房企具有代表性的一起稽查案例：低价售房、拿地不开发……
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高拆迁补偿、低价售房，这个房产开发企业的举动令人费解。查账簿、验合同，追踪可疑公章、核实拆迁费用……检查人员通过缜密的调查，最终找到了原因。
稽查业务学习：
1、多家房地产公司再被抽中税务稽查3、房地产公司的一笔大额坏账引发的税务稽查5、稽查应对税收政策集锦
1
让人费解的营运信息
日前，随着H房地产公司最后一笔税款、滞纳金和罚款追缴入库，这起执行时间逾3年的偷逃税款案件，最终画上了圆满的句号。
时间回溯至2017年4月。这天，安徽省宣城市税务机关接到了纪委传来的H房地产公司涉税违法线索，宣城市税务稽查部门迅速抽调业务骨干，对H房地产公司纳税情况实施税收核查。
H房地产公司成立于2006年6月，主要从事房地产开发及销售业务。该企业共开发甲、乙、丙三个楼盘项目，其中甲、乙项目已完成销售，丙项目一期在2015年底时已竣工，截至2016年底时，该项目已销售房屋逾50%。
检查人员决定首先从涉案企业账簿资料核查入手，寻找线索和突破口，但该公司法定代表人王某因涉嫌其他违法犯罪已被公安机关采取强制措施，企业账簿、凭证也已被公安机关扣押，需经有关部门批准后，税务机关才可查阅。
在此情况下，检查人员决定先对企业进行实地核查。检查人员向该公司送达《税务检查通知书》，要求企业人员提供账簿、凭证以外的其他企业经营资料，但企业人员并不配合，称企业已停止经营，财务人员也已离职，经检查人员宣传税法、晓以利害后，才勉强提供了部分资料。检视这些资料后，检查人员发现该公司财务核算十分混乱。
检查组决定调整核查方向，从企业申报的房产销售明细表、项目开发成本、减免税备案信息，以及企业和相关人员银行流水信息等方向实施调查。
通过初查，发现企业有不少异常：企业房产销售明细表信息显示，该企业已销售的部分房屋价格，与当地同期、同类型房产相比，存在明显偏低的情况。
核查企业已完工项目土地征用费及拆迁补偿费的有关数据时，发现土地出让合同与拆迁补偿协议内容不符。土地出让合同显示该地块为净地出让，拆迁补偿协议却记载企业需支付拆迁补偿费388万元。在房地产开发中，通常净地出让方式不产生拆迁补偿费或数额较少，但该公司项目在净地出让的情况下，为何却产生了大额拆迁补偿费？
此外，企业减免税备案资料也有异常。该公司申请减免2013年～2015年土地使用税385万元，理由是丙项目地块内有未使用的荒山，根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（〔1989〕国税地字第140号）和《财政部 国家税务总局关于企业范围内荒山、林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2014〕1号）文件规定，“企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，经审批，可暂免征收土地使用税。”“对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日至2015年12月31日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税。”但该公司丙项目一期2014年已开始预售，却仍然在申报土地使用税减免。
企业异常行为背后，是否隐藏着涉税违法行为？检查人员决定对企业收入、成本和减免税方向，进一步进行调查。
2
合同之中有玄机
检查组决定采取内查和外调相结合的办法，分项目、分组对企业检查期内收入等实施核查。一组检查人员与公安机关联络，依照程序，依法调取了企业账簿、合同、所有往来凭证等相关涉税资料；另一组人员根据企业销售信息，开展针对性外围调查，结合企业提供相关涉税资料实施定向分析。
