广东省有关土地增值税的政策（废止、失效）

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国家税务总局潮州市税务局

关于发布房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告

国家税务总局潮州市税务局公告2018年第3号【全文废止】

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，现就房地产行业及经济适用住房土地增值税预征问题公告如下：

一、房地产行业土地增值税预征

房地产企业土地增值税最低预征率

县区	住宅	其他房产
湘桥、枫溪、开发区	3%	4%
潮安区	3%	3.5%
饶平县	2.5%	3%

二、经济适用住房土地增值税预征

对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。

本公告自发布之日起施行，有效期五年。《潮州市地方税务局关于经济适用住房企业所得税和土地增值税预征率问题的通知》（潮地税函〔2013〕19号）及《潮州市地方税务局关于进一步加强房地产行业预征问题的公告》（2013年第2号）同时废止。

特此公告。

国家税务总局潮州市税务局

2018年7月5日

关于《国家税务总局潮州市税务局关于发布房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告》的解读

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）：“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率”的规定。为进一步加强和规范土地增值税的征收管理，充分发挥土地增值税在预征阶段的税收调节作用，在充分调查、测算、论证的基础上，制订《国家税务总局潮州市税务局关于发布房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告》（以下简称《公告》）。《公告》第一条对我市行政管理区域房产开发企业土地增值税预征率问题作了规定，即“湘桥、枫溪、开发区住宅按最低3%预征率、其他房产按最低4%预征率；潮安区住宅按最低3%预征率、其他房产按最低3.5%预征率；饶平县住宅按最低2.5%预征率、其他房产按最低3%预征率”。《公告》第二条对经济适用住房土地增值税预征率问题作了规定，即“对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征”。

清远市地方税务局

关于调整土地增值税预征率的公告

清远市地方税务局公告2015年3号【全文废止】

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，现将我市土地增值税预征率调整如下：

一、房地产开发项目预征率（一）市区（开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳山县、连南县、连山县）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。
二、本公告自2015年6月1日（税款所属期为2015年5月）起执行。《清远市地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（清远市地方税务局公告2012年第2号）同时作废。
特此公告。
广东省清远市地方税务局2015年3月27日

广东省人民政府颁布

《广东土地增值税征收管理办法》的通知

粤府[1995]74号【全文失效】

各市、县、自治县人民政府，省府直属各单位：

现将《广东省土地增值税征收管理办法》发给你们，请认真贯彻执行。

第一条为加强土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税条例》）及其实施细则和《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）及其实施细则，结合我省实际情况，制定本办法。

第二条凡在本省境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本办法缴纳土地增值税。

第三条土地增值税以转让的房地产所在地为纳税地点。转让的房地产座落在本省境内跨两个或两个以上地区的，由共同的上一级地方税务机关确定纳税地点。

第四条土地增值税由房地产所在地的地方税务机关（以下简称主管税务机关）负责征收，税源零散的，也可委托国土、房地产管理部门或其他部门代征。

第五条房地产开发企业取得房地产开发项目后30日内，应到主管税务机关进行项目登记，登记的内容包括：项目的名称、地点、规模、期限等。

第六条凡转让房地产（包括预售商品房）并取得收入的单位和个人，应向主管税务机关或代征单位办理纳税申报，提交纳税申报表和其他有关纳税资料（包括房地产权属证明、商品房及有偿转让已开发土地基准价格报批表、房地产转让合同或契约、房地产评估报告和与转让房地产有关的财务资料等），并按以下规定缴纳土地增值税：

（一）房地产开发企业出售其开发的商品房，可按季度办理纳税申报，在季度后10日内就上季度商品房出售发生数申报，同时缴纳土地增值税。出售不同计税单位项目的商品房应分别计算申报纳税。

已预缴土地增值税的，在该项目（指作为基本计税单位的房地产开发项目）竣工结算季度后10日内，纳税人应对已出售部分按成本实际发生数清算土地增值税，进行纳税申报。该项目全部转让完毕时，纳税人应于季度后10日内作项目纳税申报，进行土地增值税结算。

