南京市地方税务局
关于房地产行业税收征收管理的工作意见
宁地税发[2007]200号
各分局（局）、纳税服务中心、县局：为进一步加强税收征管，切实提高对房地产行业税收科学化、精细化管理水平,真正落实城市低收入家庭解决住房税收优惠政策，有效加强对房地产市场税收秩序的整治，逐步建立一套房地产行业税收征管的长效机制，充分发挥税收职能作用，促进房地产市场的健康有序发展，根据“国八条”、“国六条”等一系列国家调控房地产市场的有关政策、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）文件、国家税务总局《关于贯彻落实建设部等八部门<关于开展房地产市场秩序专项整治的通知>的通知》（国税发〔2007〕69号）的有关精神和市局房地产行业管理领导小组的要求，现就房地产行业税收征管工作提出如下意见：
一、高度重视，充分认识当前加强房地产税收征收管理工作的重要性和敏感性
房地产行业是国民经济的重要组成部分，关系国计民生，受到社会各界和政府部门的高度关注。从目前来看，由于房地产行业有规划、立项、开发、销售等诸多环节、情况复杂，因此房地产行业税收管理上还存在一些薄弱环节，需要通过强化征管措施予以提高。
各分县局应充分意识到加强房地产税收征管和落实相关税收政策的重要性和敏感性，一方面在实践中探索对房地产税收征管的有效方法，切实提高工作的针对性和有效性，力争在短时间内取得明显成效，堵塞在房地产税收征管上的漏洞，提升房地产税收征管的质量和水平，有效整顿房地产市场税收秩序；另一方面加大对各项相关税收优惠政策的宣传和落实力度，及时贯彻落实上级政府制定的有关税收政策，积极促进房地产市场的健康发展。
二、发挥税收政策引导作用，加强对税收政策的宣传和落实工作，有效促进经济适用房、廉租房、中低价商品房市场健康有序发展
㈠进一步加大对现有与解决城市低收入家庭住房有关税收优惠政策的落实力度，促进房地产市场健康发展落实现行有关房地产政策，对现有的相关税收优惠政策进行梳理，加强对基层政策的培训和辅导。开展税收政策落实情况的评估，重点对营业税、所得税和土地增值税政策落实情况进行评估和分析，加强对基层落实政策情况的检查指导，研究分析存在的问题和薄弱环节，及时帮助一线解决征管中遇到的问题。开展政策调研，加强对房地产有关政策的针对性研究分析，针对普通标准住房和高档商品房的划分标准，二手房的政策规定等进行分析，定期向领导小组汇报，为领导决策提供服务。开展政策宣传和服务，制作有关房地产税收政策宣传手册，定期在有关宣传媒体进行宣传，加强对房地产企业的政策宣传，使广大纳税人和社会各界了解税收政策，化解征管工作的阻力和矛盾。
㈡做好对新政策的跟踪、贯彻、宣传和落实工作，引导房地产行业有序发展根据全国城市住房工作会议精神，主要是对房地产实行有保有压的政策，一方面加强对市场高档商品房的调控力度，另一方面针对政府重点解决城市低收入家庭住房困难的问题。近期国务院各相关部委将陆续制定一批新政，根据会议精神要加强针对性研究和分析，加强与政府各涉房单位的联系与沟通，针对南京市的情况制定贯彻落实意见，一是加强与上级的联系，了解新政策发布的背景、内容和时间，二是做好针对性的研究和分析，把握工作主动，三是对房地产项目进行全面疏理，掌握经济适用房、廉租房、中低价房和商品房的情况，为下一步政策落实奠定基础，四是做好相关准备工作，就贯彻相关税收政策，做好宣传和对内对外培训工作，以更加积极主动的工作，贯彻落实好全国住房会议精神，实现税收职能，有效促进和引导房地产市场健康有序发展。
三、根据房地产行业税收征管现状，有针对性的采取措施，建立对房地产行业税收征管的长效机制
