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限价3.35万的宁围：今年5盘上市，这里会是奥体、亚运村旁最大的价格洼地吗？
▌精装33500元/㎡，重新认识一次宁围。
文 | 《地产小王子》主编 苏阳
每隔一段时间，我们都需要重新认识一次杭州。
一片滩涂的近江，已然成为钱江新城，成为杭州的一张金名片。曾经的“羊锅村”仓前，早已蜕变成赫赫有名的未来科技城。名字土到掉渣的牛田，现在早已经是因地铁1号线而受益的艮北新城。
当然，也有一些板块，还用着人们熟悉的老名字，比如宁围。
在楼市里，宁围或许并不是一个人人都熟悉的概念。但从地理位置来看，宁围和奥体紧密相连，是距离奥体最近的板块之一。
2020年，这里即将有5盘集中供应。
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宁围在哪里？
许多人其实并不了解宁围，我把宁围拆解成两个概念：广义的宁围街道和狭义的宁围单元。
宁围街道是如今的萧山15个街道和12个镇之一。
这里是钱塘江泥沙淤积成陆地的，萧山人围海涂形成平原，取其围堤不决安宁之意，所以才叫宁围。
2014年，宁围撤镇设街道，改成宁围街道。我们所熟悉的钱江世纪城、萧山科技城以及市北经开区的一部分，都属于宁围街道。
萧山著名的万向集团和传化集团，总部都设在宁围，万向创新聚能城也在宁围范围内。
▲今年6月，宁围街道拆分为2个街道
今年6月，为了提升钱江世纪城的行政管理能效，萧山区新设立盈丰街道，把钱江世纪城管辖的5个小单元独立了出来。
于是，最新版本的宁围街道范围就此确定，北面是钱塘江，西面是盈丰街道与北干街道，东面为新街街道，南面为萧山城区。
我个人更愿意把宁围单元的范围，认定为楼市中的宁围板块。
今年3月，杭州市规划和自然资源局，公布了《杭州市萧山区宁围单元（XSCQ14）控制性详细规划》。
▲宁围单元用地规划图
在规划中，宁围单元的四至更加明确：北到机场快速路、东到长山直河、南到北塘河、西到杭甬铁路线。
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品牌开发商接连入驻
厘清了宁围的范围，我们再来看看宁围楼市。
把四至缩小以后，其实板块此前有且仅有一宗土地出让，就是2017年拿地的翡翠江南。
滨江和碧桂园成为了板块“第一个吃螃蟹”的房企，楼面价19804元/㎡，还自持了31%，拿地代价不低。
2018年9月开始，翡翠江南一共有7次开盘记录，共有3次流摇，最低一次开盘中签率24%。
▲翡翠江南最新进度
由于翡翠江南同时有小高层和高层两种产品，因此历次开盘均价从33300-35400元/㎡不等。预计项目会在2021年年中交付，到时候板块就有了第一个可供参考的二手房价格。
今年4、5月，宁围难得大手笔拿出了5宗双限宅地拍卖，精装限价33500元/㎡，毛坯限价30000元/㎡。
包括大家、三盛、坤和、顺发、景瑞在内的房企，一下子都涌进了宁围。
相比翡翠江南，限价基本持平，宁围也成为2年未涨的板块。
宁围单元土地出让情况一览 | |||
案名 | 拿地时间 | 楼面价 | 备注 |
翡翠江南 | 2017.9 | 19804 | 自持31% |
汝悦美境 | 2020.4 | 22064 | 自持2% 公租房5% |
奥悦美筑 | 2020.5 | 21722 | 公租房5% |
奥林美筑 | 2020.5 | 21520 | 公租房5% |
顺发地块 | 2020.5 | 18348 | 商业≥25% 公租房5% |
景瑞地块 | 2020.5 | 18251 | 商业≥25% 公租房5% |
单从楼面价格来看，汝悦美境的拿地成本最高。22064元/㎡，再算上财务、建安和精装成本，卖33500元/㎡基本没什么赚钱余地。
看上去楼面价较低的顺发和景瑞项目，由于有一定比例的商业，实际拿地成本也并不会低到哪里去。
总的来看，宁围这几个项目虽然赚不到多少钱，但算平账应该不难。相比市北拿地大概率要亏钱，多少还是要幸运一些的。
▲宁围板块新盘位置示意图
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汝悦美境：预计9月底入市
前两天，我专门跑了一趟宁围，目前5个项目都还在建设中。
动作最快的要数汝悦美境，由本土房企大家房产和来自福建的三盛集团联合开发。项目就在宁都花园边上，是宁围目前体量最大的一个项目。
▲汝悦美境效果图
项目总占地3.9万方，建筑面积13.6万㎡，其中地上9.4万㎡，地下4.2万㎡。
小区共由11幢18层的小高层围合而成，容积率2.4，绿化率35%，层高2.95米。一共918套房源，可售供816套，户型98、108㎡，总价300万级。
售楼处目前正在搭建中，计划下周正式亮相。一切顺利的话，最快估计9月底就能够开盘入市。
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奥悦美筑&奥林美筑：10月亮相
进度第二快的，应该要数大家、坤和联合开发的奥悦美筑、奥林美筑。
两个项目就位于斜对面，再加上奥林美筑体量并不大，统一操盘，一共852套住宅。
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