这一轮抢的不是房子，是钱！
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
本来要写的只是下一期那篇文章，可是写着写着，发觉如果这篇内容放入下一篇会占去很大篇幅，但又不得不写。所以就把这些内容专门写成了今天这篇文章。下篇预告请见文末。
首先，今天这篇文章不是倡导大家去抢房的。
其次，我们需要对目前杭州的楼市有一个客观的描述。带大家搞清楚目前楼市这么火热的本质。
然后，希望大家在对真实的情况有了了解之后，形成自己买房的思路，再去实施。也欢迎大家加文末的微信，进入我们的讨论群。
最后还是要建议大家在目前这种行情中，能够更果决一点的确定自己要的房子并抓住机会就上车。（文末的结语中会讲得更具体一些）
在下一篇文章中，我会再给大家一些其他的思路。
PART 1
昨天在某个大咖的群里被人问到：你怎么不写跑盘的文章了啊？
事实我是一直都有在跑盘，但是年后发现一件糟糕的事情：各个楼盘的情况变化之快，让我不敢随便写了。
上个月去，还在蓄客说三成都可以的，一下子变成了六成都要排队；上一次开盘顶底楼还可以按揭捡漏的，这次变成要全款抢了；上个礼拜看的时候说是100多套房子，200多个人摇号，这个礼拜的信息就变成500多个人，其中100多个是全款了。
你们说这样的行情下面，我敢写吗？今天写的讯息明天可能就变了，不准确的信息，很有可能害了读取这些讯息的人。
要确定能买到，各种关系的背后还涉及到号子费，这都不是我一个小小的公众号可以完全写明白的。我可以写这些存在的现象，但没办法举出具体的例子来。因此我还不如多写写一些思路，多写写一些现象。尽量让更多人的信息能够对称起来。
最终能够形成自己关于买房的观点。
PART 2
在很多人看来，这一轮在抢的并不是房子，而是钱。此话怎解呢？
目前在售楼盘凡是有人抢的就一个特点：一手房被政府限价，价格低于周边二手房实际成交价。
什么概念？举个例子：良渚万科未来城三期精装2.2万元均价，未来城一期精装成交价3万元上下。每平方直接有8000元左右的差价，折合到一套89方的房子上，差不多是70多万的差价。我们考虑到一期三期位置的差异，以及购房成本的差异， 目前能买到三期的客户，一套房至少50万的差价是稳赚的。
而周边地块的土拍的楼面价接近限价房售价。譬如2017年1月19日中粮竞得的地块楼面价就达到每平方16778.42元。根据一般规律，这块土地开发的房子的保本售价约为每平方2.5万元，高于一手房限价，低于二手房成交价。
这相当于告诉大家买了这个房子，现在就直接赚到50万，今后的预期也不会跌，因为有新拍土地的价格作支撑。
正因为这样的情况，引发了去年下半年开始的抢房热潮。好多人想到的不是抢一套房子住，而是抢到了房子，就是抢到了钱。
这可能也是政府当初限价时始料未及的吧。
去年年中愈演愈烈的抢房大战到十月、十一月份达到了高潮。当时，由于宅地土拍次次封顶加自持创新高，限价房周边的地价几乎都拍到了售价想近的价格，让民众对后市产生了强烈的预期。这和周边二手房实际成交价的居高不下，形成了对限价一手房今后巨大获利空间的双重刺激。
PART 3
到了11月份，这个火热的行情稍微冷了一点下来。
分析原因主要是以下两方面：一方面由于检查组的进驻，开始严查捆绑车位之类，开发商对外口径变宽松，不再强调全款什么的，基本上说是三成按揭也可以。另一方面，也由于国家收紧贷款政策，严查消费贷款，抵押贷款。
前者可能只是表面上的一个宽松，很多楼盘可能实际上本来就没有那么多的全款客户，之前因为全杭州楼市都热，所以借着风头，也各种自导自演，靠的就是信息不对称。
后者则是真正的有效。之前好多人都是通过抵押贷款把原有房产抵押，拿着这个钱来全款抢房的。而去年十月份开始过国家收紧抵押贷款后，大部分银行抵押消费贷严查资金去向。以前作假的那些动辄几十万一套的红木家具合同都不能用了；贷款的年限也缩短到最长不超过5年；利率上调20%以上。 这卡住了通过抵押房产作消费贷款，拿着消费贷款的钱来全款抢房人的资金来源。
此外，年底了，开发商要快速回款也能理解，因此条件也是有所放宽。
所以很多公众号到了那个时期也都是判断说全款消耗的差不多了，接下来可能不会再那么难抢房了。
事实上过年前，市场也的确宽松了很多。有不少人三成买到了限价的房子。当时由于大部分人被奥体和未来科技城的光辉所吸引，被前期宣传做的比较到位的网红楼盘所吸引，有不少价格洼地的楼盘蓄客是不足的。譬如崇贤版块的三兄弟，譬如良渚未来科技城三期，譬如乔司南的璞丽东方，再譬如天都城。
所以当时真的是一个可以捡漏的时间点。你们想想，天都城三号线地铁直达挨着丁桥的地方才1.4万，而临平北中铁九逸都要1.3万。这里不是洼地哪里是。再想想，下沙靠着江边海宁的地，房子都要卖到2万了，良渚2号线去年圣诞节开通、边上有永旺梦乐城的地铁房未来成三期，才卖2.2万，还是万科精装。当时蓄客不满，三成都能上车。
PART 4
结果到了新年一结束，情况全变了。年初四开始，杭州各个售楼处就是人山人海。用某个销售的话讲就是：现在哪里是你选房子啊，是房子选你。
