中国铁建万科·江湾城——滨江、义桥、湘湖板块（二）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
江湾城终于来了。
这个楼盘之前被我划分在一档内，当时根据之前的预计是1.5万的均价带装修。而这次公示出来，价格涨了1500元/左右，性价比略有下降，但还是可以划归到一档中。
很多朋友问，说这个位置在绕城外，这里也没有地铁，为什么这个价格还觉得便宜。这里我要解释一下。
要致富先修路，这句话是有一定道理的。义桥这一块时代大道打通之后，到滨江和市区都是非常方便的。另外，总价150万左右一套的房子，在杭州绕城附近，也真是买一套少一套了。绝对总价低的房子，总是更能吸引人的。
而最最重要的原因就是离滨江近。滨江市杭州的高新开发区，整体的产业人群收入相对较高。而滨江这边在售楼盘这几年越来越少，就算有也都是高端楼盘。
因此义桥、湘湖和之江这三个地方都是滨江需求溢出的主战场。而这三者中间义桥走的是最平价的路线。
所以说白了，义桥这里不是现在有多好，只是因为滨江溢出的购买力支撑起了这一块。只要有需求，就能支撑起房价。当然长期来看，今后这里还有一个三江口的远期规划，故事也还是有的写。
文末附本次开盘公示全文内容，来源于透明售房网。这里先节选部分重点内容：
据透明售房网获悉，8月30日，铁建万科·江湾城销售方案公示，本次预售项目为锦浦江岸公寓4#、5#、6#、7#、11#楼，房屋套数608套。
建筑面积：58906.12平方米。
主力户型：85、89、105、115平方米。
房源均价：16523元/平方米。
装修标准：1800元/平方米。
无房家庭倾斜比例：30%。
存款证明：无房无贷：40万；一套或有贷：80万；一次性付款：140万。
登记方式：线上登记，关注“杭州万科客户服务”，进行购房意向登记。
文末分析写于8月初，当时预判与实际市场走向完全一致，因此保留原有内容，给大家印证。
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PART 1
中国铁建万科·江湾城透明售房网备案名称是：锦浦江岸公寓。目前还剩最后的五幢楼待售，为别为4幢、5幢、6幢、7幢和11幢，主力户型建筑面积85-125㎡。
上一次开盘是2017年的12月25日，至今已经整整8个多月没有再开了。
这是一个大家伸长了脖子在等的高性价比楼盘。之前销售的价格是带成品装修在15000元/㎡左右，与同为义桥板块的碧桂园相比，明显有巨大的价格、位置、品牌优势。这次开1.65万/㎡左右的均价，性价比也还是及其高的。
今天就带大家先了解一下这个楼盘。
中国铁建万科·江湾城位于时代大道西侧，东方文化园向南1.5km处，已经在绕城公路外，属于义桥板块。
楼盘占地面积103740㎡，建筑面积267586㎡，容积率2.5，绿化率30%。
由于万科品牌的知名度，很多人都快忘记了，江湾城即萧政储出（2015）19号地块，其实是2015年10月28日，经一轮报价，由中国铁建以总价37890.0万元竞得，折合楼面价2003.19元/㎡。之后两家合作，交由万科操盘。
小区人车不分流，停车位共2254个，车位比为1:1.1，总共有14幢高层，总户数2038户，层高2.8m。
物业是万科自己的物业，物业费为3.1元/㎡/月（含）。
交房时间是2019年6月30日。
售楼处所在位置是规划的公立幼儿园，由开发商代建。教育资源都是要等楼盘交付后才给落实的。
13幢和14幢是有底商的，其他楼幢从一楼开始有房子。万科很多楼盘都是这个特色。
小区的南、北各有一块未拍的地块，由于体量小，可能会是商业配套。西面未拍的土地可能会是住宅用地，但一切都要等规划公示后才能最终确定。
楼盘周边大型商业配套目前都比较远，主要有中南购物中心、湘湖购物中心、浦沿的新远国际影城、开元森泊综合体（规划）、三江口码头综合体（在建）、东方文化园、杨岐山养生养老乐园等。
PART 2
我们去现场看看。中河高架过了四桥后再穿冠山隧道，沿着时代大道一直往南，过了绕城高速就是江湾城。
这个在绕城高速下面拍的照片。
售楼处入口的水景。
售楼处大门朝东，在水景的背后。
我们可以看到大部分楼幢外立面都已经完成了。
一进售楼处大门正对的就是接待台。
我发觉自从万科深耕杭州的良渚文化村之后，好多楼盘售楼处的风格都采用仪式古典结合现代的装饰风格。
由于一直没有开盘的消息，售楼处其实蛮冷清的。
这是万科在杭州的项目的展示。
PART 3
下面来看沙盘和现场公示。
这是小区正南面沙盘照。
放大可以看清楚幢数。
小区东面，右下角那个位置是现在的售楼处，今后的公办小学。
小区北面全景，中间是主入口。
小区西侧沙盘照。
东南角。
正西侧。
北侧主入口近照。
楼盘周边资源展示图。
现场公示内容：
有木有觉得万科楼盘的公示比别的楼盘要多啊，能公示的全公示了。