㈠深化房地产行业管理机制，探索以项目管理和税户管理相融合的方法，有效提升对房地产的控管水平在上半年建立的重点税源管理的基础上，探索对房地产以项目管理为主和税户管理相结合的方法，根据房地产建设的规律和流程，研究税收管理需重点把控的各环节和时点，加强与外部门涉房信息采集与加工利用，为一线的管理提供支撑，提升重点税源管理的能力和水平，实现对房地产的长效管理。
1.完善房地产行业按项目管理的方法。以项目管理作为加强房地产税收征管的突破口，将全市所有在建房地产项目纳入常态管理，管理重点和环节为：一是以取得房地产开发企业涉及的招投标、土地、规划、设计、立项、基础施工、建设、管网施工、环境和配套施工等环节管理信息开展工作；二是加强对房地产开盘，预售，销售实现、工程决算、费用核算、项目清算和利润核算等环节的把控和管理；三是重点监控收入实现时点和准确性，费用结算的标准和正确性，多期建设销售核算的合理性，税收交纳的正确和及时性，四是重点管理对税收有影响的各相关环节和相关信息的分析比对，实现对房地产行业税收的日常化管理，工作实施中应注意和建筑业项目管理工作有机结合。
2.根据对重点税源管理的要求。近阶段要突出对房地产的管理和整治要求，对所有在建在售项目，各分县局税收管理员要实行跟踪管理，摸清本地“三类”房的建设情况和进度，落实有关税收优惠政策。对商品房每月要核查楼盘的销售情况、收入实现情况和税收缴纳情况，重点监控预售款和税收缴纳间配比关系，每月进行房地产重点税源针对性分析，每季要上门实地查看项目销售进度和发票开据情况并核对银行收款情况，实现项目建设期间有人跟踪，项目销售期间有人管理，项目销售完成督促汇算和清算的管理要求。
3.根据平时管理掌控的情况，对达到土地增值税清算标准的要及时进行清算。在总结第一批10个项目清算工作的基础上，各分县局年底前再安排1－2个符合条件的项目启动新一轮土地增值税清算工作，并与纳税评估工作和房地产专项整治工作相结合。【条款废止】
4.除市区己纳入市房产局管理的二手房外，其它没有与房屋管理部门实行联合征收的单位，各区县要加强与相关涉房单位的联系，研究对二手房市场的税收管理，加强部门间的协调配合形成管理合力。
㈡提升工作技能，改进工作方法，切实提高纳税评估工作的针对性，有效规范房地产行业税收秩序根据全年纳税评估的计划安排和房地产专项整治的要求，近阶段突出对房地产的专项评估和针对性评估，以1－2个纳税年度周期内实现对房地产企业评估、检查的全覆盖。结合8月份前已经实施的纳税评估和专项检查工作，对近两年没有进行纳税评估和稽查、检查的户进行梳理，对于没有列入稽查、检查的户，根据时间服从质量的原则，首先选择部分重点企业纳入年底前的评估计划，组织相关人力，集中优势，对房地产开发企业实施重点评估。
1.市局将根据房地产税收征管工作的要求和相关政策，统筹组织对一线税务干部的各类业务技能的培训。一是市局近期将编制《房地产开发企业纳税评估指引》，就房地产企业项目开发成本、费用、收入、利润等各财务要素的构成、可能存在的疑点、涉及税收政策、应评估的重点环节和评估的方法、当前房地产企业集中存在的问题和容易忽视的点，给予全市所有从事房地产开发企业管理的税管员以业务指导；二是对土地增值税清算的工作方法和工作要求，对全市所有从事土地增值税清算工作相关人员进行培训；三是稽查局将编制《房地产开发企业检查工作指引》和《优秀房地产检查案例汇编》，对全市稽查、检查人员进行培训。
2.逐步建立房地产税收评估选案的指标体系。通过建立针对房地产行业的财务信息指标、征管信息和外部交换信息设立预警指标，及时发现房地产开发企业税收疑点，提升评估选案针对性。
3.强化评估的针对性，根据房地产行业的特点和运作流程，对房地产行业容易产生问题的环节，加强重点评估，尤其重点关注以下十二个方面：
⑴预收账款不按规定申报纳税。
⑵企业之间合作建房不按规定申报纳税。
⑶以开发房屋抵顶所欠建筑商款项，不入帐，不做收入。
