其他县区 | 1.00% | 3.00% | 4.00% | |
保山市、楚雄州、大理州、德宏州、迪庆州、丽江市、临沧市、曲靖市、玉溪市 | 1.00% | 2.00% | 3.00% | |
文山州、怒江州 | 1.50% | 2.00% | 3.00% | |
昭通市 | 1.50% | 2.50% | 3.50% | |
普洱市 | 2.00% | 3.00% | 4.00% | |
红河州 | 1.00% | 2.00% | 3.50% | |
西双版纳州 | 2.00% | 2.50% | 3.00% |
为进一步完善土地增值税管理相关政策，结合云南实际，制订了《国家税务总局云南省税务局土地增值税征管若干问题的公告》（以下简称《公告》），现对《公告》主要内容解读如下：
一、出台背景
为进一步完善土地增值税管理相关政策，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）等文件精神，云南省税务局在充分调研和广泛征求基层意见的基础上，结合实际，制定本公告。
二、主要内容
（一）土地增值税预征
为进一步发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）有关除保障性住房外，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率的规定，结合我省各州市房价水平高低不一的实际，《公告》除明确保障性住房暂不预征土地增值税外，还区分不同地区房地产开发情况实行不同的预征率。保障性住房必须符合保障性住房的相关规定。现行保障性住房一般包括公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等，具体以县级及以上行业主管部门的认定为准。
（二）土地增值税清算核定征收
一般情况下，房地产开发企业的账务相对比较健全，查账征收应作为土地增值税清算的基本方式。但依据《征管法》特殊情况税款核定征收规定，现行土地增值税政策规定土地增值税清算核定征收分核定开发成本和核定征收率两种方式。为进一步规范土地增值税清算核定征收，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）有关对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，核定上述四项开发成本有关规定，《公告》进一步明确核定四项成本的主体是项目所在地的主管税务机关。根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）有关核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，核定征收率原则上不得低于5%，各省结合本地实际，区分不同房地产类型制定核征收率的规定，《公告》明确土地增值税清算过程中，确实符合核定征收条件的项目，应结合当地实际，根据不同清算项目具体情况区分不同房地产类型确定核定征收率。
（三）土地增值税新旧房划分标准及征收
我省原有的新旧房划分标准已不适应当前经济社会发展形势的需要，为了进一步规范新旧房转让土地增值税征收管理，《公告》对我省新旧房的划分标准作了调整，并对纳税人转让旧房及建筑物土地增值税的征收分三种情形作了明确。
（四）土地增值税共同成本费用分摊方法
在房地产开发项目土地增值税清算过程中，采用不同的共同成本费用分摊方法其清算结果有不同。为了体现公平税负，《公告》规范了全省共同成本的分摊方法。纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产开发项目，按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法计算分摊。
（五）土地成本确认分摊
土地成本是土地增值税清算中的重要扣除项目之一，根据《城镇土地估价规程》等有关地价评估规定精神，本着成本与受益对应的原则，《公告》明确了地上部分与地下部分土地成本的分摊方法，可直接归集到对应受益对象的，直接归集到对应的受益对象。
（六）土地增值税清算单位的确定
为统一规范全省土地增值税清算单位确定标准，《公告》明确了原则上应以《建设工程规划许可证》确认的项目向主管税务机关申报办理项目登记。若根据《建设工程规划许可证》难以确定清算单位的，须经项目所在地主管税务机关确认后，可按实际分期项目确定清算单位。
三、公告的施行日期
本《公告》自 年 月 日起施行。凡公告之前有关内容与本公告不一致的，以本公告为准。
因《公告》对原新旧房划分标准作了调整，故《云南省财政厅 云南省地方税务局转发<财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定>的通知》（云地税发[1995]203号，（95）云财税政字第18号）第一条作废。因《公告》重新对我省土地增值税预征率、核定征收率进行了调整，且原文件中较多规定内容均出自上一级法规规定，预征期限、核定房地产开发成本主体两项内容整合到新公告中，故将《云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（云地税发〔2007〕180号）、《云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见》（云南省地方税务局公告2010年第3号）同时作废。