娄底市地方税务局
关于规范土地增值税管理的公告
2016年第1号
切实加强和规范全市土地增值税的征收管理，推进土地增值税管理规范化、精细化，着力防范税收执法风险，防止地方税收流失，促进房地产业持续健康发展，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其它相关税收法律、法规、规章、规范性文件，结合娄底实际，现将加强和规范全市土地增值税征收管理工作的有关规定明确如下：一、切实加强对土地增值税项目管理 1、主管地税机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，按项目分别建立档案、设置台账，结合当地实际，运用信息化手段，对纳税人项目立项、规划设计、工程招投标、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 2、纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后十日内，到主管地税机关办理项目登记，同时报送《土地增值税项目登记表》及主管地税机关要求报送的其他资料；已开始销售但尚未办理清算申报的房地产开发项目，纳税人应于本通知施行后在主管地税机关规定时限内补报《土地增值税项目登记表》。 3、各级地税机关要建立完善与同级发展改革、国土、建设、规划、房管等部门的信息交换共享机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税管理。 4、对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管地税机关应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
二、切实加强对土地增值税的预征管理 5、从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应按照湖南省地方税务局的相关规定预缴土地增值税。 6、纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管地税机关登记或备案。 7、房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金、违约金和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。8、因房地产购买方违约，导致房地产未能转让的，转让方收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。9、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不预征土地增值税。10、房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。 11、房地产开发企业处置非地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，凡房地产开发企业与业主签订销售协议并转让产权的，应预征土地增值税。
三、切实加强对土地增值税清算受理管理12、土地增值税的清算申报主体是从事房地产开发的纳税人。主管地税机关负责土地增值税清算申报的受理和审核。13、对符合下列条件之一的，房地产开发企业应进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的；（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。14、对于符合应清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算申报。15、对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。16、对于符合可清算条件的项目，由主管地税机关确定是否进行清算。对于确定需要进行清算的项目，由主管地税机关下达《税务事项通知书》，纳税人应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内办理清算申报，并按规定提供清算资料；对于确定暂不清算的，应继续做好项目管理，定期作出评估，及时确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报。17、纳税人办理土地增值税清算申报时应提供的清算资料： （一）土地增值税清算申报表及其附表（见附件），其中附表的选用由各市地方税务局根据当地情况自行确定； （二）房地产开发项目清算说明。主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及成本费用分摊方式等基本情况和主管地税机关需要了解的其它情况； （三）国有土地使用证、建设用地规划许可证及附件、建设工程规划许可证及附件、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、初始产权登记证、测绘报告、竣工验收备案表； （四）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让（转让）合同； （五）拆迁（回迁）合同、签收花名册或签收凭证； （六）银行贷款合同及银行贷款利息结算通知单； （七）项目规划、设计、勘察、工程招投标、工程施工、材料采购等相关有效凭证； （八）竣工验收报告、工程竣工决算报告、甲供材料设备购领存明细表； （九）商品房销售台账、销售合同等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； （十）开发项目中的公共配套设施，建成后产权属于全体业主所有和建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料； （十一）转让房地产有关税金的完税凭证。对于同一张完税凭证属于多个开发项目缴纳税金的，应在完税凭证上注明清算项目缴纳的税金金额； （十二）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 （十三）主管地税机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 18、主管地税机关收到纳税人清算申报资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在15日内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。主管地税机关已受理的清算申报申请，纳税人无正当理由不得撤销。主管地税机关在做出予以受理、补正资料告知、不予受理决定时，应向纳税人下达《税务事项通知书》予以书面告知。
四、切实加强对土地增值税的清算审核管理19、清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、合法性进行审核。应重点实地核查项目的楼栋、道路、绿化等工程量，确定学校、体育场馆、车位等的产权归属。 20、房地产开发项目应以国家有关部门审批的项目为单位进行清算，原则上以发展和改革部门下发的《立项批复书》、规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等为依据确认清算项目。分期开发的，以分期项目为单位清算。 21、土地增值税扣除项目金额的确认： （一）取得土地使用权所支付的金额。 1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。 2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。 （二）房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在房地产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费，计入开发成本。 1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （1）拆迁补偿费。拆迁补偿费必须是真实发生和实际支出的，支付给被拆迁人的拆迁补偿、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭据应一一对应。 （2）拆迁安置费用的计算。 ①房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照规定确认收入，同时计入房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 ②房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值或按本企业在同一地区、同一年度转让的同类房地产的平均价格确定计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 ③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出。 3.建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。 （1）发生的费用应与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载内容相符。 （2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣除。 （3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业已就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得扣除。 （4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 4.基础设施费：是指开发项目在开发过程中所发生的各种基础设施支出，主要包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5.公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 （1）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： ①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； ②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； ③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （2）纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应分担的成本、费用也不得扣除。 6.开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管地税机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。各县市区地方税务局应定期获取当地建安造价定额相关资料，合理制定上述成本核定标准。 （三）房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其它房地产开发费用，按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。 2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其它借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条1、2项所述两种办法。 （四）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 （五）财政部规定的其它扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%扣除。 22、审核扣除项目是否符合下列要求： （一）在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。除另有规定外，扣除项目须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 合法有效凭证是指： 1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证； 2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以相关部门开具的财政票据为合法有效凭证； 3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务部门对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明； 4.其它合法有效凭证。 （二）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 （三）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，其扣除项目金额的分摊比例，可按实际转让的土地使用权面积占可转让的土地使用权面积的比例计算，或按已售建筑面积占可售建筑面积的比例计算，也可按地税机关确认的其它方式计算。 （四）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 （五）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。 23、地税机关在开展土地增值税清算审核工作中，可以按规定探索购买劳务的方式，协助解决工程造价等专业技术问题。为确保清算审核工作更加专业、高效，各主管地税机关可设立集中清算审核工作组，由专人（组）对清算项目实施分类、切块式的审核模式。即将一个清算项目分为项目概况、收入、成本、费用四大类分别进行审核。每一类别均由相对固定人员（小组）按照规定的标准进行审核，并负责相应数据、文书、政策的合成和归集。
五、切实加强对土地增值税清算结果管理24、土地增值税清算审核结束，主管地税机关应当出具《税务事项通知书》，将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。纳税人未按照主管地税机关规定的期限补缴土地增值税的，应按日加收滞纳金。 25、纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收。 （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。核定征收土地增值税的，纳税人应按照取得的转让房地产收入和核定征收率计算缴纳土地增值税。计算公式如下： 应缴税款=转让房地产收入×核定征收率 26、符合上述核定征收条件的，应严格按照税收法律法规的要求以及湖南省地方税务局的相关规定，从严、从高确定核定征收率。税务人员应对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管地税机关集体审议并报上一级地税机关备案后，通知纳税人补缴税款或办理退税。
六、切实加强对土地增值税的风险管理27、土地增值税风险主要包括预征环节的税收风险和成本费用管控环节风险。 28、预征环节的税收风险识别，应重点关注销售单价是否真实、已售建筑面积是否足额申报、是否按规定进行预征申报等。 29、销售单价风险识别，应对申报的销售单价，通过市场调查、典型案例分析、发票和预收款收据开具信息，获取相同或近似销售日期和地理区位的房地产销售单价均值，进行比对。 30、预收款申报风险识别，应对申报的预收款收入，与商品房预售合同备案信息进行比对；与流转税销售不动产税目税基比对。 31、销售进度风险识别，获取发票开具信息标明的建筑面积，计算其占全部房源信息建筑面积的比例，与85%进行比对。 32、通过主动采集房地产开发项目的第三方信息和定期实施实地巡查，完成下列开发产品对外投资和视同销售的风险分析和识别： （一）以开发产品作价对外投资 将契税申报缴纳信息和国土、房管部门权属转移信息，分别与纳税人申报的已售房源信息进行比对。 （二）视同销售 通过实地核查，调查是否存在视同销售的交易事项，是否按规定计价。 （三）以房抵债 获取项目开发产品的法院拍卖和执行信息，与纳税人申报的已售房源信息进行比对，识别以房换地、以房抵工程款或材料款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息等风险。 33、成本费用管控环节风险识别，应重点关注扣除票据是否合法、工程量是否真实和单位工程成本是否处于合理区间等。主管地税机关在进入清算申报审核环节后，应首先对扣除票据进行风险识别。 （一）大额票据风险识别 设定较大金额票据票载金额上限，超出上限时进行风险提示。 （二）违规发票风险识别 对纳税人申报的发票数据，与发票换版记录、发票字轨号码、批印年代比对，凡发现发票字轨号码缺失，以及与发票填开时间逻辑关系不一致的，及时进行风险提示。 34、主管地税机关应运用源头监控环节获取的工程结算等基础资料，以及从建筑工程主管部门获取造价指标，提取纳税人明细申报数据，重点围绕下列内容进行风险识别： （一）决算金额与预算金额、合同造价比对提取开发项目建筑工程造价和工程总承包合同标明的造价，分别与纳税人申报的相应建筑工程决算金额比对分析。 （二）土建工程平方米造价比对申报的建筑工程单位成本，与开工年份建筑工程主管部门公布的相应建设工程单位（平方米）造价进行比对分析。 （三）主要建筑材料用量比对将钢材、商砼、水泥等主要材料耗用数据，与当地相应工程主要材料用量标准比对分析。 （四）关联企业比对 将主要建筑材料供应商、建筑总承包商的投资人等信息，与纳税人税务登记信息比对分析。 35、土地成本风险的比对识别。 （一）契税申报信息比对纳税人申报的土地成本金额、土地面积，与纳税人获得土地时缴纳契税时申报的税基和土地面积进行比对。 （二）以出让方式取得土地使用权的，与国土部门提供的土地出让信息比对。 （三）以转让方式取得土地使用权的，与转让方申报的营业税和土地增值税信息比对。
七、切实加强对土地增值税清算鉴证的质量管理 36、清算鉴证质量管理，是指地税机关对鉴证人接受委托，开展土地增值税清算鉴证工作质量的评价、监督和管理。 37、土地增值税清算鉴证是指鉴证人接受委托，通过执行《土地增值税清算鉴证业务准则》规定的程序和方法，依照税法和相关规定，对被鉴证人的土地增值税清算申报事项进行审核、确认，评价和证明其清算申报的真实性、合法性，并出具鉴证报告的业务。 38、地税机关将清算鉴证质量评价情况提供给注册税务师管理机构，作为税务师事务所年检的参考依据之一。 清算鉴证质量评价结论做出后，县级地税机关应及时将评价结果报市级地税机关，并在市级地税官方网站进行公开。
特此公告。 娄底市地方税务局 2016年6月20日