两年未涨！新房限价还是2万出头，开发商要么捂盘不卖，要么直接亏惨......

文 | 《地产小王子》主笔 忆莲

最近，感受到未来科技城的威力了吧——

中南樾府首套房成交，单价5.3万/㎡。

未名府89㎡毛坯，卖到了456万，单价5.1万/㎡。

学军托管第三中学、第四小学、第五幼儿园，青枫墅园一夜涨价115万。

天空之城作为首批热点盘，登记5434组，中签率仅10.4%。

不仅新房市场火爆，二手房价格也是日新月异。听说未来科技城二手房已经「一天一个价」，只要房东敢报价，买家当天就敢下定金！

但我今天要说的却是未来科技城的外溢板块——闲林。

照理说，未来科技城市场这么火爆，作为外溢板块，多多少少能得到些慰藉。然而，闲林人民不开心，尽管二手房成交很活跃，但房价就是不怎么涨。

反正跟动辄4万+、5万+，或者敢卖6万+的未来科技城相比，闲林的二手房真的太便宜了！

要知道，富阳最高限价29800元/㎡，连临安都出现了29500元/㎡的限价地。

反观闲林，佳兆业·云峰入市，高层均价22000元/㎡，小高层均价23000元/㎡，与几年前差不了多少，毫无突破限价的迹象。

难怪有闲林业主自嘲：闲林是杭州房价黑洞，也是最无解的板块之一，房价可谓「十年如一日」。

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我眼中的闲林

“闲居林下，修身养性”，是闲林名字的由来。

这里距离杭州市中心13公里，东侧与五常街道、留下街道接壤，南与富阳区接壤，西与余杭街道、中泰街道相连，北邻仓前街道。依山傍水，环境优美。

2011年，闲林撤镇建街道。

在20年前，闲林就出现了商品房。对很多板块来说，闲林是它们中的「大哥」。

然而现在，未来科技城成了「宇宙中心」，钱江新城成为杭州新市中心，三墩以极高的性价比成为杭州摇号热门板块；唯有闲林，依然是闲林，说起来就一把辛酸泪。

我眼中的闲林，是这样的——

汇聚了杭州最多的大盘，比如闲林山水、桃源小镇、竹海水韵、东海闲湖城等等。

来到闲林，满目都是住宅楼。一个个超级大盘，更像是一个个独立的小镇，有学校、有底商、有马路，生活氛围浓厚。

但是板块却缺少了高端配套，没有大型商业综合体，没有大型医院，也没有好的公办学校。

一条高架横亘闲林，破坏了整个闲林的美感。

地铁年年缺席，闲林人民等了一年又一年。

拿不出板块自身独特的优势，只能依靠周边板块辐射发展。

唯一值得说道的，是离主城区还不算远，再加上较低的房价，让闲林成为数十万人的安家之所。

如此看来，闲林被“抛弃”，确实是有原因的。

▲闲林

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闲林在不断弥补不足

不过，闲林也在弥补不足。

前段时间在网上流传的《杭州市轨道交通线网规划和四期建设规划》中，地铁17号线会穿过未来科技城东部和闲林。闲林终于有希望拥有属于自己的地铁线了。

▲图片来源于网络

地铁3号线虽然没有设站点在闲林，但高教路站但距离闲林山水、盛世嘉园都只有直线不到千米的距离。

绿汀路和上和路已开通，良睦路正在建设中。届时，从闲林到未来科技城开车非常方便。

▲良睦路位置，图片来源于网络

商业方面，闲林埠将在本月底全面竣工，5月底已经开始进行招商。未来，这里会是集吃喝玩乐购的大型商业综合体。

至于教育配套，目前公办学校也在建设和规划了。

若能全面落地建成，闲林确实会有一个质的飞越。

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未来科技城外溢，市场行情火爆

近两年，未来科技城蓬勃发展，闲林也分得一杯羹。

在我看来，闲林可以说是未来科技城的“后花园”，为无法在未来科技城安家的年轻人们提供了第二选择。

目前，闲林电梯房均价2.3万元/㎡，楼梯房均价2.1万元/㎡左右。竹海水韵一带房源更新，且靠近行政中心，房价会比岸上蓝山一带更高一些。

▲东海闲湖城

看看北面未来科技城动辄4万+的房价，闲林价格确实很「香」了。

中介告诉我，来闲林买房的客户，很多是未来科技城过来的。这里的房子很好卖，性价比高的房源一两周就卖掉了。

这位中介手上就正好在谈一套雅居乐国际花园89㎡，三房两卫，简装，带车位225万，单价25300元/㎡左右。若是不出意外，很快就能成交。

▲雅居乐

从数据上来看，闲林一直是二手房市场上的「成交大户」。

就拿上上周来说吧，市区签约top5榜单上，最多的就是闲林，有4个小区上榜。冠军几乎回回是竹海水韵，均价一直在2.5万/㎡以下，对刚需购房者十分友好。

二手房成交可观，新房也僧多肉少，中签率普遍不高。

众安西溪未来里前期叠墅均价22800元/㎡，中签率仅4.8%，排屋28500元/㎡，中签率仅12.5%。

佳兆业云峰上次首开204套房源，1701组客户登记，中签率12%。

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多盘供应，新房限价非常狠

闲林市场的热闹，得益于新房限价非常狠。

附近板块，比如老余杭限价29000元/㎡，未来科技城34500元/㎡，南湖也有25000元/㎡了，然而闲林房价“纹丝不动”。

比如说前段时间刚刚开盘的佳兆业·云境，拿地价16475元/㎡，本来预期均价在26000元/㎡以上。然而，开盘精装均价才22000-23000元/㎡，与之前的西溪未来里、江南府基本一致，突破限价的梦想彻底破灭。