检查人员到房管局调取了该公司所有销售房屋的网签备案合同。结合企业销售明细表与备案的销售合同等进行比较，按照楼栋、楼层、合同签订时间、单价等进行分类汇总分析后，发现其中有213份房屋销售合同的单价明显低于该项目其他房屋销售单价。
此外，检查人员在查看企业往来明细账时发现，企业同期“其他应付款”“应付账款”等往来科目的原始凭证中，有大量收款收据的摘要栏写的是“往来款”，但备注栏却写有“房款、售房款”等字样。检查人员将这些收据与低价合同进行逐一比对后发现，购房收据的交款人和购房合同的购房人信息高度吻合。
为确认企业真实收入情况，检查人员决定调查企业及相关人员资金流。检查人员发现，该企业负责人王某和其妻子的个人银行账户，与低价购房人的私人账户存在大量资金往来。检查人员认为，这些情况显示，该公司可能存在将售房收入分流的情况，售房收入一部分记入营业收入，而另一部分则挂账记入了企业往来账。
为进一步确认违法事实，检查人员对签署低价购房合同，同时企业账簿中交款收据又有署名的部分购房业主进行了调查，向他们宣讲了税法，并对一些业主出示了其交款的企业收据凭证。在此情况下，受调业主均承认，买房时与H房地产公司签订了“阴阳合同”，一部分房款通过个人账户转账的方式汇入了H公司负责人王某和其妻子江某个人账户。
结合低价合同和企业账簿信息等资料，检查人员对H公司涉嫌隐匿的收入进行了计算，初步估算，该公司采取“阴阳合同”手段隐匿收入可能达7000多万元。
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补偿收据露马脚
检查人员仔细审阅该公司的拆迁补偿协议及相关付款凭据时，发现两张“拆迁补偿费”付款凭据均为“宣城市集体经济组织统一收据”，收款项目为“征地补偿费”，而公章信息则为“某村委会”。“村委会”应是“村民委员会”的简称。盖有公章的资料通常具有法律效应，因此公章信息一般都采用组织全称，这个公章怎么使用的是简称呢？
检查人员立即向市纪委汇报了相关情况，并建议请公安机关介入联合调查公章信息相关事宜。在公安部门的协助下，检查人员找到了某村委会主任和会计，并调取了该村委会开具的相关收据凭证存根及公章验看，发现其与企业账目中收据及公章的信息截然不同。调查显示，当年企业提供的拆迁补偿费实际金额仅为60万元，但企业账簿信息却显示支付了388万元。
另一组检查人员在调查企业拆迁补偿费的资金流时，发现账簿记账凭证中支票的存根处信息显示收款人是“某村委会”，但银行所提供的转账支票收款人信息却是该公司法定代表人王某。资金流调查显示，王某账户收到名目为拆迁补偿费的资金后，次日便将款项转入企业对公账户，随后就将该笔资金挂账记入了“其他应收款”科目。
4
虚假备案骗优惠
与此同时，检查人员在核查企业提供的减免税资料时发现，H公司分别于2013年3月、2013年10月，以项目地块中250088平方米土地为未使用荒山为由，向税务机关提出土地使用税减免申请。随后又分别于2014年3月、2015年3月提交了上述地块已动工5740平方米，剩余244348平方米仍为未使用荒山的税收减免申请。3年中，企业共申请减免土地使用税385万元。
检查人员仔细查看该企业用地规划图和账簿资料，发现申请减免税的地块均为丙项目。经核查，丙项目总用地面积为250088.20平方米，规划总建筑面积286608.54平方米，其中一期已于2014年8月开始预售，2015年12月31日已完成竣工备案。
根据相关法规规定，企业占地范围内必须有未使用和开发的荒山，才有土地使用税减免优惠资格。该公司申请减免土地使用税的土地，是否真为未使用的荒山呢？
为此，检查人员兵分三路，一路前往国土部门调取2013年～2015该宗地块的卫星云图信息；一路到住建委调取施工许可证及施工合同；另一路走访当地住户了解情况。最终的核查结果显示，丙项目地块2012年底时所有土地均已开始施工，该公司申请税收减免的动工时间和使用面积均与事实不符，按规定不能享受土地使用税减免。
