关于调整土地增值税清算报送资料的通知
琼地税函[2008]142号【全文废止】各直属地方税务局、省局稽查局：
《海南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （ 琼地税函〔2007〕151号）和《海南省地方税务局关于印发海南省地方税务局土地增值税清算管理工作规程(试行)的通知》 （ 琼地税发〔2007〕74号，以下简称《规程》）下发后，根据各地反映纳税人办理土地增值税清算应报送资料存在的问题，经研究决定，对《规程》规定的“纳税人办理土地增值税清算应报送资料”第（8）项内容做适当调整。现将调整后纳税人办理土地增值税清算应报送资料通知如下：
一、税务登记证、土地增值税纳税申报表。
二、清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单，项目竣工决算报表，当期财务会计报表。
三、取得土地使用权所支付的地价款凭证及有关证明材料、国有土地使用权出让（转让）合同。
四、银行贷款利息结算通知单。
五、转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
六、商品房购销合同统计表，内容包括：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、合同号、发票号等，具体格式由企业自定并加盖公章。
八、土地增值税清算鉴证报告或土地增值税清算报告。纳税人委托税务中介机构进行土地增值税清算的，报送《土地增值税清算鉴证报告》（格式内容见《规程》附件五）；纳税人未委托税务中介机构进行土地增值税清算的，报送《土地增值税清算报告》（格式内容见附件）。
九、清算项目的工程竣工验收报告。
十、清算项目的销售许可证。
十一、属经济适用房和处置积压房地产工程项目的，应提供相关证明材料。
十二、税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
本通知自印发之日起执行，此前规定与本通知相抵触的以本通知为准。
关于规范土地增值税清算核定征收工作流程的通知
琼地税发[2014]112号【全文废止】
各市、县、区地方税务局，各直属稽查局：
为加强房地产开发企业土地增值税征管工作，规范土地增值税清算核定征收管理，根据《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号 ）和《 海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》 （ 海南省地方税务局公告2012年第3号）规定，现将土地增值税清算核定征收工作流程规范如下：
一、核定征收条件
纳税人符合以下条件之一的，主管税务机关可按核定征收方式对房地产项目进行土地增值税清算：
（一）依据法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；
（五）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
二、核定征收前置程序
在土地增值税清算中，应区分不同情况，采取相应措施后进入核定征收流程：
（一）在受理纳税人清算资料后，因纳税人提交资料不全导致清算工作无法进行，符合本通知第一条第二款“拒不提供纳税资料的”情形的，按《中华人民共和国税收征收管理法》六十二条规定，责令限期改正并处以罚款，进入核定征收流程。
（二）对达到土地增值税清算条件，主管税务分局已下达清算通知，但未能如期报送清算资料，符合本通知第一条第五款情形的，按《中华人民共和国税收征收管理法》六十二条规定，责令限期改正并处以罚款，同时在公开媒体上予以公告，进入核定征收流程。被公告企业自公告之日起三年内纳税信用等级评定不得列入A级等次。
属于本通知第一条的第一款、第二款“擅自销毁账簿”、第三款、第四款情形的，直接进入核定征收流程。
三、核定征收流程
土地增值税清算核定征收方式的确定，实行“二级”审核制，主管税务分局初审后报市县区局审定。具体如下：
（一）对拟采取核定征收方式清算的项目，由经办人填写《土地增值税清算核定征收方式审批表》（附件1），附有关证明材料，报主管税务分局土地增值税清算审理小组审理。证明材料如下：
1.对符合本通知第一条第一款、第二款“擅自销毁账簿”、第三款、第四款情形的，提供《土地增值税清算通知书》、《土地增值税清算核定征收核查报告》（附件2）等相关资料。
2.对符合本通知第一条第二款“拒不提供纳税资料的”和第五款情形的，相应提供《土地增值税清算通知书》、《责令限期改正通知书》、处罚文书、公告证明等相关资料。
若属于应清算项目的，前述资料可不提供《土地增值税清算通知书》。
（二）主管税务分局清算审理小组召开审理会议，经过集体合议后，出具审理会议纪要（附件3），根据会议纪要决议，在《土地增值税清算核定征收方式审批表》签署意见，上报市、县、区地税局（税政部门）。
（三）市县区地税局税政部门收到《土地增值税清算核定征收审批表》后3个工作日内对相关证明材料进行核查，并将核查意见上报市县区地税局清算审理委员会。市县区地税局清算审理委员会在5个工作日内召开审理会议，出具审理会议纪要，根据会议纪要决议，在《土地增值税清算核定征收方式审批表》签署意见，于2个工作日内下发主管税务分局执行，并于季度终了后10日内向省局报备。
（四）主管税务分局收到《土地增值税清算核定征收方式审批表》后，对确定采取核定征收方式清算的项目，在3个工作日内，向纳税人下达《税务事项通知书》（附件4）；对不同意核定征收的，按据实清算方式处理。
四、核定土地增值税税款
土地增值税清算核定征收税款的确定，实行主管税务分局一级审定制，并向市县区地税局报备。具体如下：
（一）主管税务分局在下达《税务事项通知书》后，应及时组织清算人员按《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号 ）和《 海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》 （ 海南省地方税务局公告2012年第3号）的规定，核实土地增值税税款，并出具《土地增值税清算核定征收审核报告（初审）》。（附件5—附件8）。
（二）主管税务分局土地增值税清算审理小组召开审理会议，对核定税款情况进行审议，经过集体合议后，出具审理会议纪要，并根据会议纪要决议，形成《土地增值税清算核定征收审核报告（审定）》，于5个工作日内向市县区地税局报备。
