南通市地方税务局
关于下发《南通市房地产开发企业土地增值税清算办法》的通知
通地税发[2005]143号
各县(市)地方税务局,市区各税务分局、稽查局：现将《南通市房地产开发企业土地增值税清算办法》印发给你们，请遵照执行。
二00五年九月十九日
南通市房地产开发企业土地增值税清算管理办法
第一条 为规范土地增值税的征收管理，提高政策执行管理水平，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《条例》）及其《实施细则》以及苏地税发〔2004〕241号《 江苏省地方税务局关于下发《江苏省土地增值税清算管理办法》的通知》 的规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条本办法适用对象为从事房地产开发的纳税人。
第三条 土地增值税按《条例》及其《实施细则》规定的纳税人，符合下列条件之一的，可以进行清算：【条款失效】（一）从事房地产开发和转让并取得收入的纳税人，平时按营业价款（含预收款）预征土地增值税的，待该项目全部竣工、商品房销售完毕，可在三个月内，由纳税人向主管税务机关提出清算申请。（二）从事房地产开发和建设经营普通标准住宅开发业务的纳税人，按规定暂不采取预征的办法，实行按实征收。纳税人待该项目全部竣工、商品房销售完毕，应按《条例》规定期限按实申报土地增值税。主管税务机关应在纳税人办理纳税申报后的三个月内，进行土地增值税的结算，并结清税款。纳税人未按规定申报或申报不实的，按《征管法》有关规定处理。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发，按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。我市普通标准住宅须符合市政府通政发[2004]5号《市政府印发关于市区低价位普通住宅商品房管理的若干规定的通知》规定。即建造低价位普通住宅商品房的建设用地，采取限定房价竞争地价或限定地价竞争房价等方式出让。其销售对象为：1、经市政府认可的市政建设工程、土地储备项目、市级重点建设项目用地的被拆迁人；2、符合经济适用房政策性补贴条件的家庭；3、其他中低收入家庭。可按照普通标准住宅规定执行。（三）纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（四）主管税务机关认为有必要进行清算的。1、项目账证齐全，收入成本核算准确，部分商品房虽未销售，但企业用作出租或自用达一年以上；2、企业商品房已办理工程结算，并已销售完毕，但财务上未作销售处理的；3、符合清算条件，纳税人未申请进行清算的。
第四条 土地增值税按《条例》及其《实施细则》规定的收入、扣除项目、税率计算。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产的全部价款及有关经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条 计算增值额的扣除项目根据《条例》第六条及《实施细则》第七条规定，包括：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，各项费用开支标准按企业所得税的有关规定执行。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。（四）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。本条（一）至（五）项的扣除项目，未取得合法凭证的，不得作为扣除项目扣除。（五）与转让房地产有关的税金、费用按实扣除。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加、综合基金也可视同税金予以扣除。为政府代收的大配套费、人防费、消防费、白蚁防治费、墙改基金、教育资金等，如代收费用已作收入的可以全额扣除，未作收入不予扣除。【条款失效】（六）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。（七）未售部分房产成本不得分摊扣除。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60％。
第八条 免税规定：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％，免征土地增值税；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
第九条 纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。未分别核算增值额或不能准确核算核算增值额的，其建造普通标准住宅不能适用第八条（一）项的免税规定。
第十条 土地增值税的清算，由主管税务机关负责组织进行。
第十一条符合清算条件的纳税人，应在三个月内向其辖管地税机关提出申请，进行土地增值税清算，并报送以下资料：1、土地增值税清算申请报告；2、房屋销售明细表;3、项目竣工结算报告;4、土地增值税纳税申报表；5、已预征的土地增值税完税凭证复印件；6、土地增值税清算专项审计报告；（见附件）7、主管税务机关要求报送的其他资料。对报送资料缺省的，纳税人应按规定补证。《土地增值税清算专项审计报告》（以下简称《审计报告》）由房地产开发企业委托中介机构进行专项审计。
第十二条 主管税务机关应在接到纳税人的清算申请后，应进行调查、初审并在十日内做出是否受理的决定。（一）对报送清算资料不符合要求的处理。各地在办理土地增值税税款清算手续的审核工作中，发现纳税人提供清算资料不完整、不符合要求的，应退回纳税人重新补正申报。（二）对符合要求的，主管税务机关受理纳税人清算申请后，应在三个月内进行土地增值税的清算。（三）纳税人未按规定申报或申报不实的，按《征管法》有关规定处理。（四）凡有下列情况的，不得直接办理清算退税手续，均应进行纳税评估。1、纳税人办理清税时，报送的资料内容不规范退回重报后仍不符合要求的；2、纳税人办理清算时，应退税款额度占已预缴税款20%以上的或退税额度在20万元以上（含20万元）；3、按土地增值税政策规定，属于预缴税款范围，但未预缴足税款的。4、税务部门规定的其他情形。
第十三条 对税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不可撤消清算申请。
第十四条对符合清算要求的纳税人的清算申请，基层分局管理科（股）及责任区管理员应出具清算报告，分局业务科（股）对清算报告进行审核，出具审核意见，并报分局主管局长批准。土地增值税清算结束后，应按有关规定办理补、退税手续。对一个项目退税额在五十万元以上由分局审核并报市、县局职能处（科）室审批办理。
第十五条 纳税人不配合税务部门进行清算或提供虚假资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
第十六条 对中介机构出具审计报告不符合要求的处理 。各基层税务部门要认真做好房地产开发企业土地增值税税款清算《审计报告》工作底稿的抽查和检查工作，在对土地增值税税款清算《审计报告》的审核工作中，发现《审计报告》事项中有重大违反税收政策、法规和虚假、欺骗行为或《审计报告》被退回两次以上的中介机构，应及时向市局反馈具体中介机构单位名称，由市局在全市地税系统范围内对违纪单位进行通报。凡对被通报的中介机构出具的审计报告，各地在办理土地增值税预征税款的清算工作时均不予认可。
第十七条 本办法自2005年1月1日起执行。