我只看到了“暴利”两个字——炸弹哥《杭州最值得摇号楼盘》深度解析
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
为什么大家要疯狂抢房？
因为暴利。
本人根据炸弹哥《杭州最值得摇号的楼盘》201180507的原始数据，进行了以下分类演算，来告诉你真实的情况。
PART 1
首先，考虑到购房者不同的资金实力，我们将房子总价划分成200万以下、200-300万、300万以上三档，每一档都根据年化回报率来进行排序。
我们也把面积、单价、总价都一一列出，同时也把最低首付给标注出来（首付是进位取整的）。
大家可以根据自身能够承受的资金压力，来选择最适合自己的楼盘参与摇号。
最高年回报率，则是按以下方式计算：充分用足杠杆，三成首付；对持有两年过程中的月供总量以及购买中其他可能产生的成本按10%估算。
也就说，我们按投入房款总额的40%为实际投入资金，进行持有两年的年化回报率计算。
所以，最高年回报率=（二手房价-一手房价限价）/（房款总额*40%*2）
结果分别如下：
从结果看，大概就能明白了。
如果是三成首付的情况，年化回报率最低的一个楼盘也有20.83%，而最高的，竟然达到91.68%。
何况还是持续两年的回报，这样可怕的利润率，怎么能让人不疯狂。
PART 2
炸弹哥于2018年5月7日精心制作的Excel表格《杭州最值得摇号的楼盘》，分析了杭州28个炙手可热的楼盘。
为了让大家更容易看明白，本文对该表格进行了分解，做成图供大家参考。
下面是原表格对指标的分析出三类楼盘的排序：
1、钱多房票多的，关键指标看年化回报率和利润：
2、钱多房票少的，考虑利润绝对值高的同时，选择单价较高，房价地王保本价比值低未来还有较高成长空间的楼盘：
3、钱少房票多的，重点考虑单价低，投资回报率高的楼盘：
PART 3
炸弹哥原文按年化回报率、纯利润以及房价/地价比进行了三中排序，如下：
PART 4
原文的基础计算表格如下：
原文对计算的解释如下：
PART 5
对目前一手限价，一二手价格倒挂需要摇号的这些楼盘给出的建议是两点：
1、能用杠杆的尽量用足杠杆。
2、除了留出必须的钱外，能把手边的钱用掉的尽量用足。
第二点简单解释一下，如果你能买300万的房子，你用了250万，剩下的50万你就不能享受这些暴利的年化收益了。
换句话说，你还有什么投资比得过这种可以三成首付的一手限价房呢？只是，请留足必要的钱。
结 语
文末再次感谢炸弹哥提供的精密计算，虽然其中某些数据可能会有人提出异议，但这种推算本身就带有一定的模糊性，很难完全算清楚。
其计算的这种模式，是非常值得我们学习的，同时也是具有代表性和实战作用的。
对于买房的朋友来说，本文以及炸弹哥的Excel《杭州最值得摇号的楼盘》，都是供大家参考的工具，帮您快速选取最适合的楼盘，去参与摇号抢房。
但对于房产政策制定的部门来说，看到本文第一部分计算所得的触目惊心的暴利回报率，是不是也应该多一些思考呢？
在房住不炒的时代，在限价摇号的重重管制下，迎来了全民的暴利投机，攫取财富。
房住不炒，让我说什么好呢？
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（本文仅代表个人观点）
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文∣杭州跑盘小王子
编辑∣杭州跑盘小王子
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