（三）市县区地税局按季度将采取核定征收方式清算的项目清单并附《土地增值税清算核定征收审核报告（审定）》送交辖区稽查局，列入稽查局案源库。
五、下达缴纳税款通知
主管税务分局应根据会议纪要决议和《 海南省地方税务局关于调整土地增值税征管工作流程（试行）的通知》（琼地税发〔2014〕16号）第二条第六款规定，及时向纳税人下达《土地增值税清算核定征收通知书》（附件9）。若因特殊原因无法直接送达，应根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则 规定，采取合适的方式送达。
附件：（略）
1.土地增值税清算核定征收方式审批表
2.土地增值税清算核定征收核查报告
3.会议纪要
4.税务事项通知书
5.审核报告
6.土地增值税清算核定征收计算表
7.销售收入审核明细表
8.可售建筑面积审核明细表
9.土地增值税清算核定征收通知书
海南省地方税务局
2014年7月7日
关于调整土地增值税预征率的公告
海南省地方税务局公告2013年第2号【全文废止】为加强土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）规定，对我省房地产开发项目土地增值税预征率予以调整，现公告如下：
一、土地增值税预征率(一)海口市、三亚市、陵水县房地产开发项目普通住宅预征率为3%;非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。(二)其他市县、区房地产开发项目普通住宅预征率为2%;非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。(三)对房地产开发项目中的保障性住房，暂不预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产，按本公告第一条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。
二、对房地产开发项目既有普通住宅又有非普通住宅及非住宅类房产的，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房产的，均应按房产的类型、性质分别核算销(预)售收入，并适用相应的预征率分别计算预征土地增值税;不能分别核算销(预)售收入的，一律从高适用预征率计算预征土地增值税。
三、纳税人在本公告生效前取得销(预)售收入的，按以前规定的预征率计征税款。
四、本公告自2013年4月1日起施行。《 海南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理问题的通知》 （ 琼地税发〔2002〕365号）第二条、《 海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知》 （ 琼地税发〔2004〕122号）第二条第(一)项，及《 海南省地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》 （ 琼地税发〔2010〕163号）同时废止。
特此公告。
2013年3月26日
关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告
海南省地方税务局公告2012年第3号【全文废止】为进一步加强土地增值税清算，规范核定征收工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号 ）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）等有关税收法律、行政法规的规定，结合我省实际情况，调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法，现公告如下：一、核定征收条件在土地增值税清算过程中，纳税人有下列情形之一的，主管税务机关可实行核定征收方式征收土地增值税：(一)依据法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;(四)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的;(五)符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
二、核定征收率对纳税人开发的房地产项目，按照单个清算项目已售建筑面积的销售均价确定核定征收率，具体如下：(一)销售均价未超过8,000元/㎡的，核定征收率为5%;(二)销售均价超过8,000元/㎡、未超过10,000元/㎡的，核定征收率为6%;(三)销售均价超过10,000元/㎡、未超过20,000元/㎡的，核定征收率为8%;(四)销售均价超过20,000元/㎡、未超过30,000元/㎡的，核定征收率为11%;(五)销售均价超过30,000元/㎡的，核定征收率为13%。
三、销售均价的计算销售均价=房产销售总收入÷已售总建筑面积房产销售总收入按房产实际销售价格确认。对视同销售的房产或销售价格明显偏低且无正当理由的房产，按税务机关核定的销售价格确认。已售总建筑面积按经房管部门确定的房产实际测绘面积确认。销售合同所载房产面积与房产实际测绘面积不一致的，按房产实际测绘面积予以调整。
四、核定征收清算应补缴税款的计算应交土地增值税税款=房产销售总收入×适用核定征收率应补缴土地增值税税款=核定应交土地增值税税款-已预缴土地增值税税款纳税人分期开发或者同时开发多个房地产项目的，应分别按每个清算项目的销售均价，确定适用核定征收率，计算应交税款及应补缴税款。
五、直接转让土地使用权的，不适用本公告的规定。
六、土地增值税核定征收工作由各市县(区)主管税务机关负责，按以下程序进行：(一)向纳税人出具核定征收的税务事项告知书;(二)组织有关人员进行核定征收核查;(三)出具核定征收意见报告;(四)主管税务机关审核合议;(五)出具核定征收通知书，下发执行。各市县(区)地方税务局可根据本公告的规定，结合本地实际情况，制定具体执行措施。
