无锡市地方税务局
关于印发《无锡市土地增值税清算办法》的通知
锡地税发[2004]240号
江阴、宜兴、锡山、惠山地税局，市区税务分局、稽查局及稽查分局：现将《无锡市土地增值税清算办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
无锡市土地增值税清算办法
总则
第一条为规范土地增值税的征收管理，提高政策执行管理水平，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)及其《实施细则》规定，结合我市实际情况，制定本办法。
适用范围和结算时间
第二条按《条例》及《实施细则》规定的纳税人，符合下列条件的，均适用本办法。1、从事房地产开发和建设转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入纳税人，平时按营业价款(含预收款)预征土地增值税的，待该项目全部竣工、办理结算，并销售完毕按规定办理纳税申报，可在三个月内，由纳税人向主管税务机关提出结算申请。2、从事房地产开发和建设经营普通标准住宅开发业务的纳税人，按规定暂不采取预征的办法，实行按实征收。纳税人待销售完毕后，应按《条例》规定期限按实申报土地增值税。主管税务机关应在纳税人办理纳税申报后的三个月内，进行土地增值税的清算，并结清税款。纳税人未按规定申报或申报不实的，按《征管法》有关规定处理。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经主管税务部门审核后确认。3、非从事房地产开发和建设而发生转让房地产行为纳税人，应按《条例》规定自转让房地产合同签订之日起七日内办理纳税申报并提供有关资料，未能按规定纳税申报或提供有关资料、或申报内容不实的，暂按有关规定预征土地增值税，纳税人可在三个月内补充有关资料，提出清算申请，按次据实计征土地增值税。
土地增值税的计算
第三条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
第四条土地增值税按《条例》及其《实施细则》规定的收入、扣除项目、税率计算。
第五条纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入，实物收入和其他收入。
第六条纳税人由下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(二)提供扣除项目金额不实的；(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经税务机关确认。
第七条计算增值额的扣除项目。计算增值额的扣除项目根据《条例》第六条及《实施细则》第七条规定确定，包括：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。旧房是指建成后已交付使用了一定时间的房产，其使用时间可掌握在一年以上。鉴于目前经政府批准的房地产评估机构尚不健全，对纳税人转让旧房可按转让收入的80%作为扣除项目金额计征土地增值税。(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。印花税是指非房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照会计制度有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他纳税人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。本条(一)至(六)项的扣除项目，未取得合法凭证的，不得作为扣除项目扣除。
第八条土地增值税的适用《条例》第七条规定的四级超率累进税率。
第九条减免税规定。(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产；因城市实施规划、国家建设的需要搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。(三)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免于征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。(四)对居民个人拥有的普通住宅(不含高级公寓、别墅)，在其转让时暂免征收土地增值税。
第十条纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造普通住宅不能适用《条例》第八条(一)项的免税规定。
管辖范围
第十一条纳税人是单位的，向其辖管地税机关提出申请办理土地增值税清算。纳税人是个人的，向所转让房地产的所在地辖管地税机关提出申请办理土地增值税清算。纳税人向税务机关申请办理土地增值税清算申请的，已由辖管税务机关受理的，撤回申请须经辖管税务机关同意。
办理清算应提供的资料
第十二条从事房地产开发和建设的纳税人申请办理土地增值税清算应提供：(一)土地增值税税款清算申请报告；(二)土地增值税清算申请表(一)；(三)项目竣工结算报告；(四)房屋销售情况明细表；(五)已预征的土地增值税完税凭证复印件(六)税务机关要求提供的其他相关资料。非从事房地产开发和建设的纳税人申请办理土地增值税清算应提供：(一)土地增值税税款清算申请报告；(二)土地增值税清算申请表(二)；(三)纳税人的税务登记证副本复印件或居民个人身份证(护照)复印件；(四)购入土地、地上的建筑物及其附着物的买卖合同或其他有权属转移合同性质的凭证和发票复印件；(五)转让土地、地上的建筑物及其附着物的买卖合同或其他有权属转移合同性质的凭证和发票复印件；(六)已预征的土地增值税完税凭证复印件；(七)税务机关要求提供的其他相关资料。
办理清算的程序
第十三条对纳税人提出的土地增值税清算申请，由稽核管理科进行调查、初审，出具清算报告；税政科对纳税人的清算申请和稽核管理员的清算报告进行审核，出具审核意见，并报局(分局)长批准；主管税务机关根据清算情况向纳税人出具《土地增值税清算审核意见书》。
第十四条从事房地产开发的纳税人经清算应补(退)土地增值税的，由主管税务机关予以追缴应补税款或退还多征税款。对非从事房地产开发的纳税人发生转让房地产行为，经清算应退土地增值税的，由纳税人凭《土地增值税结算审核意见书》到相应税务机关办理退库手续。
第十五条办理土地增值税清算的主管税务机关应根据纳税人的清算申请，及时对其清算条件、收入项目、费用扣除、财务核算、已纳税款等内容的真实性、合法性、完整性予以认真审核，对清算情况及时出具相关文书，清算时间一般不超过一个月。
第十六条退税程序按有关规定执行。
第十七条纳税人办理房地产权属变更手续，须凭辖管税务机关开具的《完(免、不征、暂不预征)税证明》；未按规定缴纳土地增值税的，辖管税务机关应及时通知土地管理部门，不得办理有关的权属变更手续。
附则
第十八条本办法由无锡市地方税务局负责解释。江阴、宜兴可参照本办法执行。
第十九条本办法从2004年11月1日起执行。