特此公告。
江门市地方税务局2015年10月19日
非从事房地产开发的单位和个人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物土地增值税征收管理规程
第一章 总则
第一条 根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的有关规定，制定本规程。
第二条 本规程适用于江门市辖区（含四市三区，下称各市、区）非从事房地产开发的单位和个人（下称“纳税人”）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的土地增值税征收管理。
第三条 各市、区税务局可结合当地实际，依据本规程制定操作指引。
第四条 各市、区税务局下属税务分局、管理股（组）等机构是纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物土地增值税征收管理的直接主管税务机关（下称主管税务机关），严格按本规程的职权依法处理转让项目。
第二章 转让项目的确定
第五条 国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的转让项目，具体包括：（一）转让国有土地使用权，包括：1、直接转让国有土地使用权，是指转让取得后未经开发的国有土地使用权；2、转让熟地，是指转让取得后进行了实质性的土地整理、开发，具备一定开发条件，但未建造房屋即转让的土地使用权。（二）转让新建房，是指转让建成后未使用、未转让的房产（必须同时符合）。（三）转让旧房，是指转让建成后已使用或转让过的房产。（四）转让在建建筑物，是指转让取得土地使用权后，已施工建造但未建成的在建建筑物。
第三章 转让收入的确定
第六条 纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的收入，包括转让上述不动产的全部价款及有关的经济收益。
第七条 纳税人应如实提供房地产成交价格，有下列情形之一的，由纳税人委托评估机构评估，经主管税务机关确认后作为转让收入：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格；（二）转让房地产成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第八条 对已纳入江门市存量房评估系统管理的住宅和非住宅（含商铺、写字楼、厂房和车房）等新建房、旧房，转让收入应严格按照江门市存量房评估程序进行评估。对未纳入管理的国有土地使用权、在建建筑物，以及其他建筑物，应由纳税人委托符合资格的评估机构参照同类房地产的市场交易价格对其转让收入进行评估，经主管税务机关审核同意后作为转让收入。
第四章 扣除项目金额的确定
第九条 直接转让国有土地使用权，允许扣除：（一）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。1、取得土地使用权所支付的地价款扣除金额的确定：纳税人应提供真实、合法的地价款凭证，包括：发票、契税完税凭证或财政收据等，据以确定地价款扣除金额。如纳税人无法提供真实、合法的地价款凭证，主管税务机关受理纳税人申报后，按以下原则确定地价款扣除金额：（1）主管税务机关受理土地增值税申报业务的当天，通过电子政务平台向国土部门发出查询请求，国土部门将地价款凭据或《地籍档案证明》（注明地价款，下同）的扫描件通过电子政务平台传输给主管税务机关，主管税务机关据此确定地价款扣除金额。各市、区税务局应指定专人按月、季定期向国土部门收取、整理地价款凭证纸质复印件或《地籍档案证明》，根据《江门市地方税务局税费征管档案管理办法》要求进行整理归档。对尚不具备上述涉税数据交换条件的市、区，主管税务机关可要求纳税人自行向当地国土部门查询并复印地价款凭据或出具《地籍档案证明》，据以确定地价款扣除金额，但各市、区税务局应尽快建立相关涉税数据交换机制，减轻纳税人负担，提高税收征收管理质量。（2）由于历史问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，纳税人以出让方式取得土地使用权，但相关地价款没有取得合法有效凭证的，如能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料，由主管税务机关进行审核，并报经市、区税务局审核合议确定后可据以确定地价款扣除金额。上述所称的“证明资料”，包括：取得时批准出让土地的政府有关部门收据、证明文件，取得后市、区级政府有关部门正式发文的证明文件，以及其他能够证明地价款真实性的证明资料。（3）无法按上述方法确定地价款扣除金额的，由主管税务机关参照取得土地使用权时的基准地价核定其地价款扣除金额。取得土地使用权时的基准地价为浮动区间的，按中间值（上限和下限的平均数）核定其地价款扣除金额。取得土地使用权时当地政府尚未公布基准地价的，参照政府公布的最早的基准地价核定其地价款扣除金额。2、国家统一规定缴纳的有关费用扣除金额的确定：据实扣除，纳税人无法提供扣除凭据的，不得扣除。（二）转让环节缴纳的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育附加、堤围防护费等。
第十条 转让熟地，允许扣除：（一）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，同第九条第（一）点。（二）开发土地成本。纳税人应提供开发土地相关合同、成本明细表和原始凭证,以及主管税务机关要求提供的其他资料。纳税人无法提供真实、合法凭据的不得扣除。非房地产开发企业和个人不得按开发成本20%加计扣除。（三）转让环节缴纳的税金，同第九条第（二）点。