七、以核定征收方式清算后剩余房产的处理纳税人实行核定征收方式清算后再销售所剩余房产的，应在发生销售房产行为的次月15日内，按当期销售房产的销售均价确定适用核定征收率，计算土地增值税税款并申报缴纳，其计算公式如下：当期销售均价=当期房产销售收入÷当期已售建筑面积当期应交土地增值税税款=当期房产销售收入×适用核定征收率本公告下发前，税务机关已按原核定征收方式，进行土地增值税清算的房地产开发项目，在本公告下发后，再销售所剩余房产所取得的收入，依照本条规定处理。
八、对符合本公告第一条第(二)、(五)项规定情形之一的纳税人，予以核定征收清算后，税务稽查发现纳税人设置账簿，可以确定转让收入和扣除项目金额，并查出应交税款超过核定征收税款的，应补缴其少缴的土地增值税税款。
九、本公告自2012年5月1日起执行。本公告下发前，税务机关已作清算结论的，不再按本公告规定予以调整;已受理土地增值税清算申报的房地产开发项目，税务机关在审核过程中发现纳税人存在本公告第一条第(一)、(二)、(三)项规定情形之一的，在未出具清算结论前，可按本公告规定的核定征收方式进行清算，其他情形按查账征收方式进行清算。《 海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告》 （ 海南省地方税务局公告2011年第5号），及《 海南省地方税务局关于调整三亚地区房地产开发项目土地增值税核定征收率问题的公告》 （ 海南省地方税务局公告2011第14号 ）同时废止。
特此公告
二○一二年四月二十八日
关于对建设规模大周期长的房地产开发项目土地增值税征管有关问题的批复
琼地税函[2012]127号【全文废止】陵水县地方税务局:
你局《关于调整土地增值税预征方式的请示》(陵地税发〔2012〕28号)收悉。经研究，现对请示的建设规模大、周期长的房地产开发项目土地增值税征管有关问题批复如下：
为落实《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）精神，加强房地产大项目土地增值税的征收管理，确保土地增值税均衡入库，对一个建设工程规划许可证下，建设规模大、周期长、存在多个商品房销(预)售许可证的房地产开发项目，主管税务机关可按照国家税务总局印发的《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第十条第二款、第四款和《海南省地方税务局房地产开发企业土地增值税征管工作流程（试行）》 （ 琼地税函〔2011〕171号)第四条的有关规定，采取以下方式处理：
一、可按单个商品房销(预)售许可证对应的房地产项目作为房地产清算项目;
二、单个商品房销(预)售许可证取得时间满3年，或销售商品房面积达85%，成本费用难以归集或准确分摊等问题还不能进行土地增值税清算的，可进行纳税评估，向纳税人出具评估结果，约谈纳税人，纳税人据此在预征的基础上补充申报缴纳土地增值税，待整个大项目(一个建设工程规划许可证下的项目)达到清算条件时一起进行全面清算，多退少补。
2012年3月22日
关于印发土地增值税清算审理规程（试行）的通知
琼地税函[2011]623号【全文废止】省局各部门、各直属稽查局：
为加强我省房地产企业土地增值税征管，规范土地增值税清算审理工作，省局研究制定了《海南省地方税务局土地增值税清算审理规程(试行)》，现印发你们，请遵照执行。
第一条 为加强我省房地产企业土地增值税征管，规范土地增值税清算审理工作，根据《海南省地方税务局关于印发2011年土地增值税征收管理工作实施方案的通知》(琼地税函〔2011〕169号)、《海南省地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税征管工作流程（试行）》 （ 琼地税函〔2011〕171号)的有关规定，结合实际，制定本清算审理规程。
第二条 本规程适用范围为省局稽查部门清算项目。
第三条 根据《海南省地方税务局关于调整土地增值税清算工作领导小组成员的通知》(琼地税函〔2011〕487号)规定，海南省地方税务局土地增值税清算工作领导小组办公室下设的清算审理组负责省局土地增值税清算审理的初审工作。清算审理组日常工作由省局政策法规处牵头负责，成员由省局政策法规处、地方税处、营业税处、督察内审处、征收管理处、省局稽查局组成。
第四条 清算审理组日常工作职能：
(一)受理及审理提交的土地增值税清算审核材料;
(二)召开清算审理工作会议讨论研究清算项目中存在的难点和争议问题;
(三)形成清算审理初审报告书报省局清算工作领导小组审议;
(四)承办省局清算工作领导小组交办的其他工作。
第五条 清算审理组在审理过程中应遵循依法依规、公正公平、客观合理的原则。
第六条 清算审理组审理采取阅卷审理和会议审理相结合的方式。
第七条 省局清算审理工作有别于提请单位的审核和审理，应重点审理以下内容：
(一)对提请报告进行一般逻辑性审核;
(二)对是否按照总局和省局规定的规程清算进行审核;
(三)清算过程中遇到的难点问题;
(四)清算过程中审核人员与审理人员间存在分歧的问题，以及被清算单位与税务机关间存在争议的问题;
(五)事实认定是否清楚、定性定率是否准确、适用的依据是否合法合理等。
第八条 各稽查局在提请审理时，应在清算审核报告中对遇到的难点问题和存在的争议问题加以说明，并形成具体意见提交。
各稽查局应填报《土地增值税清算审理提请书》(附件1)和移交相关清算材料。政策法规处在接受提请审理单位提交的材料后，填写《土地增值税清算审理案卷交接单》(附件2)，由经手人签字后双方各执一份，并向提请单位开具《土地增值税清算审理受理通知书》(附件3)。清算审理组应在25个工作日内完成审理工作，并撰写初审报告，提交土地增值税清算工作领导小组审议。
第九条 政策法规处在接受提请单位审理后5个工作日内将清算审理提请书和相关材料分送各清算审理组成员书面审理。审理组成员应对提请审理材料进行认真审核，并可根据需要向政策法规处查阅案卷资料，或直接向提请单位了解情况。
第十条 清算审理组成员应在收到清算审理提请书和相关材料之日起7个工作日内提出书面审理意见，送政策法规处。
第十一条 政策法规处根据审理组成员书面审理意见结合审理情况做出如下处理：
(一)报批。清算审理组各成员书面审理意见一致，认为清算报告适用法律法规正确、程序合法合理、事实真实清楚、定性定率准确的，清算审理组出具初审报告，提交土地增值税清算工作领导小组审议。
(二)退回。审理组各成员书面审理意见认为，清算程序不符合规程，清算审核报告包括收入确认、费用成本列支和项目扣除等内容含糊不清、定性定率不准确的，清算审理组将相关意见和问题反馈提请审理单位，并将提请材料退回提请单位，要求其在30日内补齐补正。