（二）房地产开发企业以外的单位和个人转让房地产，应在转让房地产合同、契约签订后的7日内办理纳税申报，在办理房地产权属转移前缴纳土地增值税。属委托有关部门代征的，代征单位应按月汇总于次月10日内向税务机关结报土地增值税税款。

第七条计税办法：

（一）房地产开发企业以其进行成本核算时最基本的成本核算项目或成本核算对象为单位计征土地增值税。

预售商品房的，可按签订买卖契约的预售商品房的价款和该项目建筑面积单位预算成本计算出应征预售房的税额，然后按实收的预售款占其房价款的比例，计算预征土地增值税，项目竣工结算后，按实际成本发生数进行清算。

转让土地使用权或转让已竣工房产，基本计税单位的房地产未全部转让的，对已转让并取得收入的部分，应按土地面积或房产建筑面积分摊成本费用，计征土地增值税。

（二）其他单位和个人转让房地产，应以其每次转让同一项目的房地产为计税单位。对同时转让不同地点的两个或两个以上的房地产项目，应分别计税。

第八条纳税人转让的房地产属免征土地增值税的，应到县以上（含县级）主管税务机关办理有关免税手续。

纳税人转让房地产，不论是应税项目或是免税项目，均应凭主管税务机关出具的有关证明办理权属转移手续。

第九条土地增值税其他征收管理事项，按《土地增值税条例》及其实施细则、《征管法》及其实施细则的规定执行。

第十条本办法自1995年8月1日起施行。

广东省深圳市地方税务局

关于调整我市土地增值税预征率的通告

深地税告[2008]5号【全文废止】

为进一步规范我市土地增值税预征工作，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）要求，我市从2008年7月1日（征收期）开始调整土地增值税预征率，具体调整如下：普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2%.
普通标准住宅执行标准按照《关于对我市土地增值税普通标准住宅执行标准进行调整的批复》（深府办函[2006]86号）的规定执行。

广州市地方税务局

关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知

穗地税函[2008]342号【全文废止】

局属各单位：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称“187号文”）的规定，现将对房地产开发企业土地增值税清算政策执行中的有关问题指引印发如下：
一、关于以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题

房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据“187号文”第三条第一项规定，按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产收入：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本，上述补偿给被拆迁方的房产成本，计算土地增值税扣除项目时，允许加计扣除。

根据广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知（穗地税函[2010]170号），本文件第一条2010.8.27日起废止。

二、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题

（一）根据“187号文”第四条第（一）项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：

1.能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；

2.按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。2002年12月1日以后取得土地使用权的，根据“187号文”第四条第（一）项规定，企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。

（二）房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，应取得相应的发票。2002年12月1日以前企业支付土地价款取得农村集体经济组织的土地使用权、没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.提供相关的土地使用权转让协议；2.相应盖有公章的实际支付凭证。

（三）房地产开发企业以非货币形式取得土地使用权或者在建工程的，按照“187号文”第三条第一款规定的方法和顺序确认收入并开具发票。

（四）房地产开发企业支付被拆迁单位拆迁补偿费，应按规定取得被拆迁单位提供的合法有效凭证。

（五）房地产开发企业支付自然人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单。

（六）房地产开发企业未足额付款但已取得发票的工程质量保证金，按不超过建设工程款5%的比例计算扣除。其他未付款虽已取得发票的，但在计算扣除项目金额时不允许扣除。　

根据广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知（穗地税函[2010]170号），本文件第二条第六款2010.8.27日起废止。

三、关于取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本问题

（一）房地产开发企业由于逾期开发而向国土部门补缴土地闲置费并取得相应的财政专用收据的，按《实施细则》第七条第（一）项规定计入取得土地使用权所支付金额。

（二）房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，按《实施细则》第七条第（二）项规定计入房地产开发成本。

（三）一方出资、一方出地合作开发的房地产项目，项目公司成立前为该项目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效凭证的，允许在该项目清算时予以扣除。

