房地产各环节8种税收风险分析及筹划思路

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房地产业作为一个备受关注的行业，在税收问题上面临“三多”：一是税收检查多，房地产业几乎每年都被税务机关列为年度税收专项检查的重点检查领域；二是涉及税种多，房地产业涉及的税种有10个；三是涉税风险多，从拿地到销售、竣备、交付等环节都存在涉税风险。

近年来，随着金税三期上线、税收大数据分析手段的使用，税局征管力量和资源的倾斜，使得税局更加清晰地、及时地掌握房企的涉税问题。另一方面，房地产行业的税收政策又具有天然的“复杂性”和“简陋性”并存的矛盾现状，导致税企争议频发。

1、房地产基本开发流程和三大税种简介

1-1 房地产行业的税收现状：土地增值税or土地争执税？

截至2020年6月底，共计有27个涉及房地产的税收争议案件。其中涉及土地增值税的争议案件数量高达14个，占比将近一半。

企业所得税成本费用税前列支；计税价格明显偏低；土地增值税普宅免税选择（两分or三分）；市政建设配套费计入契税计税依据；不列少列收入、虚假申报；不合规凭证列支；土地增值税土地成本确定等系列问题，这些情况都反映着房地产行业的税收现状。

延伸学习：

1-2 房地产开发经营流程

从设立到清算注销，其中各个环节涉及到的税种多多，每个节点都值得关注！

延伸学习：

1-3 房地产行业三大税种

延伸学习：

2、警惕房地产行业各环节税收风险

房地产行业各环节税收风险大概有八种：①土地票据合规性风险；②土地返还款处理风险；③拆迁补偿费处理风险；④拿地不同模式的选择；⑤融资及资金调拨的风险；⑥成本分摊的风险；⑦地下无产权车位的风险；⑧税收溢缴风险。

2-1 拿地环节税收风险

如下图，拿地环节4个风险。

2-2 建设环节的税收风险

2-3 销售环节的风险

3、合规房地产税收筹划的路径探讨

3-1 合理税收筹划的总体思路

延伸学习：

关于房企税收风险分析，王老师在《房企税务经理》-《土地增值税清算》有相关讲解及案例分析。通过8大模块、21课时、120多个实务处理点，让您掌握土增清算数据采集来源及计算方法、技巧，综合运用收入、扣除知识，轻松进行土增清算，准确进行土增申报填报，达到独立清算的效果！最终成为土增清算实战高手。配套《土增清算实务》书籍效果更佳！

来源：威科先行财税信息库

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