(三)会议审理。清算审理组成员书面审理意见存在较大分歧，清算项目情况较为复杂以及有其他特殊情况的，由政策法规处召集清算审理组各成员召开专题工作会议讨论研究。经会议讨论研究，达成统一意见的，形成初审报告提交土地增值税清算工作领导小组审议;经会议讨论研究，未能达成统一意见的，将不同意见汇总报土地增值税清算工作领导小组审定。
第十二条 提请审理案件经省局清算工作领导小组审批后，清算审理组负责将最终审理意见反馈提请单位，并按统一格式制作清算审核结论书。
清算审理过程中需要补齐补正材料、补充调查或有请示事项的，期间的时间不计入审理时限。
第十三条 清算审理组对审结的提请案卷材料在3个工作日内退还提请单位，并填写《土地增值税清算审理案卷交接单》
关于调整三亚地区房地产开发项目土地增值税核定征收率问题的公告
海南省地方税务局公告2011第14号【全文废止】进一步加强土地增值税征收管理，推进土地增值税清算工作，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的有关规定，结合我省的实际情况，对三亚地区房地产开发项目的土地增值税核定征收率予以调整，现公告如下：
一、土地增值税核定征收率(一)在2006年12月31日以前销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为5%。(二)在2007年1月1日至2008年12月31日销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为9%。(三)在2009年1月1日以后销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率分别为：1.商品住房(除别墅、商业用房以外)15%;2.别墅、商业用房以及其他非住宅用途房地产项目17%。(四)若房地产开发项目跨年度销售的，则根据不同的销售年度分别适用核定征收率，无法区分具体销售年度的，一律从高确定核定征收率。房地产开发项目销售时间，根据其销售合同签订时间确定 。
二、单纯转让土地使用权的，不适用本公告第一条的规定。
三、土地增值税核定征收税款的计算应交土地增值税税款=房地产销售收入×适用核定征收率
四、土地增值税核定征收条件及核定征收审批流程按《 海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告》 （ 海南省地方税务局公告2011年第5号）的有关规定执行。
五、本公告自下发之日起执行，此前的规定与本公告相抵触的，以本公告为准。本公告下发前税务机关已作清算结论的，不再按本公告的规定予以调整。
2011年12月6日
关于调整土地增值税清算审核时间的通知
琼地税函[2011]382号【全文废止】各市县地方税务局、洋浦经济开发区地方税务局、各直属稽查局：
鉴于土地增值税清算审核工作较为复杂，为提高清算质量，将清算审核时间调整为：税务机关自向纳税人下达《土地增值税清算受理通知书》之日起，应在90日内作出审核意见，并出具清算报告（土地增值税清算核准表）。
此前的规定与本通知不一致的，以本通知规定为准。
2011年8月2日
关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告
海南省地方税务局公告2011年第5号【全文废止】进一步加强土地增值税清算，规范核定征收工作，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）规定，现对我省房地产开发项目的土地增值税核定方法和征收率予以调整，现公告如下：
一、土地增值税核定征收条件在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。(一)依据法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;(四)2006年12月31日前达到必须清算条件但至今仍未办理清算手续的房地产开发项目，或2007年1月1日后符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的房地产开发项目。
二、土地增值税核定征收率(一)在2006年12月31日以前销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口3%，三亚4%，其他市县2%。(二)在2007年1月1日至2008年12月31日销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口、三亚7%，其他市县6%。(三)在2009年1月1日以后销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：中部地区，包括琼中、白沙、临高、屯昌，普通住宅6%，非普通住宅(除别墅以外)7%，别墅、商业用房以及其他房地产项目8%;其他地区普通住宅9%，非普通住宅(除别墅以外)11%，别墅、商业用房及其他房地产项目12%。(四)若房地产开发项目跨年度销售的，则根据不同的销售年度分别适用核定征收率，无法区分具体销售年度的，一律从高确定核定征收率。房地产开发项目(商品房)销售时间，根据商品房销售合同签订时间确定。
三、单纯转让土地使用权的，不适用本公告第二条的规定。
四、土地增值税核定征收税款的计算应交土地增值税税款=房地产销售收入×适用核定征收率
五、土地增值税核定征收审批流程对符合本通知第一条规定的房地产开发项目，土地增值税核定征收按照以下流程办理：(一)主管税务机关经过实地调查认定内容属实后，报经土地增值税清算工作领导小组决定，对该项目采取核定征收;(二)向纳税人出具核定征收的税务事项告知书;(三)组织进行核定征收核查;(四)出具核定征收意见报告;(五)报土地增值税清算工作领导小组讨论决定;(六)各市县(区)局税务机关做出清算结论，下发执行。
六、本公告自下发之日起执行。《 海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知》 （ 琼地税发〔2004〕122号）第五条第(二)项同时废止。特此公告。
2011年7月8日
关于印发房地产开发企业土地增值税征管工作流程（试行）的通知