（四）房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。

（五）房地产开发企业委托境内外公司进行项目开发管理，经审核实际发生的劳务后，实际支付的金额能够提供合法有效凭证的，允许计入相应的扣除项目。

（六）房地产开发企业根据已经制订的相关上缴标准向上级公司缴纳管理费，再通过上级公司返还支付相关费用的，按实际支付相关费用并且提供合法有效凭证的，允许计入相应的扣除项目。

根据广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知（穗地税函[2010]170号），本文件第三条第一款2010.8.27日起废止。

四、关于财务费用中利息支出扣除问题

（一）房地产开发企业没有发生利息费用，即利息支出为零，其他房地产开发费用按《实施细则》第七条（一）（二）项规定计算的金额之和的5%计算扣除。

（二）《实施细则》第七条第三款中的金融机构是必须具有中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务的许可证的金融单位。

五、关于“普通住宅”与“非普通住宅”的认定和执行问题

根据《关于贯彻<财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知>的补充意见》（穗地税发[2006]167号）第一条规定，住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房内建筑面积120平方米或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下的为普通标准住宅。

六、关于扣除项目分摊计算问题

（一）房地产开发企业分期开发项目清算时，只就实际支付的款项且可提供合法有效凭证部分分摊扣除。其分摊方法一般掌握为在不同期项目之间按占地面积计算分摊，在同一期项目内按建筑面积计算分摊。公共配套成本费用未发生的，不得预提公共配套的成本费用，待实际发生时，在发生当期清算时计算扣除。

（二）房地产开发企业开发不同的项目所共同拥有的公共配套设施，先按不同项目占地面积计算分摊，再按清算项目内建筑面积计算分摊。

七、关于房地产开发企业代收税费是否计入销售收入问题

（一）代收税款，不计入销售收入。

（二）代政府部门收取各项费用，根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让房地产收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