算上财务、建安和精装成本，这个价格可以说是亏惨了。难怪天境也捂了这么久，开盘时间一拖再拖。

目前，板块内产品类型丰富，有高层、小高层、洋房、合院等。在售的有佳兆业·云峰、中梁·御府、绿城·桃源小镇、众安·西溪未来里、东海·闲湖城、悦青蓝等，待售的有时代·天境。

▲闲林板块新盘位置示意图

众安·西溪未来里叠墅、洋房、高层都已经售罄，只有合院待开盘，主力户型约130-200㎡，预计11月开放样板间。

绿城·桃源小镇，前身是西溪山庄，后被绿城全资收购更名。项目只剩30套左右的中式合院，主力户型约216㎡、227㎡，毛坯均价43000元/㎡。

悦青蓝仅剩最后一幢2号楼，主力户型面积89㎡、136㎡，价格待定。

东海·闲湖城还剩1、2、3号楼待加推，主力户型91-139㎡。上次加推还是在2017年3月，均价12000元/㎡。项目已经捂了这么久，大概......还要继续捂下去吧。

上周，我特意去了闲林，看了几个重点项目。

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云峰：接连开盘，即将售罄

佳兆业·云峰总占地面积5.7万㎡，规划为5幢高层、2幢小高层和1幢自持房源。

▲佳兆业·云峰效果图

项目主打年轻社区，户型是个亮点，约89㎡三房两厅两卫、115㎡四房两厅两卫，总价段相对友好。

精装中规中矩，有老板的燃气灶、油烟机，摩恩的大单槽，TOTO的马桶、洗脸盆等。

首开高层均价22000元/㎡，小高层均价23000元/㎡。价格让人大跌眼镜，比之前网传低4000元/㎡左右。热度不错，中签率12%，首开即售罄。

目前，云峰正加推最后2、3、4号楼，共136套房源，今天是登记最后一天。

▲佳兆业·云峰建设进展实景图

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天境：开盘时间不定，具体等通知

佳兆业云峰的对面，是时代天境。

时代天境是时代中国首入杭的作品，总体量约9.3万㎡，由6幢11层小高层和4幢18层高层组成，“南低北高”分布，主力面积98-128㎡，总共557套。

▲时代·天境效果图

园区内，规划有活力谷、乐创园、珍萃园三个主题区域，为不同年龄段购房者提供了娱乐活动场地；西侧及北侧还设置了约3000㎡的底商；人车分流。

据了解，项目预计首开1、2、6号楼小高层，主力户型建筑面积约为98㎡。

▲时代·天境建设进展实景图

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御府：容积率1.1，纯低密产品

除了上述两个刚需项目之外，闲林还有一个低密改善项目中梁御府。

▲中梁·御府叠墅效果图

容积率只有1.1，在杭州非常难得。整个项目就嵌在桃源小镇内部，不得不说中梁大胆，敢到绿城的眼皮子底下拿地。

项目总建筑面积约28703.4㎡，规划约89㎡洋房、147-152㎡叠墅及165-176㎡联墅。其中，叠墅规划为四层二叠墅，比市场上常见的三叠墅舒适性更高。

目前，项目有147㎡叠排，167㎡联排在售，后续还剩少量89㎡洋房、167㎡联排待加推。

9月26日下周六下午2点，我将在锦绣华府的售楼处，办一场线下报告会，主要针对——新政之后，整个市场生态又一次发生变化，以及摇号规则的一些暗处和明处，如何因势导利？

  第34场线下主题报告会▽
如何抓住摇号买房的核心要素
留给市场的空间，越来越逼仄了。

杭州调控不断升级叠加，政策环境和市场环境完全扭曲，留给购房者可以腾挪的空间越来越逼仄。接下来如何抓住买房投资的核心要素？

新政之后，整个市场生态又一次发生变化，无房家庭和有房家庭又会面临新的摇号困境，以及全新的摇号规则下的一些暗处和明处，我们应该如何因势导利？

集合时间：9月26日下午14：00（周六）活动时间：9月26日下午14：30（周六）
活动地点：杭州市下城区东新路与跃颜巷交叉口分享嘉宾：《地产小王子》创始人 程立老师
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扫码报名·人数有限若二维码扫码报名不成功可发短信报名[名字+人数]187 5711 3244‬[沈同学]

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