无锡市地方税务局
关于土地增值税若干征税问题的处理意见
锡地税政一函[2013]1号
江阴、宜兴、锡山、惠山地税局、市区各分局、稽查局：为进一步做好土地增值税管理工作，规范统一全市土地增值税政策口径，近期对我市下发的各类土地增值税文件、处函进行了梳理，现将土地增值税若干征税问题明确如下处理意见：
一、预征土地增值税
除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均应按 苏地税规[2013]2号规定的预征率实行预征。对房地产开发企业既开发建造普通标准住宅又开发其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，不能够分别核算的应预征土地增值税。
根据苏财税（95）14号文件精神，普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或者限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。
纳税人转让普通标准住宅的，应当在首次办理土地增值税预征申报前向税源管理分局办理普通标准住宅认定手续，填写《房地产项目普通标准住宅认定表》（附件一）并提交以下证明材料，经税源管理分局审核确认后，转让普通标准住宅的收入可不预征土地增值税。待省局大集中系统增加相关备案流程后，具体备案手续由纳服局负责受理并流转至主管税源管理分局进行核实。
（1）立项批准机关对普通标准住宅的批准文件；
（2）土地管理部门的批准文件或者相关土地购买合同或者土地使用权证；
（3）物价部门核定的有关销售价格的批件；
（4）税源管理分局要求提供的其他资料。
立项批准文件应明确政府指定销售对象，该住宅凭政府主管部门出具的购房文书办理购房。
二、清算范围、报送资料
1、可清算条件中“销售面积达85%”的执行口径
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第二款第一项规定“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，主管税务机关可以要求纳税人进行清算，其中“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上的。
2、纳税人清算需上报的资料
纳税人应按照《房地产项目土地增值税清算应报送及留存备查资料》（附件二）所列内容上报申报表、明细表及相关资料，需留存备查的资料也应进行相应的整理，以便税务机关核查。
三、清算收入
1、转让价格明显偏低
苏地税规〔2012〕1号第三条第三款规定“对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。”其中同期同类房地产平均销售价格是指剔除低价房后计算的同期同类房地产平均销售价格。低价房是指价格明显低于同期同类房屋售价但有正当理由的（如房屋质量瑕疵等）。
四、土地成本
1、土地价款的确认
土地价款为纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用，包括后期所补缴的土地出让金。在清算审核时查实的土地出让金返还应冲减土地价款。
2、受让土地支付款项合法凭证问题
由于土地受让纠纷或其它历史遗留问题导致受让土地的开发公司未取得合法票据，对此类问题在审核其款项支付真实的前提下，以报告形式上报市局进行处理。
五、房地产开发成本
1、相关费用、基金的扣除
根据 苏地税规〔2012〕1号规定，政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理：
（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。
（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。
2、前期物业管理费的扣除
前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理，房地产公司支付给物业管理公司的前期物业管理费发生在房地产开发各环节之外，不属于《土地增值税暂行条例实施细则》中列明的房地产开发成本的各项内容，不得作为房地产开发成本进行扣除，应计入房地产开发费用。
3、前期开发公共配套设施
对于前期为核定清算土地增值税的项目，当期为查账清算的，其在前期已经发生的公共配套设施费用，准予按照建筑面积计算分摊。
4、水电费、甲供材
对于房地产开发过程中发生的水电费、甲供材，如果相关金额已经开具建筑安装发票的，不得重复扣除。
5、商品房验收不合格后房地产企业重新发生的成本
对于房地产开发项目完工后，综合验收不合格，房地产开发企业再次发生开发成本的，通过竣工验收报告确认责任，属于建设方责任而再次发生的开发成本可以扣除，否则不得扣除。
6、无产权的地下车库（车位）
房产企业通过与业主签订转让无产权车库（车位）永久使用权、无固定期限或与房屋同期限让渡使用权等形式的转让协议，一次性收取固定年限使用费，其实质并未发生房屋所有权的转移。该收入不属于土地增值税征收范围，不征收土地增值税，其成本也不得进行扣除。
房地产企业将其开发的无产权车库（车位）无偿移交给全体业主或者对于尚未成立业主委员的小区通过当地主流媒体公告无偿移交的，且其自身或者关联企业未通过无产权车库（车位）取得相关收益的，其成本可以在计算土地增值税清算时进行扣除。
无产权车库（车位）的单位成本确认由房地产开发成本（不包括景观绿化、道路、燃气、公共配套设施的成本）除以建筑面积进行确定。
7、建安指标
无锡市建筑安装工程费参考指标主要用于对清算项目单位建安成本的预警判断，对于未超过单位建安成本参考指标上限的，可根据真实发生额进行扣除；对于项目单位成本超过参考指标较高的，需要房地产开发公司提供合理的理由或者由有资质（无锡本地、甲级、三A）的中介机构提供造价鉴证报告。
目前无锡市建筑安装工程费参考指标包含桩基、土方、土建、门窗安装、水电安装、外墙涂料、简单装饰，不包含消防、智能化。对于开发期跨年度的，其建安成本参考指标可以取主要施工期间参考标准较高年份的指标。
六、房地产开发费用
1、资金占用费、顾问费
房地产开发企业因项目开发需要向银行贷款，在支付利息的同时支付资金占用费或者顾问费的，其支付的资金占用费和顾问费不得作为实际支付的利息处理。
七、其他
1、滞纳金
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。对于超过规定期限申报的税款，按规定加收滞纳金。
2、清算后继续销售风险核查发现原公共配套设施取得产权证并实现销售问题
公共配套设施费用在清算申报时已全额计入房地产项目成本扣除，再销售时不再扣除成本费用。
3、房地产开发企业自用房产转让的，按新房还是旧房清算？
苏财税[2007]45号规定土地增值税中的旧房，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产，其中的交付使用指交付给购房人使用。房地产开发企业自用房产转让的，若未办理房屋产权证的，可按新房转让进行清算。锡地税政一函[2013]1号无锡地方税务局关于土地增值税若干征税问题的处理意见
江苏省无锡地方税务局税政管理一处
2013年12月4日