八、关于房地产开发企业转让房地产时交纳的堤围防护费（1998年1月1日前为防洪工程维护费）视同为转让房地产有关的税金准予扣除。

深圳市地方税务局  土地增值税征管工作规程

 深地税发[2009]24号【全文废止】 

各基层局： 

现将《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程》印发给你们，请遵照执行。
深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程
为规范我市土地增值税征管工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)等法规和文件规定，制定本规程。
土地增值税由房地产所在地的区地方税务局及所在辖区税务所(以下简称“主管税务机关”)负责征收管理。
第一章  项目登记管理
1、纳税人自房地产项目立项，即取得《固定资产投资项目投资许可证》后30日内到主管税务机关综合服务科办理项目登记，办理项目登记时应提供以下资料:(1)《固定资产投资项目投资许可证》;(2)土地受让合同;(3)《土地增值税项目登记表》;(4)税务机关要求提供的其他资料。
2、主管税务机关综合服务科对纳税人提交的材料进行审核，并按照纳税人提交的《固定资产投资项目投资许可证》号码为其编制“项目编码”。对材料齐备、填写项目齐全无误的，验原件后留存复印件，原件退回纳税人。
管理科在2个工作日内将《土地增值税项目登记表》内容录入土地增值税管理系统。
3、纳税人就该开发项目应分别在办理建设项目施工许可证、房地产初始登记以及领取《房地产预售许可证》后30日内到主管税务机关管理科备案，对一个房地产开发项目领取多个预售许可证的，应分别在领取之后30日内备案。办理备案提供以下资料:(1)《建筑工程施工许可证》、《房地产预售许可证》;(2)房地产预售许可证包含拟销售房产明细表;(3)房地产初始登记成本、费用审核资料;
主管税务机关管理科将该项目有关信息录入房地产开发项目档案。
4、各区局建立房地产开发企业重点税源监控制度，对确定为重点税源监控的房地产开发企业具体监控内容如下:(1)土地受让有关信息，包括土地坐落位置、取得价格、取得方式、用途、面积、容积率等;(2)房地产开发情况及相关信息，包括房地产项目名称和位置、立项、用途、结构、开发面积、成本、费用、施工单位、建设施工进度、预计竣工时间、分期开发情况等;(3)房地产销售信息，包括已销售房地产的名称、位置、结构、用途、面积、销售收入、销售费用、收款方式、收款时间等;(4)完税信息，包括预征土地增值税情况、土地增值税清算情况及相关税种的完税信息等;(5)有关购买方信息，包括购买房地产人的名称、纳税人识别号、联系方式、购买的房号、面积、单价、总价等。
对已确定的重点税源户信息，于每年的1月31日和7月31日前向市局相关处室报送《各区局负责监控的土地增值税重点税源户汇总表》。
第二章  税款预缴申报管理
1、房地产开发企业开发的房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。
2、房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准，纳税人在房地产销售合同签订次月纳税申报期限内就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。
3、预缴土地增值税实行网上申报。纳税人填报《土地增值税预缴申报表》，在主管税务机关限定的纳税期限内申报缴纳。
未按规定预缴的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
第三章  项目清算管理
1、土地增值税清算，是指符合清算条件的纳税人依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定，自行计算房地产转让应缴纳土地增值税额，或根据已预缴土地增值税数额，确定补缴或退税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关综合服务科提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
2、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的;(4)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
3、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;(3)经主管税务机关纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目;(4)广东省税务机关规定的其他情况。
4、对2005年11月1日后签订房地产销售合同取得的收入清算土地增值税。
5、开发销售房地产开发项目，纳税人符合第2条规定的清算条件起90日内主动到房地产所在地区地方税务局综合服务科报送《土地增值税清算申报表》。
整体转让未竣工决算房地产开发项目的和直接转让土地使用权的应于转让合同签订之日起90日内，向房地产所在地区地方税务局综合服务科报送《土地增值税清算申报表》。
上述申报暂不接受电子申报、网上申报、邮寄申报。
6、主管税务机关日常管理中，对符合清算条件的纳税人发送《土地增值税清算通知书》，纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内向主管税务机关综合服务科报送《土地增值税清算申报表》。
7、开发销售房地产项目的纳税人在申请清算时，报送以下资料:(1)《土地增值税清算申报表》;(2)《房产出售情况表》;(3)房地产开发项目财务会计报表;(4)房地产开发项目土地增值税扣除项目明细表，具体包括取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、利息支出、转让房地产有关税金等明细表;(5)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。
