常州市地方税务局
关于加强房地产企业土地增值税清算管理工作的通知
常地税发[2008]92号
各市、武进地方税务局，市局各分局、稽查局：为充分发挥土地增值税组织收入、调节经济的职能作用，进一步加强和规范房地产企业土地增值税的清算管理，现就有关问题明确如下：
一、 2008年清算工作目标及时间安排
（一）大力推进清算工作，确保完成省局下达的清算指标任务，在清算工作实践中不断总结经验，完善管理办法，逐步提高我局的土地增值税清算管理工作水平。2008年具体指标任务为清算完毕的项目数不低于应清算项目数的50%。
（二）对2008年列入清算范围内的项目，主管税务机关应下发清算通知书通知纳税人申报，纳税人申报期为2008年8月31日前。如需延期，应报经主管税务机关同意。
（三）各主管税务机关在收到纳税人清算申报后，应及时进行清算审核，2008年9月起每月底汇报清算工作进度，12月15日前完成工作目标，将应补税款组织入库。12月25日前将本年度清算工作总结上报市局。
二、清算工作流程和要求
（一）清算申报
纳税人符合应清算规定的项目，应在项目符合条件90日内向主管税务机关进行清算申报；主管机关要求纳税人清算的项目，纳税人在收到土地增值税清算通知书30日内向主管税务机关进行清算申报。
纳税人在清算申报时应向主管税务机关报送土地增值税清算申请表、纳税申报表、各项明细表及相关资料。
（二）申报受理
主管税务机关在收到纳税人的清算申请后，由主管税务机关确定的清算部门进行清算条件的符合性审核，同时审核是否按规定报送相关资料；审核后报综合业务科复核，综合业务科复核后报分局批准后进入具体的清算审核环节。
（三）清算审核
清算部门对批准进行清算的项目开展清算审核，分以下两种情况进行处理：
1、纳税人自行清算申报的税收负担低于我市核定征收税收负担水平的，必须提供中介机构出具的《土地增值税税款清算鉴证报告》。
（1）经审核，发现其各项扣除项目核算准确、规范，支付凭证合法、完整，基本工程造价在市局发布的《常州市历年基本工程造价标准》（见附件）所列基本工程造价标准（以下简称造价标准）内，并经专业中介机构进行第三方鉴证无异议的，可对其自行申报内容进行确认；第三方鉴证与纳税人提供的《土地增值税税款鉴证报告》有差异的，可根据第三方鉴证结论经调查审核后确认清算结果。
（2）经审核，发现其申报数据与实际情况存在较大差异、实际税收负担应明显高于市局确定的核定征收税收负担水平的，如确有必要的，主管税务机关可通过市局确认的专业中介机构进行第三方鉴证。此类项目应采取按实清算方式进行清算。
（3）经审核，发现其基本工程造价超出造价标准，其余各项扣除项目核算准确、规范，支付凭证合法、完整的，可对其基本工程造价进行核定，依据核定后的造价进行按实清算。
（4）经审核，发现其符合国税发[2006]187号文件第七条规定核定征收条件的，可按规定采取核定征收方式进行清算。
2、纳税人自行清算申报的税收负担高于我市核定征收税收负担水平，各项扣除项目核算准确、规范，支付凭证合法、完整，基本工程造价在造价标准内的，可确认其自行申报。
对基本工程造价超出造价标准，其余各项扣除项目核算准确、规范，支付凭证合法、完整的，清算部门应就其基本工程造价部分进行核定，依据核定后的造价进行按实清算。
（四）清算结论
清算部门对清算项目出具清算报告，对整个项目的清算情况进行阐述并提出处理意见，综合业务科对清算情况及清算报告复核后提出意见报分局集体审议，集体审议后形成《土地增值税清算审核意见书》。对集体审议后认为还存在问题的，应进行补充调查。
（五）清算意见的执行
纳税人经清算应补（退）税的，根据《土地增值税清算审核意见书》由主管税务机关予以追缴应补税款或退还多征税款，退税程序按有关规定执行。
（六）资料归档
清算过程中涉及的各类文书、资料根据相关规定进行整理归档。
三、清算工作权限
主管税务机关在清算工作中应成立土地增值税清算领导小组，贯彻市局的清算工作要求，组织清算工作的实施，并对清算项目进行集体审议，通过集体审议的清算意见可通知纳税人执行。但下列项目应在集体审议后报市局审议同意方可执行：需退税的项目（必须经过第三方鉴证）、需核定征收的项目。
四、中介机构鉴证问题
在企业自行申报阶段，企业可自行聘请符合总局《土地增值税清算鉴证业务准则》规定条件的税务师事务所进行清算鉴证。如税务师事务所出具的鉴证报告中的应税数据与税务机关审核确认的应征税款差异较大的，将按有关规定予以处理。
第三方鉴证的税务师事务所及造价咨询中介机构由市局根据其资信情况及专业水平，征询行业管理机构意见后选定。
五、工程造价标准问题
市局根据建设部门提供的历年工程基本造价水平编制了《常州市历年工程基本造价标准》，基本造价主要包括项目土建、水电、初装饰，考虑具体项目差异设定了5%的弹性系数作为我市工程基本造价标准。在审核过程中如纳税人基本工程造价超出工程造价标准或建安成本支付凭证残缺不全的，原则上应按不高于基本造价标准予以核定，纳税人基本工程造价低于造价标准的，凭合法有效凭证按实际发生数予以确认。
清算项目存在楼宇智能、消防、弱电、外墙高档装饰、保温、高档门窗、地质、桩基等附属工程的，应提供相关的合同、支付凭证等证明材料。主管税务机关对附属工程造价存在疑问的，应进行认真核查，必要时也可进行单项工程的第三方鉴证。
市局将把土地增值税清算工作列入“三个一流”考核指标进行考核。
二市一区地税局可根据本通知制定具体的实施意见。
附件：常州市（不含武进）历年基本工程造价标准
二ＯＯ八年七月三十一日