完成调查取证工作后，检查人员到拘留所约谈了该公司法定代表人王某。面对检查人员出示的各项证据，王某最终承认了企业隐匿房产销售收入、虚增成本，以及虚假备案骗取优惠的违法事实。
经查，H公司通过合同作假、收款挂往来账等方式共隐匿收入7736万元；伪造收据、支票等凭证虚增拆迁补偿成本328万元；提供虚假备案资料骗取税收优惠385万元。针对企业违法行为，宣城市税务机关依法将其行为定性为偷税，并作出追缴税款2227万元，加收滞纳金，并处罚款830万元的处理决定。
企业接到税务机关处理意见后无异议，但表示由于已暂停经营，加上欠缴税款、罚款数额较大，因此难以按期缴纳，请税务机关批准分期补缴。
宣城市税务机关研究后，同意企业采用分批方式补缴税款，并向市纪委进行了汇报。为确保企业欠税如数征缴，该公司恢复运营后，税务机关对企业未售的100余套房产实行监控管理，房屋销售款项，优先缴纳欠税。在其后的3年多时间中，虽然经历了税务机构改革、执行人员变更等变动，但执行人员均未放松对涉案企业的税款追缴工作。不久前，随着最后一笔税款、滞纳金和罚款的追征入库，案件最终画上了圆满的句号。
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总结房地产企业具有项目建设周期长、中间环节多、财务核算复杂等特点，如果企业存在涉税违法行为，一般比较隐蔽，也因此税收监管具有一定难度。
房地产业在税收问题上常常面临以下问题：
一、税收检查多，房地产业是专项检查的重点领域;
二、涉及税种多，房地产业涉及的税费有10多种;
三、涉税风险多，每个环节都存在涉税风险。
本案中，涉案企业通过隐匿收入、虚列成本、骗取税收优惠等手段，逃避缴纳税款，其违法行为隐蔽、时间跨度长，违法手段和方式在行业中具有一定的代表性。作为房企财务，需要掌握的税收政策及业务处理要比一般财务复杂得多，金穗源商学院专注于房地产财税管理人才培养10余年，研发的《税苑微课》-《房企税务经理》，全流程、全税种、多角度，聚焦房地产行业热点实务难题，最大限度化解涉税风险。
本案的成功查处，为税务机关核查项目多、建设时间长、业务复杂的大型房地产企业的涉税违法行为积累了有益经验。
为防止房地产企业利用“阴阳合同”，采取收款挂账、伪造付款凭据等方式隐匿应税收入，以及采取虚增成本等方式逃避纳税，税务机关应与发改委、财政、住建委、房管、商务等相关部门加强协作，进一步建立完善信息共享机制，利用综合治税信息平台，及时采集行业销售价格、工程造价、水电物耗等第三方涉税信息，并以此为基础，结合企业财务报表数据、申报信息等，对房产企业实施项目动态监控管理。如发现企业经营数据和指标存在销售价格明显偏低、成本构成异常、往来账目中应收账款畸高等现象，应果断采取现场核查、纳税评估等征管措施，核实其经营情况。如果发现存在偷逃税款嫌疑，及时移交稽查部门查处。
本案企业违法事实查清后，清缴欠税历时3年多时间，在此过程中，税务机关与纪委、公安、住建委、财政等部门紧密协作，加强对企业未售房产的销售监控等工作，最终确保了税款如数追征入库。
本案成功追缴税款的经验表明，税务机关应注重检查与执行环节的有效衔接。在案件核查过程中，就应掌握涉案企业资产情况，以及其与关联企业、股东等之间的动态，明确企业可执行财产状态，为下一步案件执行和税款追缴做准备。在执行过程中，如企业出现财务困难等情况，提出分期补缴税款请求，须制订明确的分期清欠计划，并依靠协税护税机制，与其他政府部门加强协作，形成清欠合力，确保税款颗粒归仓。
作者：吴济国 吴书生 江琴
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