整体转让未竣工决算房地产开发项目的纳税人，在申请清算时，报送以下资料:(1)《土地增值税清算申报表》;(2)房地产开发项目财务会计报表;(3)房地产转让合同;(4)取得土地使用权支付金额、房地产开发成本和费用明细表;(5)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。
直接转让土地使用权的纳税人，在申请清算时，报送以下资料:(1)《土地增值税清算申报表》;(2)土地使用权证、土地使用权转让合同;(3)取得土地使用权等扣除项目明细表;(4)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。
8、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。
9、土地增值税清算以纳税人填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为单位。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。
如果开发期超过3年的，可根据其开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算。具体分期由房地产开发企业根据开发销售情况提出分期计划，报主管税务机关备案。由管理科室录入电脑。
10、纳税人自行计算房地产转让应缴纳土地增值税额后，根据已预缴土地增值税数额，确定应补缴税款数额，在主管税务机关确定的纳税期限内缴纳。
纳税人应当根据税收法律、法规和有关税收规定正确计算应缴纳的土地增值税额，如实填写《土地增值税清算申报表》，完整报送相关资料，并对申报表和所提供资料的真实性、准确性和完整性负法律责任。
11、纳税人在办理土地增值税清算时可委托税务中介机构对其清算申报表进行审核鉴证，由所委托的税务中介机构出具土地增值税清算鉴证报告。
对按税收法律法规和土地增值税有关政策和税务机关规定的要求和格式进行审核鉴证的，其出具的鉴证报告主管税务机关将可以采信。但主管税务机关有权对鉴证报告和鉴证工作底稿进行抽查。
在国内及境外上市的房地产开发企业，其财务报表已按我国证券管理有关规定经独立第三方会计师事务所审计的，其审定后的房地产开发项目收入、成本及费用数据同样具有土地增值税鉴证作用。
12、纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
13、对开征前已实现部分销售的房地产开发项目，只对开征后销售房地产(以签订房地产销售合同为准)取得的收入清算。开征后销售的房地产扣除项目金额按单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=项目总成本费用÷总建筑面积增值额=销售收入-单位建筑面积成本费用×销售建筑面积
14、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
15、纳税人建造普通标准住宅出售，经过清算增值额未超过扣除项目金额20%的，向主管税务机关递交《土地增值税清算申报表》和《退税申请表》。经过主管税务机关检查核实后，办理退税手续。
对申请退税的土地增值税清算，由各区局按税务检查程序实施。
16、纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理:(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
17、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认:(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
18、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
19、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、销售的，分期清算土地使用权扣除项目，可选择按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。
20、主管税务机关在日常管理、纳税评估、税务稽查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，核定征收土地增值税。(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;或者无法按清算要求提供开发成本核算资料、所提供的开发成本资料不实、虚报房地产开发成本等;(2)擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的;(3)《土地增值税鉴证报告》提出保留意见;(4)主管税务机关审核确定其有疑问的;(5)符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的;(6)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
对核定征收的房地产开发项目，不得享受任何土地增值税减免税优惠。
21、对本规程第三章第20条所列情形之一的，由主管税务机关核定征收。核定征收办法另行制定下发。
22、纳税人报送《土地增值税清算申报表》及附送资料由主管区局综合服务科受理。税务机关受理土地增值税清算申报后，管理科应对纳税人报送的清算申报表以及全部资料进行逻辑审核，对申报与资料相符的发送《土地增值税缴纳通知书》，确定纳税人缴纳时间和期限。如申报表与资料有误，通知纳税人重新填报。上述工作在20个工作日(不包括重新填报时间)内完成。
23、对办理注销税务登记的房地产开发企业按照税务检查程序进行。