崇贤：群贤府、翡翠半岛年前可以三成随便买，现在全要六成起步。拱宸外滩暂时不卖高层，准备转开排屋。
良渚：澜天继续全款。未来城三期也向全款靠拢了，下一次开167套，目前已有500多组客户，其中全款150多个，这还只是登记到年前的结果，年后新的登记通道还未开。
勾庄：万科杭辰后面开100套，目前排号近千，基本全款，私下还有号子费。
乔司南：璞丽东方，高层剩了最后60多套，去年登记等着的全款客户老早全满。洋房接下来这一期要开不到100套，全款客户也已经远超过要开的套数。
奥体：一如既往的热门，身边朋友托到市政府关系，全款加车位，还搞不到创世纪和天璞。
萧山市北经开区：桂语江南、望海潮、海上明月澜庭，这些项目均价都在3.3万左右，因为紧靠钱江世纪城，奥体外溢的首选就是这里了，难度可想而知了。
未来科技城：阳光城未来悦，接下来推103套房子，都是100方以上户型，六成首付的顾客开始验资，60%以上的客户登记了是全款的。中南一如既往的多附加条件。东原未来印，网传资金链紧张，还有可能三成买到，撞撞运气吧，户型我真心不喜欢。
城东新城：杨柳郡，四期大概6月开五幢楼，500多套房源，排号3000余人。
临平山北：佰悦中心，万宝城对面的真正的地铁盘，品质不错，2万的售价对标良渚新城性价比不算高，但照样卖的火热，一房难求。
PART 5
造成年后这波行情的原因，我们分析如下：
一、本来每年就有金三银四的行情，主要是资金方面推动。过完年，年终奖有一定的效应；做生意的也都是年底回款，年后资金最充足；有贷款的，年前也把问题解决了，年后又是新的一轮贷款执行期。
二、某些红盘，譬如华夏四季、杭宸等，捂了快一年的盘，最后发现还是得限价，只能入市，比去年下半年其他开的盘更低的限价，更高的性价比，给市场增强了刺激。
三、几乎所有全国性的、地方性的媒体，都一致看好杭州，相当于给杭州整体的楼市做了一个大大的广告。甚至米宅之类的公众大号，带着几十万粉丝冲向了杭州。这些人可能很多都经历过上海北京深圳的大涨，在他们看来，杭州现在就是那个时候的上海北京和深圳。（就像欧神去年带着大批粉丝买的成都整整涨了一轮，真的不要小看这些大咖的力量。短时间内他们说不定真的能买空一座城）
四、主流媒体关于今年拆迁任务的报道，经过各个自媒体（包括我在内，哈哈）的发酵，形成一种情绪上的压迫。
五、前年、去年拍的一些高价地慢慢入市，政府给的限价明显高于低价地，譬如丁桥的汀蘭府，批出了6000的装修价，让丁桥的房价直上3万。让大众意识到，今年不买房，明年买地王这句话可能真的不是说笑。目前在售的低价地，基本上今年上半年都会被消耗光。
六、库存并没有有效的增多。截至今日，根据杭州透明售房网上显示，市区（未计临安）可售房源总计22039套，其中主城区6342套，萧山区4340套，余杭区8115套。去年一年卖了16万套多的房子，这个存量只够卖2个月不到。
七、杭州人口的持续流入。这真的是很重要的一个原因。这段时间挤地铁都明显感觉到比去年多了很多人。（这个回头也专门写一篇吧，关于杭州人口的分析）。
结 语
虽然分析了那么多理由，其实并没有太大的实际意义。唯一的意义在于，想讲清楚一个道理：现在的热，和过去有些不同，并不是人为操作造成的假象，而是真的有那么多的人在抢房子。这点真的蛮重要的。
当然不是说这其中就没有开发商人为操作的因素了。也听说有人没托关系买到了红盘的，也有人按揭买到了据说全部全款的楼盘。毕竟房地产的信息永远是不对称、不透明的。但不可否认，这样全程热销的场面，绝对不是靠几个开发商，几个售楼人员的假动作能造成的。
如果你认可这一看法，如果你是已经想清楚打算买房的人。那么请你在限购范围里，根据自己经济状况，动用自己能动用的关系，选择能买到的、付款条件好的、和二手房差价大或者说和周边新拍地价差价大的楼盘、赶紧入手吧。不要在很多细节上太过于纠结。
每个楼盘都有自己的优缺点，也不存在有十全十美的房子。行情不好的时候你可以随意挑挑拣拣，而现在挑着挑着，可能发现你觉得都是缺点的房子就被人买走了。
所以，首先你自己要有一个想法，到底想买什么样的房子，拿来住还是投资？还是只是不想错过这波抢房就是抢钱的行情。在想清楚之后，就迅速的在对口的房源中选择相对满意的，赶紧果断的下单吧。
如果杭州持续有高收入的人群流入的话；如果奥体中心持续吸引全国相对有实力的人来这里投资的话；如果那些外来的公众号大咖带着全国几十万粉丝到杭州来买买买。那么估计杭州房产的下半场，对这里生活的老百姓来说，可能就没有什么介入的机会了。
当然，如果真的很困难抢不到的，也不用急，下一篇我会来谈谈，托不到关系，钱不够没全款的朋友该怎么办。
预告：敬请期待，下一期文章《全款抢房值得吗？》
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文∣杭州跑盘小王子
编辑∣杭州跑盘小王子
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