琼地税函[2011]171号【全文废止】各市县地方税务局、洋浦经济开发区地方税务局、各直属稽查局：
为了加强土地增值税征管工作，规范工作流程，现将《房地产开发企业土地增值税征管工作流程》(试行)(以下简称《流程》)印发给你们，并提出如下要求，请遵照执行。
一、各市县局要认真对照《流程》中规定的各个环节，明确工作职责，落实工作责任，并将负责各环节工作的机构和责任人名单在发文之日起15日内上报省局(地方税处)备案。
二、各市县局可结合本地区的实际情况，制定实施办法。
三、各市县局、直属稽查局在执行中发现的问题请及时向省局(地方税处)反馈。
附件：
1、土地增值税清算流程图
2、土地增值税项目登记表
2011年4月22日
为加强土地增值税的日常管理和清算管理工作，规范税务机关管理工作程序，明确管理职责，提高征管水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)及其实施细则和《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号 ），以下简称《规程》)的有关规定，制定本工作流程。
一、项目前期管理
(一)从事房地产开发的纳税人，在其取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后30日内向主管税务机关(分局、所，下同)进行登记，填报《土地增值税项目登记表》。逾期不向主管税务机关报送相关资料的，主管税务机关应下达限期改正通知书，并按《征管法》第六十二条进行处罚。主管税务机关要确保辖区内所有房地产开发项目都纳入动态管理。
(二)主管税务机关应落实项目管理职责，跟踪项目进度情况，从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程实行跟踪管理。
(三)市县局(含洋浦经济开发区地方税务局，下同)要确定房地产开发项目管理的负责机构，加强对下属的主管税务机关项目管理工作的督促指导，并根据项目进展动态，按月更新《房地产项目信息表》，检查项目管理实施情况，并于次月10日前上报至“FTP:省局/地方税处/土地增值税/房地产项目信息表”文件夹下。
二、税款预征
(一)从事房地产开发的纳税人，在销售(含预售)商品房套数过半时，对转让房地产取得的收入(包括预售房收入)，按规定预征率，于月末终了后15日内预缴土地增值税。
(二)主管税务机关在跟踪监控的基础上，按照省人民政府《 关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》 （ 琼府〔2008〕74号 ）第十二条的规定，在房地产开发企业预售商品房套数过半时督促其按规定期限、规定预征率申报预缴土地增值税。对未按预征规定期限预缴的，根据《征管法》及其实施细则的有关规定，加收滞纳金。
三、清算申报
(一)土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规、规章及土地增值税有关的政策规定，计算房地产开发项目应缴纳土地增值税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算申报手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
(二)符合《规程》第九条规定的项目，主管税务机关督促纳税人在规定的时间内进行清算申报，纳税人在规定时间内未进行清算申报的，应下达《限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。
符合《规程》第十条可进行清算的项目，市县局确定清算的，向纳税人下达《土地增值税清算通知书》，要求纳税人在90日内进行清算申报。
(三)税务机关受理部门收到纳税人清算申报资料后，对纳税人的申报进行以下审核：
1、申报资料是否齐全。仅对资料进行形式审核，不对资料的内容进行实质性审核;
2、申报的房地产项目收入是否已足额预缴土地增值税，按规定可不预缴土地增值税的项目除外。
对同时符合上述二个条件的房地产项目，向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》;对清算资料不全的，向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》，一次性说明补充的有关材料，纳税人应在10日内补齐清算资料;对应缴而未足额缴纳土地增值税预征税款的，责令纳税人限期补缴，并按规定加收滞纳金，待税款补缴入库后，再向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》。
(四)纳税人清算申报应补缴税款的，应按规定缴纳入库。
四、评估
(一)对受理的清算申报资料，市县局应组织评估。评估工作的主要内容：一是对清算申报资料进行案头审核;二是制作电子工作底稿，对纳税人清算项目的收入和扣除项目进行归集;三是初步确定纳税人申报资料的准确性和可信度，提出疑点和审核重点;四是发现纳税人申报异常的，约谈纳税人补正申报;五是出具评估意见，并提出清算审核的重点。
(二)海口、三亚可由主管税务分局组织评估。
(三)经评估约谈，纳税人补充申报应补缴税款的，应按规定申报缴纳入库。
五、清算审核
(一)核定征收
对应进行清算申报或通知进行清算申报后仍不申报的，按《征管法》第六十二条的规定进行处罚，报经土地增值税清算工作领导小组批准，转入核定征收程序，按从高原则进行核定征收处理：市县局(海口、三亚主管税务分局)向纳税人出具核定征收的税务事项告知书，组织核定工作小组进行核查，并出具核定征收意见报告，按核定征收相关规定征收税款。
(二)清算审核
市县局土地增值税清算工作领导小组办公室(以下简称“清算办”)组织若干清算小组，开展清算审核工作。清算小组要指定一名负责人，负责该小组工作任务的分配，协调清算工作，并负责复核所有审核材料，在审核意见上签名，对清算审核报告质量负责。清算审核过程中存在的疑难问题，清算小组要进行讨论，并记录和签名，作为工作底稿。对审核过程中发现的政策不明确个案问题，一律提交土地增值税清算工作领导小组讨论决定。清算审核主要采取案头审核、实地核查(包括向第三方调查)和委托鉴证等方法。在评估或清算审核中发现有疑点和异常情况的，可以按以下方式处理：
