文 | 《地产小王子》主笔 忆莲
热点盘天空之城登记人数5433组、西溪公馆近6万人摇、幸福里4次摇号4次万人摇、和光尘樾摇号人数步步上升，最后一次17319组报名......
这些数据的出现，无非是因为有「稳赢」的市场预期。
从过往的市场反馈来看，红盘交付，确实往往能让业主大赚一笔。
但是，随着二手房挂牌量的剧增，房源降价出售，市场上甚至出现了「红盘挂牌1年亏本卖」的声音。
这不，前段时间，我一个朋友就拿了一套贝壳网成交房源给我看，力证现在卓越蔚蓝领秀二期最低18500元/㎡就能入手了。除去两年的时间成本和资金成本，比当时入手价没高多少。
我的第一反应是：嗯？蔚蓝领秀二手房这么惨吗？别的红盘也有这样的情况吗？
等调查之后，我发现，西湖国际城、江湾城、融信澜天也都有低于市场价很多的二手房成交。
我的第二反应是：不对吧，会不会是有什么特殊原因？
今天，我就挑选了4个典型二手楼盘的「小区成交最低价」，从卖出低价的中介们口中，帮你还原这些低价背后的真相。
1
杭州有两个非常特殊的楼盘，横跨了两个不同的行政区划。
这两个楼盘分别是横跨了西湖区和余杭区的亲亲家园，横跨了江干区和余杭区的卓越蔚蓝领秀。
这里要说的就是属于余杭区星桥街道范畴的卓越蔚蓝领秀二期。
2018年6月，卓越蔚蓝领秀二期领出最后一批房源，均价14780元/㎡，比周边二手房低上10000多元/㎡。
这么大的价差红利，谁能不眼红？最终，21871组家庭登记，中签率3.49%。
朋友发我的这套房源，建筑面积约89.57㎡，三房两厅两卫，成交总价165万元，折合单价18421元/㎡。
不过我咨询了一番之后了解到，房源实际成交总价为207万，折合单价23110元/㎡。165万只是避税后的价格。在透明售房网上，我找到了对应房源的价格，当时售价为14400元/㎡。换句话说，2-3年时间，房源毛利润约78万。目前，小区实际平均成交价在23000-25000元/㎡左右。楼层好一些的，价格会相对高一些。在幸福里、和光尘樾之前，杭州创下最多万人摇纪录的，是西湖国际城。2019年2月，西湖国际城最后2幢房源开盘，登记人数更是迎来高潮。高层毛坯均价23254元/㎡，共17344组登记，中签率仅1.5%。小区外立面基本以棕黄色为主，用材多为涂料。内部配套有中心花园、儿童游乐场、凉亭等设施。隔壁星洲第二小学。缺点是边上就是高速和铁路，离地铁站比较远。近期，我看到一套88.77㎡的房源，成交总价显示只要254万，单价28591元/㎡。明显，如果只有这点涨幅，并不值得当时万人疯狂。到底为什么这么便宜？成交的中介答复：“房源实际成交价格305万，为了避税，剩余房款做进装修款了。”中介告诉我，新政策一出，三墩北的二手房客户明显多了起来。本来能摇新盘的购房者，很多都失去了机会。“西湖国际城最近卖的很好，现在性价比高的房源，没有几套了。89㎡不满两年总价308万左右，满两年总价320万左右。”89㎡夹边套，低楼层，房东买入价197.5万，净到手283万。再扣除买房时的其他成本（主要是契税），纯获利约83.5万元。看来，对目前的西湖国际城二手房来说，价格没有最高，只有更高。如果真能出现一套单价28591元/㎡的房源，怕是两天就秒没了吧。义桥，新房断供已经好久，只有二手房能在市场上刷一刷存在感。去年9月底，江湾城办出产证，近百套房源出售。至今，在好找房网站上，江湾城依然有112套房源挂牌。小区有14幢纯高层，楼间距较为开阔。小区里有篮球场，童玩区，休息区、跑道等，环境相对来说也不错。万科物业、精装，也为项目添色不少。比如87㎡200万、88㎡191万、115㎡230万，最低单价达到了20000元/㎡左右。不过，当我咨询中介时，他们非常统一的告诉我：20000元/㎡？不存在的，肯定是做低价格了。一套，位于7楼的85.06㎡中间套，三房一卫，挂牌价20万，单价25276元/㎡。房源即将满两年，可以满两年之后再过户。另一套，86.39㎡中间套三房两卫，高楼层，挂牌价235万，单价27202元/㎡。还有一套，87.82㎡中间套，1楼，三房两卫，满两年，挂牌价193万，单价21976元/㎡。从中介摸底情况来看，楼层差一点的，价格在22000元/㎡上下，楼层好一点的，普遍要25000元/㎡左右。2018年，融信·澜天最后一批高层开盘，均价18461元/㎡，比周边二手房便宜近1万元/㎡。由于巨大的一二手房价差，404套房源最终吸引了11907组家庭登记，中签率3.3%。 去年底，融信·澜天才刚交付，中介平台上在售房源就有200套左右。 大量房源同一时间抛售，融信·澜天的价格确实喊不上去。在贝壳网上，建筑面积约75㎡的一套房源，看似成交总价只要160.8万，单价才21440元/㎡。但，还是因为做低了价格。根据中介透露，这套房源是去年成交的，其实总价要201.5万，单价26867元/㎡。现在，同户型房源成交价要230万以上了。中介带我看了一套4楼的88.96㎡，三房两厅两卫，三开间朝南，客厅和次卧连接一个约8.6㎡的大阳台。房源没有满两年，挂牌价30575.5元/㎡。按中介的说法，这套房源的性价比，算是一众挂牌房源中性价比比较高的了。目前，融信澜天高层挂牌价普遍在28000-33000元/㎡之间。小户型更吃香，大户型单价会略低一些。对比当时入手的价格，业主可以吃到起码10000元/㎡以上的价差红利。看了一圈，这些传闻中的「红盘亏本卖」案例，无外乎两种情况：故意做低价格，楼层位置不佳。和「高价二手房」一样，「低价二手房」同样能够轻易挑起大众的情绪，影响市场舆论。但从「失真度」上来看，「低价二手房」往往更加严重：故意做低价格，比故意炒高价格，似乎要普遍得多。确实，12.4万套二手房去化起来有一定难度，市场上也不乏一些二手房降价急售。但红盘之所以存在，必定有原因，毕竟谁也不是傻子。当时入手价格就低，涨幅空间大。市场行情不好，最多就是少赚一点罢了。但要是刚需买家真的信了这些案例，一脚踏空，那才是最伤感的故事。
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