⑷销售款长期不结转或少结转收入，关注尾盘、车库和地下室等销售情况。
⑸自建自用房产再销售，不申报缴纳各项税金。
⑹无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品，从而达到少缴营业税和企业所得税的目的。
⑺整体转让“楼花”不做收入，偷逃税款。
⑻代收款项不计收入偷逃营业税、企业所得税等相关税收。
⑼“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款。
⑽与关联方企业之间互转收入和费用。
⑾多列预提费用。虚列或者虚增成本费用，偷逃企业所得税。
⑿ 关注个人所得税代扣代缴情况，特别房屋销售人员和项目经理的交纳情况。
㈢突出重点，加强稽查针对性，实现对房地产行业税收秩序的有效整顿【条款废止】稽查局在年底前要加强对重点房地产企业、重点房地产项目有针对性的稽查，并加强与公安等部门的联合，突出对大案、要案的查处，进一步增强社会影响力，同时要加强稽查与管理的联动，有效规范和整顿房地产市场税收秩序并取得阶段性成果。
1.按照市局房地产领导小组的部署，选择部分重点房地产企业和房地产项目，实施重点稽查。今年年底前选择部分房价增长较快的项目、市场影响较大的楼盘、社会关注度较高的房地产企业，成立专案小组实施重点稽查，围绕房地产的各相关环节查深查透。检查的重点内容是：除关注评估中十二个方面内容外还应重点检查以下几点
⑴是否存在以关联单位虚开发票列支、利用成本核算虚列成本、以收据支付工程款、材料款、自用和出租房产不按规定结转成本等情况。
⑵是否存在虚增代理费用、广告费、招待费超标等情况，超标准列支费用的。
⑶是否存在预收帐款结转销售收入不及时、预收款开具收据、提供虚假和不完整销售面积、以物易物、假代建真开发等情况隐匿收入的。
对于稽查案件达到移送司法标准的，应依法向司法机关移送。
2.各分县局和稽查局要选择近年来检查的部分房地产大案、要案，11月份报市局房地产领导小组审定后，利用媒体进行曝光，形成一定社会影响，震慑税收违法分子。
四、加强内部监督考核，强化工作质量监控，落实执法责任，提升对房地产行业税收管理水平【条款废止】
在前一阶段执法检查和执法监察的基础上，根据市局房地产行业税收管理领导小组的要求，开展全面、深入的执法自查工作，同时积极做好房地产市场秩序专项整治抽查的迎查工作。
㈠各分县局、稽查局应根据自身工作开展的情况，有针对性的开展分局内部的执法情况自查自纠工作各单位11月前要抽调专门力量，对本单位实施对房地产税收征管情况、税收政策执行情况和部分评估户、稽查（检查）案件户进行抽查，对发现的问题及时改正，并加强考核力度。自查的内容包括：
1.相关税收优惠政策的落实情况：
⑴对政府统一规划建设的经济适用住房、政府批准建造的中低价商品房预售环节的预征企业所得税优惠政策落实情况；⑵对房地产企业预售经济适用住房、解困房、拆迁安置房等环节的土地增值税政策优惠落实情况；⑶对符合减免税条件的二手房销售的营业税、个人所得税、土地增值税税收优惠政策的落实情况。
⑷对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，房产税、营业税优惠政策执行情况。
2.加强房地产行业税收征管措施的落实情况：
⑴房地产自开票纳税人认定和开票情况，代开票纳税管理情况。
⑵房地产行业纳税评估工作开展的情况和专项治理工作重点检查的情况。
⑶二手房政策和其他房地产政策落实及征管的情况。
㈡根据国税发〔2007〕69号文件要求，各单位应从10月份起认真准备，做好国家八部委和省政府八部门对房地产项目抽查的迎查工作，对检查中发现由于工作没有落实到位并造成影响的，要追究相关人员和有关领导的责任。
五、加强部门整合，实现上下联动，有效提升对房地产的管理合力，达到长效管理的目标
