烟台市地方税务局
关于贯彻落实《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的实施意见
烟地税函[2015]25号
各县市区地税局、市局各直属单位：为认真贯彻落实《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（以下简称《“三控一促”管理办法》），防范执法风险，堵塞税收漏洞，促进我市土地增值税规范化管理，现就下一步工作提出以下实施意见：
一、充分认识《“三控一促”管理办法》的重要意义
“三控一促”是指在土地增值税管理工作中施行源头控管、成本管控、风险防控，促进土地增值税管理规范化。认真贯彻落实《“三控一促”管理办法》是省局对加强土地增值税管理的明确要求，对我市今后开展土地增值税预征和清算管理工作具有方向性的重要指导意义，因此，各单位要认真学习《“三控一促”管理办法》，从项目日常管理抓起，进行成本费用的日常监控，加强预征和清算管理，规范清算流程，全面加强土地增值税的管理工作。
近几年，土地增值税清算工作一直是税收征管工作的重点和难点，也是管理增收的主要措施。随着“营改增”工作不断推进，土地增值税将成为房地产行业地方税收收入的主要税种。因此，贯彻落实好《“三控一促”管理办法》，既是为支持地方经济发展提供财力保证的需要，也是加强房地产行业税收管理工作的需要，各级地税部门对此必须有充分的认识，全力以赴做好此项工作。虽然，我市在土地增值税清算工作中取得了一定的效果，但存在清算进展还不快，清算质量还不算高，清算档案管理还不规范等等问题，与济南、青岛等兄弟地市还有一定的差距。今年上半年全市共完成5个清算项目，只有莱州、莱阳、开发区和海阳有完成的清算项目，完成清算进度为11.63%，清算进度缓慢。因此各单位一定要以省局发布的《“三控一促”管理办法》为契机，统一思想，提高认识，切实把土地增值税清算作为重要工作来抓，积极贯彻落实，加强领导、精心组织，结合本地实际研究具体措施，全面提升土地增值税清算管理水平，确保11月底前完成今年土地增值税清算计划。
二、贯彻落实《“三控一促”管理办法》主要内容
（一）实现源头监控。即主管地税机关加强房地产开发项目的前期管理和过程监控，实施项目管理。按照《“三控一促”管理办法》的要求，各单位要结合本地实际，制定具体的项目管理实施办法，做到税务管理与纳税人项目开发同步，真正实现房地产开发全过程跟踪监控，为土地增值税管理打好坚实的基础。各单位项目管理实施办法要形成文件并报市局备案。
（二）规范预征管理。严格按照总局、省市局要求，结合本地实际，按照不同类型房地产确定适当的土地增值税预征率，形成文件报市局备案，并严格按照政策规定预征土地增值税。同时各单位要结合今年“营改增”后，研究下一步如何加强土地增值税预征管理工作。
（三）规范清算管理
1、结合本单位制定的项目管理实施办法，将辖区内房地产开发项目全部登记造册，彻底摸清应清算和可清算开发项目，对应清算项目和可清算项目严格执行现行的土地增值税政策、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）和《“三控一促”管理办法》等相关文件，依法清算，规范清算行为，确保土地增值税政策执行到位。
2、建议各单位以参加省局《“三控一促”管理办法》业务培训的人员为班底，抽调精兵强将，整合人力资源，可设立集中清算审核工作组，由专人（组）对清算项目实施分类、切块式的审核模式。防止出现清算项目分散、人员力量不足、管理粗放造成的清算慢、质量差、效益低的现象。
3、要按照《“三控一促”管理办法》的规定，加强对清算项目的收入、扣除费用等税收主要要素的审查和管理；加强土地成本、土石方工程费用、建筑工程费用等成本费用的审查，条件允许的单位也可探索购买劳务的方式，协助解决工程造价等专业技术问题。
4、对于符合核定清算条件的项目，严格按照政策和程序进行核定清算，规范核定清算行为，防止“以核代清、一核了之”的现象。为规范核定清算，市局根据《“三控一促”管理办法》重新发布了《关于发布我市土地增值税核定征收率的公告》，具体文书按照金三系统里的统一格式使用，各单位核定征收的开发项目，必须经主管地税机关集体审议并报上一级地税机关备案后，通知纳税人补缴税款或办理退税。
5、随着清算工作的深入开展，清算征管档案的重要性日益显现。清算征管档案的完备、齐全，是土地增值税清算工作的重要组成部分。因此，各单位应按照总局下发的《土地增值税清算管理规程》和省局发布的《“三控一促”管理办法》，规范清算档案，市局将择机在全市地税系统范围内通过清算档案管理展评的方式，进行相互学习交流，并选出最佳清算管理档案，市局将做进一步修改完善后，统一规范全市清算档案。
（四）明确相关政策
1、《“三控一促”管理办法》附件2《土地增值税纳税申报表附表》有两种表样，各单位可根据当地实际情况自行选用确定。
2、对于同一清算项目中的不同类型房地产，我市统一划分为两类，即普通住宅和其它两种类型。
3、办法第二十九条第（二）房地产开发成本中规定，在房地产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费，计入开发成本。其具体范围是指省级以上（含省级）设立的政府性基金项目和行政事业性收费项目。
（五）规范清算鉴证质量管理。各单位应按照《“三控一促”管理办法》的规定，每年组织对上年度纳税人办理土地增值税清算申报提供的清算鉴证报告进行质量评价，做出等级评价，并将质量评价情况5月底前提供给注册税务师管理机构，作为税务师事务所年检的参考依据之一，同时报市局，市局将在市级地税官方网站进行公开。
（六）积极开展政策解读和宣传解释工作。市局组织开展《“三控一促”管理办法》政策解读培训后，各单位也要向基层税务人员和纳税人做好政策解读和宣传培训工作，培训完10日后将培训情况报送市局。
三、切实加强贯彻落实《“三控一促”管理办法》组织领导
贯彻落实好《“三控一促”管理办法》是一项长期工作，特别是“营改增”后，土地增值税将成为房地产行业地方税收收入的主要税种，全市各级地税要按照上级统一部署，抓好贯彻落实，合理安排计划，落实考核督查，积极稳妥推动土地增值税管理工作深入开展。
（一）抓好贯彻落实。各单位分管领导、业务科室首先要认真学习《“三控一促”管理办法》，深刻理解管理办法的内容，结合本地实际，研究具体措施，开展好贯彻落实工作，使本单位全体地税员工都能熟知此办法，为做好本地土地增值税管理工作奠定基础，各单位将贯彻落实情况于９月底前上报市局。
（二）合理安排计划。根据《“三控一促”管理办法》和年初下发的清算计划，各单位应合理安排清算计划，规范清算流程，加快清算进度，提高清算质量，市局将不定期进行清算进展情况通报，同时对基层局清算工作好的做法和经验及时交流推广．
（三）强化考核督查。市局已将土地增值税管理工作纳入年度(绩效)重点考核，各单位也要将土地增值税管理工作纳入年度（绩效）重点考核，不定期对基层分局工作开展情况进行督导检查，严格考核奖惩，积极稳妥推动土地增值税管理工作深入开展，确保工作取得实效。
烟台市地方税务局2015年8月6日