第十一条 转让新建房，允许扣除：（一）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，同第九条第（一）点。（二）开发土地成本，同第十条第（二）点。（三）新建房及配套设施的成本，据实扣除，纳税人应提供新建房及配套设施相关合同、成本明细表和原始凭证，以及主管税务机关要求提供的其他资料。（四）转让环节缴纳的税金，同第九条第（二）点。纳税人无法提供开发土地成本、新建房及配套设施的成本扣除合同、原始凭证等资料的，或者纳税人提供扣除项目金额不真实的，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条第（二）款规定，由纳税人委托评估机构按照转让时的房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算建筑物评估价格，经主管税务机关审核确定后作为开发土地成本和新建房及配套设施两者的扣除金额。上述建筑物评估价格不包含地价款，不得超出江门市存量房评估系统管理评估的转让收入中相当于建筑物部分的价值，如超出主管税务机关有权作出核定调整。
第十二条 转让旧房，按下列次序计算扣除项目金额：（一）可以取得房屋及建筑物的评估价格，允许扣除：1、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，同第九条第（一）点。2、旧房价值，由纳税人委托评估机构按照转让时的房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算旧房的评估价格，经主管税务机关审核确定后作为旧房价值的扣除金额。上述旧房的评估价格不包含地价款，不得高于江门市存量房评估管理系统评估的转让收入中相当于旧房部分的价值，如高于税务机关有权作出核定调整。3、转让环节缴纳的税金，同第九条第（二）点。（二）纳税人转让旧房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，按购入发票（或契税完税凭证、财政收据，下同）所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目，作为旧房价值的扣除金额。计算扣除项目时“每年”按购入发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。（三）纳税人转让原购入旧房，既不能取得评估价格，又不能提供购房发票的，应由纳税人向住建部门申请查询存档资料，凭加盖住建部门章戳的发票复印件或契税完税凭证复印件所载金额作为旧房价值的扣除金额。经住建部门查询后无存档发票和契税完税凭证的，由住建部门出具回执（须加盖住建部门章戳，具体样式由各市、区税务局与当地住建部门自行厘定），纳税人在申报土地增值税时提交给主管税务机关，主管税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。
第十三条 转让在建建筑物，允许扣除项目与本规程第十一条转让新建房允许扣除项目相同。
第十四条 关于评估费用的扣除问题。纳税人因计算纳税的需要而对房地产进行评估，凭合法有效凭证，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。纳税人隐瞒，虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时扣除。
第五章 增值额、增值率和应纳税款的计算
第十五条 增值额的计算增值额=收入金额-扣除项目金额
第十六条 增值率的计算增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
第十七条 应纳税额的计算计算土地增值税税额，按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额=增值额×30％（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％（四）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
第六章 征收管理流程
第十八条 申报程序（一）预受理。主管税务机关应建立预受理制度，指定专人向纳税人发放《土地增值税申报资料清单》（见附件一）和纳税申报表，指导纳税人办理土地增值税纳税申报业务，提高办税效率，提升纳税服务质量。（二）申报资料。纳税人直接转让国有土地使用权、转让旧房、转让新建房和在建建筑物（建筑物价值按评估价格扣除），填报《土地增值税纳税申报表（一）》（附件二，一式两份）；纳税人转让熟地、转让新建房和在建建筑物（建筑物价值据实扣除），填报《土地增值税纳税申报表（二）》（附件三，一式两份）；纳税人同时应按《土地增值税申报资料清单》要求，向主管税务机关提交申报资料原件及复印件资料。
第十九条 受理程序主管税务机关收到纳税人申报资料后，受理岗人员应对申报表和相关数据填写的规范性、逻辑性，申报资料的合法性、完备性进行初步审核，对符合要求的予以受理；对不符合要求的，受理岗人员应一次告知纳税人补正，补正后符合要求的予以受理。受理岗人员对照申报资料原件与复印件是否相符，加盖“与原件相符”章戳。受理后在申报表相应栏次注明“已受理”和受理日期，并加盖受理章戳。一份退回给纳税人，作为已受理依据；一份由受理岗人员加具初审意见后，连同申报资料复印件提交下一环节复核岗人员审核。
第二十条 审核程序主管税务机关必须设置复核岗人员，受理岗和复核岗不得由同一人兼任。复核岗人员对纳税人提交的申报表和申报资料进行复核，加具复核意见，提交本级主管领导审核。
第二十一条 税款征收程序审核工作完成后，由受理岗人员制作《税务事项通知书》（附件四），通知纳税人在规定期限内缴纳税款。审核结论和纳税人申报金额不一致的，应当在通知书上说明调整理由。税务机关根据本规程采取评估价、基准地价等方式核定收入额或扣除项目金额的，以及采取按率核定征收土地增值税的，应当在通知书上说明理由和依据。对情况清晰、涉税金额小的业务，原则上要求受理后3个工作日内办结；对情况复杂的，或涉税金额大、须提交市（区）税务局审核合议的业务，办结时间可适当延长。具体办理期限由各市、区税务局自行确定。
第二十二条 依法享受税收优惠的纳税人，按《全国税收征管规范》规定的程序办理。
第七章 核定征收