根据房地产行业税收管理的特点，加强对房地产税收征管工作的整合和统筹，突出以项目管理为重点，创新工作方法，探索加强对房地产税收征管的有效手段，做好与外部涉房信息的交换和采集，做好涉房信息的分析、加工和利用，完善管理员平台的内容，有效支撑管理一线工作，提高对房地产行业的税收控管能力。
㈠市局在年底前研究开发以加强房地产税收征管为目标，围绕项目管理为主线，搭建房地产税收征管信息平台，逐步实现对房地产项目管理信息有效获取和推送，完成财务、税收指标分析，税收预警功能，支撑一线的管理工作。
㈡加强与外部涉房单位的信息交换，按照房地产运作流程和税收项目管理的要求，逐步建立和完善与发改、建委、国土、建工、房管、物价、规划等部门的信息交换机制。做好对内外部涉房信息整合、分析、利用，逐步建立税收分析指标，指导一线管理工作，增强评估、稽查选案的针对性，实现对房地产行业税收管理整体水平的提升。
六、高度重视，落实责任，全面实现对房地产税收征管各项目标
㈠市局己成立加强房地产行业管理领导小组，由林克勤局长挂帅，各分县局也要成立专门领导小组，一把手负责，各业务部门参加，加强组织领导，贯彻落实市房地产行业税收管理领导小组的各项工作部署。研究分析本地区房地产税收征管现状，找准薄弱环节，提出加强管理的意见和措施，有针对性的抓好工作落实，力争在年底前取得阶段性成效。
㈡各单位要充分认识当前做好房地产行业税收整治工作的重要性,在年底前做好相关工作的统筹和计划安排。集中精力，全面落实各项关于加强房地产行业税收管理的工作要求，严格依法履行税收管理职责，处理好税收调控与税收优惠政策、税收管理与服务的关系，确保对房地产各项管理工作目标的实现。
㈢落实责任，实现对房地产的长效管理。各单位要创新思路，探索加强房地产税收征管的有效途径，加强干部队伍技能培训，造就一支专业化管理队伍，严格落实相关管理责任，加强工作质量监督考核，不断总结经验，不断改进工作方法，实现房地产税收一体化管理要求，建立一整套长效管理机制。
㈣上下结合，形成工作合力。市局各部门要做好协同配合，重点加强房地产工作针对性的研究，并对一线工作及时服务与指导。各基层单位要及时反馈意见和建议，实行上下联动，提升工作效率。市局各相关处室和各分县局从9月起每月25日前上报各单位和部门开展房地产工作的情况，报房地产办公室。
加强房地产行业税收管理有关阶段性工作目标及工作分解一览表
序号 | 阶段性工作目标 | 实施措施 | 实施时间 | 牵头部门 | 责任部门 | 实施单位 |
1 | 落实全国住房工作会议精神，进一步加强相关房地产税收政策的贯彻落实 | 1、加强对新政策的跟踪、研究，并制定南京市对房地产税收贯彻落实工作意见 | 9－12月份 | 一处 | 税政一处、二处、三处、法规处 | 各分县局 |
2、加强政策调研分析，定期向房地产领导小组汇报政策落实情况。 | 9－12月份 | 各部门 | 税政一处、二处、三处、法规处 | |||
2 | 完善房地产行业按项目管理的方法 | 逐步建立和完善房地产税收项目管理制度，明确相关管理要求、管理内容和管理方法等，并组织实施. | 9-12月份 | 房管办 | 房管办各相关成员单位 | 各分县局 |
3 | 完善重点税源管理的要求 | 修改、完善相关制度和指标体系，进一步明确对房地产重点税源管理要求 | 10月份 | 征管处 | 征管处、计财处税政一处、二处三处 | 各分县局 |
4 | 继续做好土地增值税清算工作 | 1、在总结经验，开展培训的基础上，各单位对1-2户开展土地增值税的清算工作 | 9-12月份 | 二处 | 税政二处 | 各分县局 |
5 | 进一步加强二手房税收管理 | 对于没有实行与涉房部门委托代征或联合征收二手房的单位，要研究加强二手房管理的有效方法。 | 12月份 | 征管处 | 各相关分县局 | |