1、纳税人清算申报收入、成本、费用归集混乱，难以把握的，可以委托会计师事务所或税务师事务所进行审核确认，出具鉴证报告，并负相应责任;
2、建安成本异常，难以确认的，可以委托造价师事务所进行鉴证确认，出具鉴证报告，并负相应责任;
3、存在价格方面异常情况的，可以申请物价部门作出价格鉴证作为认定价格的合法依据;
4、有其他异常情况，税务人员难以确认的，可以委托其他第三方中介机构进行鉴证确认。
清算小组完成清算审核工作后，出具清算审核报告，提交审理。
(三)移送稽查和稽查审核
1、按正常程序申报审核的，市县局经评估或清算审核发现纳税人涉嫌偷税的，停止办理清算手续，移交稽查立案处理。
2、稽查部门选案立案各税检查申报审核的，由稽查部门负责清算审核，出具清算审核报告，经审理并报清算领导小组会议审定后下达审核结论。
六、清算报告审理
(一)对清算审核报告的审理
市县局清算办清算审理组要组织人员对已完成审核的项目进行审理，审理小组由二人以上组成，原则上以税政法规科(室)的人员为主，参加该项目的清算审核小组人员不得参加审理。审理的主要内容是对审核报告进行政策复核、程序复核、重点内容复核，特别是审核收入是否准确、土地成本、建安及公共配套设施成本是否真实合理、土地增值税税负率是否正常等并出具审理意见。清算审核报告质量存在缺陷的，可以要求清算审核小组补齐补正;审理通过的清算审核报告连同审理意见则提交土地增值税清算工作领导小组审议。
(二)土地增值税清算工作领导小组审议决定
土地增值税清算工作领导小组负责对以下事项进行审议，并做出决定：一是清算审核报告及其审理意见;二是对符合《规程》第三十四条的项目是否进行核定征收做出决择。
七、执行
(一)清算审核报告经土地增值税清算工作领导小组会议审议通过后，各市县局应向纳税人下达清算结论，制作《土地增值税清算核准表》一式三份，制作《土地增值税清算税款缴纳通知书》或《土地增值税清算退税通知书》一式三份，分别送纳税人、主管税务机关和存档。
(二)主管税务机关应督促纳税人办理缴税等相关手续，及时将执行结果上报清算办。
(三)市县局清算办应将已完成清算的项目资料整理归档，并登记台帐，制作《已完成清算项目信息表》上报省局备案。
八、抽查复核
各市县局监察内审部门组织人员对已经结案的项目清算资料进行抽查复核(每年抽查面不少于10%)，省局督察内审处会同党风室对市县局进行抽查(每年抽查面不少于5%)，着重复核有无税务人员徇私舞弊、失职渎职的情况存在，发现问题的，应启动问责机制，进行责任追究。
关于调整土地增值税预征率的通知
琼地税发[2010]163号【全文废止】各市县地方税务局、洋浦经济开发区地方税务局、各直属稽查局：
为了加强土地增值税征收管理，保证土地增值税税款均衡入库，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）规定，现将我省房地产开发项目土地增值税预征率作如下调整，请遵照执行。
一、海口、三亚地区，以及陵水、琼海、文昌、万宁、澄迈、乐东的沿海房地产开发项目：普通住宅预征率为2%，非普通住宅预征率为3%。
二、其他地区：普通住宅预征率为1%，非普通住宅预征率为2%。
三、纳税人开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。保障性住房须凭政府有关批文确认。
四、本通知自2011年1月1日起执行。凡2011年1月1日起应申报预缴土地增值税的，一律按本通知执行。
2010年12月17日
海南省地方税务局
关于进一步加强土地增值税征收管理问题的通知
琼地税发[2002]365号【全文废止】
【注：根据《海南省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（海南省地方税务局公告2013年第2号），本文第二条自2013年4月1日起失效。】
各直属地方税务局、省局稽查局：
为加强土地增值税征收管理工作，堵塞税收漏洞，防止税款流失，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》和《国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》（国税函[2002]615号）精神，结合我省实际情况，现就加强土地增值税征收管理有关问题通知如下：
一、对纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《实施细则》第七条 （一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额之和20％的，应按全部增值额计税；纳税人转让其他房地产，如高级公寓、别墅、渡假村、旧房和国有土地等，应按全部增值额计税。
二、对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，因无法确定成本计算土地增值税的，实行按销售收入的一定比例预征土地增值税，待该项目全部竣工并办理结算后再进行清算，多退少补。具体预征标准如下：
（一）海口地区：销（预）售房地产价格每平方米达3000元以上的，预征率为0.4％。
（二）三亚地区：销（预）售房地产价格每平方米达2500元以上的，预征率为0.4％。
（三）其他地区：销（预）售房地产价格每平方米达1500元以上的，预征率为0.2％。
文中所称的“以上”数包括本数。【此条款失效】
三、纳税人在转让房地产合同签订后的七天内必须到房地产所在地地方税务机关办理纳税申报；对经常发生房地产转让的，报经所在地地方税务机关核准后进行定期申报，同时提供房地产证书、转让合同、开发（立项）合同、评估报告及房地产有关资料，并复印底稿存档。纳税人申报后，按所在地地方税务机关审核的税额和期限缴纳土地增值税。
四、各市县地方税务机关可根据本地实际情况，确定是否需要委托有关部门代征土地增值税。代征单位应定期向委托方地方税务机关报送代征代扣报告书，不得擅自减税免税，不得延期代征代扣税款。
海南省地方税务局
关于土地增值税普通标准住宅新旧政策衔接问题的通知
琼地税函[2006]346号【全文废止】
各直属地方税务局、省局稽查局：
《海南省财政厅 海南省地方税务局转发财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（琼财税[2006]1123号）和《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）下发后，一些市县地方税务机关和纳税人来函询问，有关土地增值税清算中“普通标准住宅”适用标准的问题，现明确如下：
