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为什么现在炒房客很难钻空子了？| 程立
▌告别了一刀切的调控，精准到令人发指。
文 | 《地产小王子》创始人 程立
以前的调控，是一刀切，存在较多的漏洞，也就产生了很多弹性空间。往往，调控开始时，市场被一记闷棍打趴下，而后续则出现五花八门的擦边球。
那样情况下，要么等于空调，要么一蹶不振。
而近几年来的调控，注重微调、补漏洞，使得整个房住不炒执行的有模有样。短时间内仍有各种漏洞可以钻，但稍有形成规模的大众擦边球，就会被打上补丁。
1
我用了近两年的时间，通过上百篇文章来告诉大家，楼市的真相在于调控。
调控的目的是既不是为了让房价跌，也不是要割韭菜，只是希望市场能够平稳发展，支撑住整个中国经济的发展。而这样目的下的房价，大方向就是小步而稳定的涨。
当下，市场基本上已经把政府操盘调控这件事看透了。维稳的道理，现在再提及，大家都觉得理所当然。
但事实上，在18-19年这两年当中，反复提及维稳，政府强力控盘，房价难以大起大落，市场跌不了这些话题时，总是有相当数量的人跳出来反对和不服。
他们驳斥方向基本是一致的。
要敬畏市场，调控并不能违背市场规律，不要忘记杭州过去曾经阴跌五年，摇号就是骗局，等等。
最终，在这样的反复争论中，杭州市场越走越稳，房价也是在政府预期的控制范围内，小幅度越来越贵了。
2
但是，经济规律是真实存在的。
规则的变化，会导致规律的变形，但不会导致规律的消失。
譬如，大家这两年中最熟悉的限价。
限价并不能真正的限住价格。但却能限住价格的波动。这更像是一个限位器。让房价无法在短时间内大幅上涨，从而避免了房价的大幅下跌。涨过头要跌，算是一种经济规律。
所以，我认为从10年以上时间来看，有限价和没限价，市场平均价格很可能会是一样的。
譬如，市场3万元的单价，十年后翻一倍涨到6万元，平均年收益就是10%，年复利收益就是7.18%。
如果限价存在的情况下，可能就是一年涨5-10%，十年翻一倍。
如果没有限价，那么可能第1年不涨，第2年涨50%，第3年涨30%，这个时候涨幅已经达到80%了。然后第4年不涨，第5-7年跌50%，这个时候总涨幅只剩30%。接下去，第8年横盘，第9年涨40%，第10年涨30%。
十年两个轮回，一样涨了100%。
没有限价情况下，涨得越高，跌得越痛。对于投资房产来说，有了涨跌的波段，幅度越大，才能获利越大。
但对于政府来说，疯涨狂跌往往引发很多社会不稳定因素。如果终点是一样的，那么过程波动幅度越小，当然越好。
所以，很多我们觉得违反经济规律的规则制定，更多是为了稳定社会发展的大局。
3
前几天，在某篇文章下看到一位读者的留言。
小白兔碰到大灰狼，大灰狼给了它一个巴掌，说：让你不戴帽子。第二天，小白兔戴了帽子再次碰到大灰狼，大灰狼又给了它一个巴掌，说：让你戴帽子。
我们永远斗不过制定规则的人。
这也是我过去两年中，反复写文章，要告诉大家楼市的真相。
规则是谁定的，路子就会怎么往下走。很多时候并不是经济规律不存在了，或者经济指标失灵了。而是规则改变了，相应的条件改变了，导致结果发生了变化。
所以，很多学经济的，总是预测不对楼市的走向，因为他永远没有搞懂一件事，要把游戏规则先搞懂，然后再研究所谓的规律。
已知条件不全的情况下，是很难根据规律推导出正确的结论的。
而已知条件，只有规则制定者才知道全部。
普通人，包括经济学家......都有看不到的部分。这些看不到的已知条件，都是最终影响市场走势的重要因素。
4
以前的调控，往往一个政策出来，从南到北，从上到下，一刀切。但实际上，各个地方自身条件不同，面对的问题不同，同一种调控，往往不能适应所有的城市。
因此，新一轮的调控，最大的特色就是因城施策和建立长效机制。因城施策，大家都比较容易理解，长效机制究竟是什么呢？
近年来，越来越强调的长效机制，更像是建立一个算法或者模型，然后通过大数据实时的监控，来调整参数因子，以达到楼市不过热的永动的目的。
对多个逆周期的因子进行调控，进行越来越细微的参数式调控，是未来的趋势。
譬如均价高了，就限制高价房的网签，把平均数想办法做低；
红盘摇号人数太多了，舆论过热了，就把红盘放一起开，规定一个购房指标同一时间只能选择一个楼盘报名，这样参与摇号的单个楼盘人数就降下来了；
大数据监测到杭州下面四县市无房户家庭数量众多，就在无房户条件上加上一个交满一年社保的附加条件；
......
这些细微的调控都是长效机制的一部分。
而所有的参数因子，都在规则制定者的篮子里，想怎么就可以怎么用。
不光如此，政府可以随时全新合成或者制造出需要的因子。好比LPR和MLF这些，都是为了需求新制造出来的因子。
因为有制定规则的权利，和创造调控所需要的各种因子，又精细到一城一策，几乎可以随时堵住出现的漏洞。
所以现在的调控，鲜有失手。
炒房客也就很难利用其中的空间，钻空子了。
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