房地产转让价格明显偏低，被补税、罚款

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销售价格明显偏低实务处理

1.房地产企业销售价格明显偏低如何确认收入金额2.各地关于“价格明显偏低且无合理正当理由”界定的规定3.民法典施行后，再看典型的“广德发案”4.房企具有代表性的一起稽查案例：低价售房、拿地不开发……5.房地产转让价格明显偏低有正当理由，税务如何界定的？



以下案例又引出了房地产转让价格明显偏低的问题，本案例是销售给关联企业，单价为1000元/㎡，稽查局由评估公司按同期同类产品评估出价格为单价2150/㎡，翻了一倍多。
税务稽查或检查中，经常会对关联方售价质疑并调整，若转让价格、资产价格明显偏低但有正当理由，企业可提供相关证明材料与主管税务机关提前进行沟通，确保税务机关认可其转让价格，因为资产基础法、市场法和收益法等不同评估标准对资产特别是商业不动产的估值差异是很大。
此外，根据法【2021】94号《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》：转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。当事人对于其所主张的交易时交易地的指导价或者市场交易价承担举证责任。
《中华人民共和国增值税暂行条例（2017）》第七条　纳税人发生应税销售行为的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其销售额。
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则(2011年修订)》第十六条
纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：
（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定。
（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定。

（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1＋成本利润率）属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

判例原文

行政处罚决定书文号 盐税稽罚[2022]15号
案件名称 盐城市***置业有限公司-其他违法

处罚事由

（一）增值税 

1.2017年一月份你单位将20间门市（含夹层）销售给关联企业江苏***建筑公司，销售面积1181.55㎡，销售单价1000元/㎡，取得销售收入1181550元。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条第二款、第七条、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十六条之规定，价格明显偏低的20间门市,由评估公司按同期同类产品评估出价格为2540332.50元,核增不含税销售收入1294078.57元。 

关联交易财税实务处理

1.关联企业借款，利息扣除的关键是债资比2.关联企业借款形成资产损失，税前扣除存在哪些风险？3.隐性关联交易识别及案例分析4.集团企业关联交易3个典型的税务风险点分析5.关联交易形式多，3大税务风险勿忽视

2.2019年你单位要求购房户通过银联卡、公共支付手机直接将部分房款汇到其关联企业江苏***建筑公司、江苏***工程有限公司，少计不含税收入4327974.40元(含税4544373.12元)。（你单位提供的银联公司的资金流水，江苏***建设工程有限公司的交易金额为2163958元，江苏***工程有限公司的交易金额为5070929元，其中有2690935.83元为你单位的往来款,421.95元为手续费。） 

3.根据你单位提供的***小区销售台账汇总表统计与申报数比对：2017年一季度少计收入371428.59元,二季度少计收入413832.39元;2018年3月份少计收入133333.33元,10月份少计收入91381.33元,累计少计收入224714.66元;2019年多计收入85299.77元。经逐份核对发票,多计收入部分是因为收的购房户首付款,会计销售台账暂作收入记账了,实际因各种原因,还没有开具正式发票,导致多计收入。少计收入，是因为购房户贷款批下来了，未及时将预收发票换正式发票导致。

 4.2019年四季度企业所得税报表累计已申报收入9788624.34元，增值税累计申报收入为9492985.77元,增值税少申报收入295638.57元,应申报增值税489431.22元，已缴纳增值税474649.26元，应补增值税14781.96元。

 （1）2017年1季度1665507.16×5%=83275.36元；（2）2017年2季度413832.39×5%=20691.62元；2017年累计查补增值税103966.98元。

 （1）2018年1季度133333.33×5%=6666.66元；（2）2018年4季度91381.33×5%=4569.07元；2018年累计查补增值税11235.73元； 

（1）2019年4季度(4327974.40-85299.77+295638.57)×5%=226915.66元；2019年累计查补增值税226915.66元。合计查补增值税342118.37元。 

（二）城市维护建设税

 2018年4季度应申报城建税1213.20元,已申报缴纳1010.72元,少申报202.48元。根据《财政税 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税[2019]13号）规定、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(2011年国务院令第588号)第二条、第三条、第四条第二款之规定，应补城市维护建设税：1.2017年1季度83275.36×5%=4163.77元；2.2017年2季度20691.62×5%=1034.

处罚依据 根据《中华人民共和国税收征收管理法》(2015年修正)第六十三条之规定

纳税人名称 盐城市***置业有限公司

纳税人识别号 91320***075U

处罚结果 对你单位2019年要求购房户通过银联卡、公共支付手机直接将部分房款汇到其关联企业江苏***建筑公司、江苏***工程有限公司，少计收入4327974.40元的行为定性为偷税,对其所查补的增值税216398.72元、城建税10819.94元及所得税140768.20元，处以0.5倍罚款，罚款额为183993.43元。

违法行为登记日期 2022-06-23

处罚决定书制作日期 2022-06-23

处罚机关 国家税务总局盐城市税务局稽查局

来源：财税评论

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