一、在2005年5月31日（含2005年5月31日）前签订购房合同且收到首期房款（不含定金）的，其“普通标准住宅”的认定，按《海南省地方税务局关于关于土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税发[2004]122号）第四条的规定执行。
二、在2005年5月31日后签订购房合同或在此之前已签订购房合同但尚未收到首期房款的，其“普通标准住宅”的认定，按《海南省地方税务局、海南省财政厅、海南省建设厅转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（琼地税发[2005]77号）第三条的规定执行。
本通知自发文之日起执行，此前的规定与本通知相抵触的，以本通知为准。
二○○六年十二月二十一日
海南省地方税务局
关于明确土地增值税有关政策问题的通知
琼地税发[2014]205号【全文废止】
各市、县、区地方税务局，各直属稽查局：
为进一步加强土地增值税管理，统一政策执行口径，现将土地增值税有关问题明确如下：
一、关于采用核定方式清算销售均价的确定
鉴于土地增值税清算须区分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额，因此，在采用核定方式清算时，应分别确定普通住宅与非普通住宅的销售均价，并适用相应的核定征收率。
（一）销售均价的计算
销售均价=普通住宅（或非普通住宅）销售总收入÷普通住宅（或非普通住宅）已售总建筑面积
房产销售收入按房产实际销售价格确认。对视同销售的房产或销售价格明显偏低且无正当理由的房产，按税务机关核定的销售价格确认。
已售总建筑面积按经房管部门确定的房产实际测绘面积确认。销售合同所载房产面积与房产实际测绘面积不一致的，按房产实际测绘面积予以调整。
（二）核定清算应补缴税款的计算
普通住宅（或非普通住宅）应交土地增值税税款=普通住宅（或非普通住宅）销售总收入×适用的核定征收率
应补缴土地增值税税款=应交普通住宅土地增值税税款+应交非普通住宅土地增值税税款-已缴土地增值税税款
二、关于土地增值税预征截止时间的确定
对已受理进入土地增值税清算程序的清算项目，自《土地增值税清算受理通知书》送达之日起，不再预征土地增值税。
三、关于土地增值税清算条件的确定
土地增值税清算条件中“预售许可证满三年”是指自房管部门核发的属于该清算项目的最后一个预售许可证所载的发证日期起算满三年，“最后一个预售许可证”不包括换发或续办的预售许可证。
土地增值税清算条件中“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，是指已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%.
四、关于土地增值税清算项目容积率的确定
土地增值税清算项目的容积率按以下顺序依次确定：
（一）按国家主管部门对清算项目核发的建设工程规划证上标明的容积率确认；
（二）国家主管部门对清算项目核发的建设工程规划证上未标明容积率的，按整体立项的建设工程规划证上标明的容积率确认；
（三）按国家有关部门核发的建设用地规划证上标明的容积率确认；
（四）按其他合理的方式确认。
五、关于直接转让土地使用权时土地购进成本的确定
对于取得土地使用权后直接再转让的，应据实征收土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款合法有效凭据的，原则上不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
对通过政府出让方式取得土地使用权的，未能提供取得土地使用权所支付的地价款原始凭据，但能提供政府相关部门的文件、协议、合同或相应合法有效凭据，并已缴清受让环节相关税费的，计征土地增值税时，其实际支付的地价款可结合土地出让合同或其他证明材料上记载的金额予以确认。
六、关于土地增值税清算税款缴纳期限的确定
主管税务机关应在出具土地增值税清算结论之日起5个工作日内下达《土地增值税清算缴款通知书》，清算税款缴纳期限自通知书下达之日起起算不得超过90日，具体时限由各市县区局自行确定。
七、本通知自2015年1月1日起执行，此前规定与本通知不符的，按本通知执行。在2015年1月1日前已受理但未出具清算结论的房地产项目，其有关土地增值税涉税事项，按本通知规定执行。已按核定征收方式出具清算结论的房地产项目，其后续销售收入按本通知第一条规定区分普通住宅和非普通住宅分别计算缴纳土地增值税
关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见
琼府[2008]74号【全文废止】近年来，我省加大住房保障力度，通过建设廉租住房、经济适用住房和限价商品住房等政府保障性住房，切实解决中低收入家庭住房问题;同时，良好的生态环境和独特的自然资源吸引了国内外消费者，部分商品房销往国内外，房地产业已成为拉动我省经济发展的主要支柱产业.为贯彻落实国务院关于进一步扩大内需、加强保障、改善民生等一系列政策措施，促进经济平稳较快增长，合理引导住房消费与房地产开发，促进我省房地产业持续稳定健康发展，现结合我省实际，提出如下意见：
一、加快实施住房保障制度，加大建设力度，落实廉租住房和经济适用住房建设规划和年度计划。用3年时间，使中低收入 家庭的住房条件得到明显改善，努力实现我省城镇居民人均住房建筑面积年均增加1平方米。
二、从2009年起将廉租住房保障范围从低保住房困难家庭逐步扩大到低收入住房困难家庭，到2012年基本解决低收入家庭的住房困准。对城市低保住房困难家庭，原则上通过实物配租方式解决;对其它低收入住房困难家庭主要通过发放租赁补贴解决。
三、积极解决我省中低收入家庭住房困难。海口市、三亚市以供应限价商品住房和经济适用住房为主，结合发放住房补贴解决中低收入职工居民的住房问题;其余市、县以经济适用住房为主，采取多种形式解决中低收入取工居民住房问题。
四、各级玫府及其职能部门要把解决中低收入家庭住房困难作为政府公共服务的重要职责，结合实际，进一步研究制定《经济适用住房管理实施办法》和《中低收入线划分试行办法》等，合理划分中低收入标准，切实优先解决群众住房问题。