第二十三条 除特殊情形外，纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，原则上不得采取按率方式核定征收土地增值税。所称的“特殊情形”，包括：（一）原房地产出让人死亡、破产、失踪和灭失等原因，造成扣除项目金额无法准确核算的情形。（二）符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条所列情形之一，主管税务机关认为确需采取按率方式核定征收的其他特殊情形。
第二十四条 对符合特殊情形，确需采取按率方式核定征收土地增值税的，除须按规定经复核岗人员复核、本级主管领导审核外，还应进一步提交本级或上一级土地增值税清算小组审核，并提交市、区税务局审核合议后方可实施。各市、区税务局应对上述采取按率方式核定征收土地增值税的业务形成清册，留档备查。
第八章 评估价格的应用
第二十五条 转让项目土地增值税的扣除金额评估价格由房地产评估机构出具报告，经主管税务机关确认。
第二十六条 本规程中房地产评估机构是指经政府批准设立，并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估机构。
第二十七条 主管税务机关受理后应对评估机构资质情况进行审核，对符合条件的房地产评估机构出具的评估报告主管税务机关将可予以采信，准予作为土地增值税扣除项目金额。
第二十八条 转让新建房、旧房和在建建筑物的评估报告，应区分土地和房屋建筑物两部分出具评估价格，其中：1、土地部分包括基准地价、土地面积、土地评估价格；2、房屋建筑物部分包括房屋的重置成本价、成新度、房屋评估价格等指标，否则主管税务机关不予采信。
第二十九条 主管税务机关应加强对评估机构出具评估报告的管理，对经查实不按规定进行评估，在房地产转让的评估过程中有隐瞒实情，提供虚假评估结果，或与有关当事人串通作弊等违法行为，造成纳税人少缴税款的，主管税务机关应及时将情况报告市（区）税务局，上报江门市税务局，由江门市税务局统一列入黑名册，其以后出具的评估报告各级税务机关将不予采信。
第九章 其他规定
第三十条 本规程第四章涉及的各项须国土、住建部门配合的工作，由各市、区税务局自行与当地国土、住建部门做好沟通和衔接。在沟通和衔接过程中遇到问题的，应积极、及时将有关情况向江门市税务局反馈。
第三十一条 本规程自2015年11月19日起执行。江门市税务局、各市（区）税务局在此之前制定的土地增值税相关规程（或类似操作办法、通知、规定等），凡与本规程不一致的一律按本规程执行。
附件：1.土地增值税申报资料清单（略）2.土地增值税纳税申报表（一）（略）3.土地增值税纳税申报表（二）（略）4.税务事项通知书（略）
关于《非从事房地产开发的单位和个人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物土地增值税征收管理规程》的政策解读
一、制定目的我局制定《非从事房地产开发的单位和个人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物土地增值税征收管理规程》（下简称《规程》），是为了明确非从事房地产开发纳税人（含单位和个人，下同）转让房地产土地增值税具体征税对象的分类，以及各类房地产收入、扣除项目、增值率等的确认和计算方式，并规范非从事房地产开发纳税人转让房地产土地增值税的申报、受理、审核和征收等程序，防止土地增值税核定征收方式滥用，防范税收执法风险。
二、制定依据本《规程》根据以下税法规定制定：1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则；2、《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）；3、《转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （ 粤地税发 〔1995〕126号），《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）；4、《转发财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（粤财法〔2006〕40号），《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）;5、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则。
三、主要内容（一）规范房地产二手交易环节土地增值税的征收方式由于土地增值税计算方式的特殊性，采用核定征收方式与采用据实方式计算征收的土地增值税税负差异很大，造成少征（或多征）税款。通过制定本《规程》，明确各税务机关和纳税人在经过必要程序后，确实无据实征收条件的，才使用核定方式征收房地产二手交易土地增值税，规范房地产二手交易环节土地增值税的征收方式，防止核定征收方式滥用，减少税款流失。（二）规范房地产二手交易环节土地增值税的计算方法一方面土地增值税计算较为复杂，税法关于不同类型房地产（包括土地使用权、旧房、新房和在建物等）二手交易环节土地增值税的收入、扣除项目的确认问题上，缺乏系统性，造成基层税务机关和纳税人难以理解和执行；另一方面税法关于房地产二手交易环节土地增值税的相关规定主要在90年代的文件出现，不够细化和具体，与当前的社会经济活动不相适应，计算方法缺乏可操作性。通过制定本《规程》，系统性梳理、统一和规范房地产二手交易环节土地增值税的计算方法，简化和明确收入、扣除项目、增值额和增值率的确认问题，明确哪些凭证可以扣除以及具体的取得方式，使依法征收土地增值税具有可操作性。（三）规范房地产二手交易环节土地增值税的征收程序房地产二手交易环节土地增值税征收较为复杂、涉税金额往往较大，容易产生征纳矛盾和执法风险。通过制定本《规程》，规范非从事房地产开发纳税人土地增值税的征收程序，包括：1、在申报环节增加了预受理环节，提前告知纳税人应该准备的资料和相关事项，提高办税效率，减少征纳矛盾；2、在受理和审核明确了相关程序，增加层级审核要求，避免前台征收人员由于政策理解有误、计算错误，甚至故意等原因造成少征税款的问题。3、在税款征收环节明确了办理期限、文书等要求，规范税收执法程序。
四、办理税收优惠的程序非从事房地产开发纳税人转让房地产，依法享受税收减免优惠的，按《全国税收征管规范》规定的程序办理相关优惠手续。