24、纳税人不按规定如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、或有偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条等相关规定进行处罚。
25、主管税务机关应加强对房地产开发项目的日常管理，建立项目管理制度。应自纳税人购置土地、取得规划审批开始，按项目分别建立档案、对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算等情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
26、主管税务机关每年需安排对上年度受理的《土地增值税清算申报表》按不低于10%的比例进行检查。检查程序、时限等按我局税务检查管理规定实施
第四章  清算鉴证管理
1、土地增值税清算鉴证是指税务中介机构接受委托对房地产开发企业土地增值税清算申报的信息实施必要审核程序，并出具土地增值税清算税款鉴证报告，以增强税务机关对该信息信任程度的一种业务。
2、具备注册税务师行业执业资质、纳入注册税务师行业监管的税务中介机构，均可以从事土地增值税清算鉴证工作。
3、中介机构从事土地增值税鉴证应严格按照国家税务总局制订的《土地增值税清算鉴证业务准则》等税收法律法规规章，并对鉴证行为负法律责任。其按规定出具的鉴证报告税务机关可以采信。
4、税务中介机构与纳税人签订土地增值税鉴证业务约定书，对鉴证对象实施必要的审核程序，在对鉴证对象进行充分的取证、审核后，出具土地增值税清算申报鉴证报告。
5、鉴证内容包括:转让房地产开发项目取得的全部收入，取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本(包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用)、房地产开发费用(包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用)等金额和凭证的审核情况，总体评价，鉴证结论，鉴证意见。
6、主管税务机关每年安排对税务中介出具的土地增值税清算鉴证报告进行抽查。对没有如实审核房地产收入及扣除项目、造成少缴土地增值税的，主管税务机关对其鉴证报告不予认可，并及时将情况报告市局，由市局统一对外通报并将情况反馈注册税务师管理中心，由主管单位按规定处理，同时其3年内将不得从事土地增值税鉴证业务。
第五章  旧房转让征收管理
1、单位和个人自建或购买的房地产1年后转让适用旧房转让政策，不包括房地产开发企业二级市场开发销售房产。自建房迄止时间为房产证登记时间至转让合同签订，购买房地产迄止时间为购买合同签订至转让合同签订。从房地产三级市场购买的房产均认定为旧房。
2、转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。按评估价作为扣除项目，是指建筑物的评估价，不包含土地价款。
3、纳税人转让旧房及建筑物，如果土地使用权价款与房产建造价格无法区分，不能取得房产建造评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目。
4、以评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。主管税务机关受理后对评估机构资质情况进行审核，对符合条件的房地产评估机构出具的评估报告主管税务机关将可予以采信，准予作为土地增值税扣除项目。主管税务机关应加强对评估机构出具评估报告的管理，对经查实不按规定进行评估，造成纳税人少缴税款的，主管税务机关应及时将情况报告市局，由市局统一对外通报，其以后出具的评估报告税务机关将不予采信。
5、单位和个人转让自建房产缴纳土地增值税填报《土地增值税纳税申报表》，并同时报送以下资料:(1)《土地增值税清算申报表》;(2)房地产证、房地产转让合同;(3)取得土地使用权支付金额凭证，房地产开发成本和费用明细表及凭证。
按建筑物的评估价作为扣除项目的应按规定提供评估报告。
主管税务机关管理科审核确认扣除项目及原始凭证或评估报告后，发送《土地增值税缴纳通知书》，确定纳税人缴纳时间和期限。上述工作在20个工作日内完成。
6、单位和个人转让购买房产土地增值税由国土产权登记中心负责代征，主管税务机关应做好代征税款工作的管理。代征单位应建立代征档案，按月结报税款，并向主管税务机关提供代征税款明细表。
7、单位和个人转让购买房产土地增值税也可由纳税人自行向房地产所在地主管税务机关申报缴纳。纳税人填报《土地增值税纳税申报表》，并提供房地产证、转让合同、扣除项目凭证。综合服务科受理申报资料后在2个工作日内转管理科审核，对申报与资料相符的在5个工作日内发送《土地增值税缴纳通知书》。
第六章  区局与稽查局职责划分
各区地方税务局负责辖区内房地产开发项目的土地增值税清算工作，各稽查局在税务检查中发现的有关土地增值税问题的，按照以下规定和程序:(1)对检查中发现未按规定预缴土地增值税的，责令限期向房地产所在地区地方税务局补缴，并加收滞纳金。(2)稽查局在检查中发现以下情况:符合清算条件未进行土地增值税清算的;纳税人未如实清算土地增值税的;转让房地产行为未申报缴纳土地增值税的。
稽查局就其土地增税预缴情况进行检查，并向纳税人发出《稽查建议书》，限其15日内到房地产企业所在地区地方税务局进行土地增值税清算申报;同时，向房地产企业所在地区地方税务局发出《税务稽查信息反馈书》，通知区局对纳税人进行土地增值税清算;当中若有涉及偷、逃、骗、抗税的情况存在则由稽查局按税务检查程序处理。
本规程自下发之日起执行。此前下发的文件与本规程相抵触的以本规程为准。
附   件：1.《土地增值税项目登记表》 2.《各区局负责监控的土地增值税重点税源户汇总表》 3.《土地增值税预缴申报表》 4.《土地增值税清算申报表》 5.《土地增值税纳税申报表》 6.《土地增值税清算通知书》 7.《土地增值税缴纳通知书》 8.国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（略）