五、加大扶持力度，多渠道筹集资金，加快我省垦区、林区的棚户区(危旧房)改造。
六、改制国有企业对能够保证居住安全的非成套公有住房，可根据实际情况向职工出售;对权属有争议的公有住房，由目前管理住房单位出具书面具结保证后，向职工出售。
七、采取积极、灵活的供地政策保障房地产发展用地需求，适度增加经济适用住房、廉租住房、限价商品住房项目发展的用地指标。利用旧城区改造建设经济适用住房、廉租住房、限价商品住房的项目的用地，不受市县房地产用地指标限制。
八、大力扶持、加快建设限价商品住房。限价商品住房用地可以基准地价为底价出让，允许以合同约定方式缓交或分期缴交土地出让金，限价商品住房的投资利润率控制在6%以内，具体实施办法由各市、县制定。海口、三亚两市要在2009年分批次推出一定数量限价商品住房。
九、将我省享受税收优惠政策普通住房标准调整为：同时具备住宅小区容积率1.0以上，单套建筑面积144平方米以下(含144平方米)二个条件。
十、从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。
从本意见公布实施之日起至2009年12月31日，对购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时暂免征收营业税;个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差領征收营业税。购房时间以购房发票的时间为准。
十一、从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
从本意见公布实施之日起至2009年12月31日，本省居民购买首套自住普通住房(含经济适用住房、限价商品住房)，已按规定繳纳契税的居民，由纳税所在地政府按其购房款总额的1.0%予以补贴。
十二、房地产开发项目土地增值税从房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征，企让预售商品房套数过半时不及时申报纳税的，税务部门按有关规定进行处理。
十三、房地产开发项目预售收入的企业所得税，按国家税收政策规定的预计利润下限标准预征，实行按季预缴、按年清算。
十四、鼓励利用旧城改造发展房地产项目。对市县利用旧城改造发展房地产项目出让的土地，市县可报省政府批准暂不向省财政上缴10%土地出让金，留作用于配套基础设施建设。
十五、个人购买存量普通住房的住房交易手续费暂按现行标准的50%收取，全省统一为3元/平方米。
十六、本省住房公积金正常缴存半年以上的居民可申请个人住房公积金贷款，商品住房贷款最长年限由男60岁、女55岁调整为男65岁、女60岁;住房公积金贷款最高金额海口市、三亚市为50万元，其他市县为30万元;住房公积金按揭贷款首付比例调整为20%。
二手住房贷款最高年限20年，最高金额为30万元。
各房地产开发企业及商业银行要积极配合购房者办理住房公积金贷款手续，对不配合或拒绝办理的，按规定处理并通报批评。
十七、本省居民住房装修，可申请提取本人住房公积金。住房装修标准暂按不高于300元/平方米计算。
十八、鼓励房地产开发企业在商品房建设中，采用建筑节能新材料、新工艺、优化设计、完善售后服务等措施提高商品住房性能，具体办法由省建设厅会同有关部门制定，
十九、各市、县政府及有关部门通过招标采购的方式，收购中低价位的商品住房、二手住房，作为市政工程拆迁安置房、廉租住房和经济适用住房。其收购、再销售时，应缴纳的各项税款，由省、市(县)财政按现行体制分享比例全额补贴。
二十、加强对我省及各市县城市建设、城市发展和房地产发展前景的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念，同时，加大海南良好生态环境、独特自然资源的宣传力度，引导和帮助房地产企业开拓国内外市场。
二十一、各市、县住房保障与房产管理部门应建立健全住房保障信息、房地产市场信息暨预警预报、二手房网上交易、开发企业信用档案系统;以及失信行为惩治机制。对房地产业实行科学监管。系统建设与运行资金列入当地财政预算。
二十二、本意见自公布之日起施行。
海南省地方税务局
关于土地增值税清算申报管理有关问题的公告
海南省地税公告2018年第2号
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕91号）的有关规定，现就土地增值税清算申报管理有关问题公告如下：
一、纳税人开发的房地产项目符合《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条规定的应清算条件之一的，应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地产项目符合《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕91号）第十条规定的可清算条件且主管税务机关下发通知要求清算的，应当在收到通知之日起90日内，到主管税务机关办理清算申报。
二、纳税人在规定期限届满未办理清算申报的，主管税务机关发出《责令限期改正通知书》，责令纳税人在收到通知书之日起15日内办理清算申报。
逾期仍未申报的，主管税务机关经核查认为纳税人涉嫌偷税的，按照程序移交稽查部门进行检查；不涉嫌偷税的，按规定核定应纳税额，责令限期缴纳。
三、纳税人办理清算申报应补缴的税款，应当在本公告第一条规定的清算申报期限届满的次月15日内缴纳。
四、纳税人未按规定期限缴纳清算申报应补缴税款的,以及纳税人办理清算申报后，税务机关通过清算审核或税务稽查确定应补缴税款的，自本公告第三条规定的缴纳期限届满的次日起加收滞纳金。
五、本公告自2018年7月1日起施行，2018年7月1日前已受理清算的房地产项目按原政策规定执行。
特此公告。
海南省地方税务局
2018年5月22日
— 更多提升 —
| 专题汇编 | 实务难题 |
|---|---|
| 全国土增政策集锦 | 拆迁还房 |
| 土增26个争议专题 | 融资借款 |
| 小白学土增系列 | 尾盘销售 |
| 土增精选答疑系列 | 成本分摊 |
福利大放送
为了感谢穗友们的陪伴,特整理《土增清算扣除秘籍》一份,识别左边二维码领取！
声明
以上法规来自官方媒体,真实有效,公众号插图均来自网络,版权属于原创人。如觉侵权,请通过平台留言联系小编,我们将竭力尊重原创。