PART 4
这节我们来看样板房。样板房只做了两个，89㎡中间套和115㎡边套。
这是装修用材展示区域。
89㎡中间套。中规中矩的户型，其他都还不错，万科的老问题，阳台太小。
115㎡中间套。也是万科标准用的边套户型，房间尺度都不错，还在客厅里多挤了个书房出来，其实觉得没有必要。阳台还是要吐槽，太小了。
PART 5
这一节来看一下户型图。
没有开的楼幢是4、5、6、7、11这五幢。
4号楼和11号楼是一样的户型排布，东边套115㎡，中间套89㎡，西边套89㎡。
5号楼东边套125㎡，中间套89㎡，西边套115㎡。
6号楼和五号楼镜像分布，东边套115㎡，中间套89㎡，西边套125㎡。
7号楼东边套89㎡，中间套85㎡，西边套105㎡。
因此105和85的户型是比较稀少的，不过这些现在考虑也没有用，你到时得先摇到号再说。
85㎡中间套，单卫。
89㎡中间套，双卫。
89㎡边套，双卫。
105㎡边套，双卫。
115㎡边套，双卫。
125㎡边套，双卫。
万科的户型都比较中规中矩，具体就不再点评了。
PART 6
简单分析一下这个楼盘。
从区块讲，义桥杭州绕城的西南边缘。这里目前配套基本全无。
义桥这个区块网传有地铁四号线会南延，目前查到的情况如下：
也就是说亚运会之前是暂时不可能了，之后是否最终确定也要看杭州地铁四期规划上报之后的批复。
附近在售的楼盘主要是碧桂园。与之对比，江湾城的性价比会有更优异的表现。
三江口的规划也在这一带，但目前看只是一个概念，可能需要漫长的时间来落实。
这一带二手房价格并不算低，之前写碧桂园那篇我们也分析了，主要原因在于滨江产业人群的购买力外溢。因为这里去滨江非常方便，颇有点近水楼体先得月的味道。
在杭州几个大红盘开完之后，剩下性价比高的江湾城算一个。还是鼓励大家去摇一个的。
只有一二手差价足够大，才能让你有底气可进可退。跌了能保证足够的安全，涨了有足够获利空间。
杭州亚运会之前整个城建规划都是大手笔的，故事是一个接一个，到底最后有多少能落地，有多少就一直只是故事，谁也不知道。
就像歌词写的那样：我相信我就是我，我相信明天。
只要大家信心不崩，明天总是美好的。
结 语
老规矩，文章开头讲了，最后给大家一些实操建议。
房价的涨跌受许多因素的影响，这些因素包括房地产政策、货币政策、人口流入数量、产业发展情况、媒体的舆论、开发商的运作、外部经济环境变化以及国内经济发展势头等等。
谁也无法确定的讲具体会是怎样的走法，可能会横盘，可能会调整，也可能会很缓慢的涨。但我们可以搞清楚大的趋势。
杭州的楼市，中长期我是看涨的，这个要明确。
但事情要一分为二的看。
一方面是大涨了两年，怎么也要歇一歇。主要两个原因。
第一是购买人群需要积蓄。之前各种老人房票之类的都跑出来买了一圈，杭州人口虽然是净流入的，但限购条件下，购房资格还是需要时间去落实的。
第二是价格需要夯实。要通过一定的时间让大家来认可新的价格体系。换句话说就是便宜房子卖完了，后面全是贵的，没得选了，你买不买？人总是逐步接受相比现在更高的价格。
另一方面，虽然杭州这一轮涨的时间长、涨的幅度大。但对于全国其他城市来说，杭州2016年之前的五年中少涨了一轮。杭州实际的房价并不能完全算涨过头和虚高。正因为涨的迟了，所以调整也就会来得迟。我们要透过现象看本质。
何况目前从近阶段的政策导向来看，限价不会放松，只会严厉。因此，我们维持之前的判断。
二手房会继续下降、一手房会随着地价有限抬升，二者之间会寻求一个平衡点。
追加一点内容：一旦夯实了这个平衡点（也就是大众都接受了这个价格后），净流入人口的实际购买力将形成新的上涨动力（指二手房，一手房扔处于限价中）。
因此横盘过程中，建议大家保持初心，好好选房。
如果没有时间的，请多关注我们的公众号。楼盘的优缺点，我们都会如实的展示给大家。需要咨询，可以入群或加入知识星球。
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[方案公示]铁建万科·江湾城 均价16523元/平方米
据透明售房网获悉，8月30日，铁建万科·江湾城销售方案公示，本次预售项目为锦浦江岸公寓4#、5#、6#、7#、11#楼，房屋套数608套。
建筑面积：58906.12平方米。
主力户型：85、89、105、115平方米。
房源均价：16523元/平方米。
装修标准：1800元/平方米。
无房家庭倾斜比例：30%。
存款证明：无房无贷：40万；一套或有贷：80万；一次性付款：140万。
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文∣杭州跑盘小王子
编辑∣杭州跑盘小王子
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