6 | 做好房地产管理相关政策和工作技能的培训工作 | 对从事房地产管理和检查的税务干部，进行房地产行业政策、纳税评估、税收检查、土地增值税清算等内容的专项培训 | 9月份 | 征管处、税政二处、稽查局 | 征管处、税政一处、二处、三处、稽查局 | 各分县局 |
7 | 开展房地产行业专项评估 | 对近两年没有实施稽查、评估的，在建在售项目或已完成销售的房地产企业，选择规模比较大、社会关注度高的实施专项评估 | 9-12月份 | 征管处 | 征管处 | 各分县局 |
8 | 开展房地产行业重点稽查工作 | 1、选择部分近期房价增长较快的项目、市场影响较大的楼盘、社会关注度较高的房地产企业，成立专案小组实施重点稽查。 | 9-12月份 | 稽查局 | 稽查局、各全职能局 | 各分县局 |
2、选择部分大案、要案，报经市局领导小组确定后，进行曝光 | 9-12月份 | 稽查局 | 稽查局、办公室 | 各分县局 | ||
9 | 开展执法检查，实施自查自纠和专项执法检查工作 | 各单位要对今年以来开展评估、稽查、检查的部分案例进行执法自查，对本单位政策执行情况进行执法检查。 | 9-10月份 | 法规处 | 各分县局、稽查局 | |
10 | 做好房地产市场专项整治迎查工作 | 认真准备，做好迎接国家八部委和省政府八部门对房地产行业落实税收政策情况的抽查工作 | 9-12月份 | 房地产领导小组 | 房管办各成员单位、各分县局 | |
11 | 逐步建立房地产税收案源指标体系，搭建房地产税收管理平台 | 1、对各种涉房信息资源进行分析，编写业务需求，逐步建立房地产税收管理、预警分析指标体系，应用于税收管理、纳税评估和稽查选案 | 9-12月份 | 信息处 | 征管处、信息处、税政一处、税政二处、三处、稽查局、计算机中心 | |
2、梳理房地产项目管理信息需求，整合现有涉房信息资源，综合各层面管理需求，搭建房地产管理的业务平台。 | 9-12月初 | 征管处 | 征管处、税政一处、二处、三处、信息处、计算机中心 | |||
3、初步搭建房地产税收管理平台，并在有关分县局试运行。 | 11-12月份 | 信息处 | 信息处、试点分县局 | 计算机中心、各有关分县局 | ||
4、在全市推广使用房地产税收管理平台 | 明年1月 | 征管处 | 征管处、税政一处、信息处、计算机中心、 | 税政一处、计算机中心，各分县局 | ||
5、根据情况，完善充实平台各项功能 | 明年上半年 | 征管处 | 征管处、税政一处、二处、三处、信息处、计算机中心 | |||
12 | 建立和完善与各单位的涉房信息交换机制 | 1、根据房地产项目管理需求，建立和完善与发改、建委、国土、建工、房管、物价等部门的涉房信息交换机制，获取相关涉房信息。 | 9-12月份 | 信息处 | 信息处、计算机中心 | |
2、根据取得的涉房信息，建立和完善房地产税收管理指标体系，增加税收管理员平台信息内容。 | 9-12月份 | 征管处 | 征管处、税政一处、二处、三处、信息处、计算机中心 | |||
3、建立与全国各主要省会城市、副省级城市、省内主要城市定期涉房情报交换机制，为领导决策提供服务。 | 9-12月份 | 计财处 | 计财处 | |||
13 | 做好阶段性工作分析汇报和工作总结工作 | 1、各部门、各单位对房地产税收管理情况和工作成效，进行全面的分析总结，按计划每月25日向市局房管办报送相关材料。 | 10-12月份 | 各部门 | 各处室、各分县局、稽查局 | |
2、形成全市房地产管理工作总结，经市局领导小组审议后，报送省局。 | 12月份 | 征管处 | 房地产办公室 |
二００七年九月十二