广东省广州市地方税务局

关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知

穗地税函[2010]170号【全文废止】

局属各单位：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号，以下简称187号文）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号，以下简称220号文）规定，现编发房地产开发企业土地增值税清算有关问题处理指引：

一、土地增值税清算时收入确认问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

原《关于印发<广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法>的通知》（穗地税发[2005]106号）第二章第四条第二款“收入实现的确认：

1.以预售方式出售商品房的，以实际取得预售房收入的当天确认为收入实现；

2.以分期付款方式出售商品房的，以每期实际取得收入的当天确认为收入实现；

3.以银行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和银行贷款的当天确认为收入实现；

4.以其他方式出售商品房的，以实际取得售房收入的当天确认为收入实现”规定停止执行。

二、房地产开发企业未支付质量保证金，其扣除项目金额确认问题

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例工程款，作为开发项目质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）第二条第六款“房地产开发企业未足额付款但已取得发票的工程质量保证金，按不超过建设工程款5％的比例计算扣除。其他未付款虽已取得发票的，但在计算扣除项目金额时不允许扣除”规定停止执行。

三、房地产开发费用扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金额机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其他房地产开发费用，在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和5％以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和10％以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）第四条第一款“房地产开发企业没有发生利息费用，即利息支出为零，其他房地产开发费用《实施细则》第七条第（一）（二）项规定计算的金额之和的5％计算扣除”规定停止执行。

四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费扣除问题

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）第三条第一款“房地产开发企业由于逾期开发而向国土部门补缴土地闲置费并取得相应的财政专用收据的，按《实施细则》第七条第（一）项‘取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用’计入取得土地使用权所支付金额”规定停止执行。

五、拆迁安置土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按187号文第三条第（一）款“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定”确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按187号文第三条第（一）款规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭证计入拆迁补偿费。

原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）第一条“关于以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题：房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据187号文第三条第一项的规定，按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产收入：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本，上述补偿给被拆迁方的房产成本，计算土地增值税扣除项目时，允许加计扣除”规定停止执行。

六、以上第一条至第五条适用于2010年5月19日以后发出清算通知书的房地产开发项目或分期项目。2010年5月18日以前发出清算通知书尚未完成清算审核的，不作追溯调整。

七、对分期开发房地产项目确认分期项目问题

对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：

（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的；

（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

八、对分期开发房地产项目确认清算单位问题

对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

九、分期开发房地产项目，部分分期项目已办理核定征收，其余分期项目不符合核定征收条件的，清算时如何计算分摊取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费问题

对于能够按各分期项目土地面积划分清楚的，直接分摊各分期项目取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费；

对于不能直接按各分期项目土地面积划分清楚的，应按照下列方法和顺序计算分摊土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费：

（一）按未清算分期项目和已按核定征收方式清算分期项目之间土地面积比例计算分摊取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费；

（二）按未清算分期项目和已按核定征收方式清算分期项目之间建筑面积比例计算分摊取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费。

十、分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目计算分摊方法一致性问题

分期开发房地产项目各清算单位扣除项目计算分摊方法应保持一致性。

十一、房地产开发项目，如何确认已竣工验收问题

房地产开发项目符合下列条件之一的，应视为已竣工验收：

（一）开发产品竣工证明材料已报有关政府部门备案；

（二）开发产品已取得初始产权登记证明。

十二、对于以下合作建房形式开发房地产项目的，如何确认有关收入和扣除项目金额问题

（一）一方出地、一方出资合作开发房地产项目，双方不成立合营企业，合作中出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权，出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）。

对于上述出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权的，按“187号文”第三条第一项确认收入，对于出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）的，按“187号文”第三条第一项分别确认收入和取得部分土地使用权所支付金额。

（二）出地方以土地使用权（房地产）、出资方以货币资金作价入股，成立合营企业，从事房地产开发，建成后双方采取分配方式为：1.风险共担，利润共享的；2.按销售收入一定比例提成或提取固定利润的；3.按一定比例分配房地产的。

对于上述合营企业，以出地方土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额；对于出地方，以土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为转让土地使用权（房地产）所取得收入。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号）第六条规定，对于2006年3月2日以后发生的，出地方以土地使用权（房地产）作价入股，成立合营企业从事房地产开发的，应征收土地增值税。

备  注——依据穗地税函[2012]198号 广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引[2012年修订版]的通知，本法规自2012.11.30起全文废止。

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