云城15万套房子「警告」，未科二手房要没戏了？

文 | 《地产小王子》主笔 忆莲

曾经，我是未来科技城的忠实粉丝。毕竟——

这里，是杭州的「最强大脑」，有阿里巴巴，有大大小小无数企业；

这里，在短短两年间，全国各地人口蜂拥而至，是杭州人口流入的最强板块；

这里，创造了杭州太多传奇。

但，看着房价一天一个价，成交价从4万+到5万+，89㎡房源挂牌价甚至还出现了10万+。我：oooops！天哪，这也太荒诞了！

有一个词，叫「拔苗助长」，还有一个词，叫「过犹不及」。

目前的未来科技城缺点还多。比如，拿不出一个像样的Mall，要么体量小，要么店家少；比如，也拿不出一个好学区，虽然有学军托管，但未来成绩还是未知数。

高高在上的房价，让我颇有一种能量提前被消耗完的感觉。

而前段时间杭州云城规划出炉，在我看来，仿佛在高喊着「势必将掏空未来科技城定为终极目标」。

云城更像是给未来科技城购房者的「当头棒喝」，严词厉色提醒着：要小心了！

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  1  

杭州云城规划建设范围：东至绕城高速、西至南苕溪、南至余杭塘河、北至杭长高速，围合区域面积58平方公里。

从地理位置来看，杭州云城北邻良渚、瓶窑，东临三墩北、西溪，南靠未来科技城。

良渚、三墩北、未来科技城，都是杭州摇号热门板块，获得过多次万人摇。光是地段，云城就有得天独厚的优势。

只靠相邻板块的辐射，云城也足够在杭州市场上「分得一杯羹」。

至于云城新房售价，不如参考一下周边价格——

三墩北的紫璋台、融信天澜和古墩彩虹轩限价都是28100元/㎡；

隔壁良渚的万科大溪谷，小高层均价仅20800元/㎡；已经售罄的和光尘樾，均价26000元/㎡左右；

未来科技城在售的高层均价约34500元/㎡，最新出让地块限价36100元/㎡。

设想一下，云城的价格会是多少？

无论怎么看，云城的价格都会有诱惑力！云城的新房入市，肯定会分散未来科技城的购买力。

  2  

根据规划，云城居住面积约1500万㎡，预计可满足40万人口的职住需求。

按照套均100㎡来算，云城将供应15万套房源。

15万套是什么概念？

2019年，杭州新房成交量为136309套；2018年，杭州新房成交量为147584套。15万套，相当于杭州一年多的新房成交量！

另外，我还粗略统计了一下未来科技城的房源量。从2004年到现在，未来科技城出让的宅地和商住地建筑面积共约980万㎡。若全部打造成住宅，按照套均100㎡来算，未来科技城目前共约9.8万套房源。

15万套，真的是非常可怕的数据了。哪怕云城这15万套中肯定还有公租房、安置房等房源供应，但余下的房源量依然恐怖。

之前，未来科技城供不应求，二手房价自然水涨船高。现在，15万套房源「警告」！未来科技城的二手房还能「顺风顺水」吗？

我认为是不能的。

再者说，未来科技城和云城的房源量加起来，约有25万套。假设全部二手房套均价卖到6万/㎡，相当于市值15000亿人民币的巨额不动产市值。

要知道，2017年，纽约全市住房市值约9000亿美元。岂不是说，未来科技城和云城加起来，就是五分之一的纽约？

这太梦幻了！

6万+、7万+去接盘的购房者，我只能祝你们好运了。

  3  

目前，未来科技城文一西路一带已经基本开发完全，重心逐步开始往文二西路一带靠近。

近期，未来科技城公共中心迎来实质性推进，明确将文化中心地块一、地块二列入2020年度经营性用地出让、收储和做地计划。

公共中心包含国际会议中心、五星级酒店、商务办公、演艺中心、文化科技中心和体育中心等，就在文二西路附近、云城不远处。

未来科技城的又一新中心，却有种「成人之美」的意味，同时也在助力云城的发展。

而这么近的距离，一旦云城动起来，对未来科技城的资源造成挤压几乎是必然的。

事实上，云城的动作确实很快——

4月16日，杭州云城规划设想提出；

6月28日，规划建设“杭州云城”被写进杭州市委十二届九次全会报告；

8月4日，杭州云城建设管理指挥部正式挂牌；

10月15日，杭州云城建设推进大会召开，云城概念规划正式发布。

此外——

云城未来社区中的杭腾未来社区，已被写进9月第二批未来社区名单；

云城首个征迁项目正式启动，涉及苕溪村、高桥村、灵源村、吴山前村，计划征地843亩，拆迁183户。 

从进展速度来看，政府对云城的打造可谓势不可挡、熬心费力。

这样的「云城速度」，搁谁谁受得了？

  4  

更要命的是，云城的规划足够强大。对比未来科技城，丝毫不逊色。

在交通上，以杭州西站枢纽为核心，打造1小时杭州枢纽服务圈、8小时国家中心城市交通圈。

从规划图来看，地铁3号线二期、机场快线、地铁四期猜测中的地铁12号线和地铁17号线全部会途径云城。周边，还有地铁2号线、地铁5号线加持。

产业方面，依托城西大走廊科技创新优势，打造“城—岛—村”绿色创新空间。随便举几个例子，比如独角兽企业岛、国家实验岛、数字农创村等。

区域内，规划综合科研、产业、商务用地约10平方公里，综合配套服务用地约6平方公里，规划就业岗位总量约42万。

也就是说，未来的云城，产业不会少，吸引力也足够强。唯一存疑的是，会有哪些企业入驻？这些企业的能级，能不能和未来科技城PK一下。

杭师大、西湖大学等学校，还能为云城不断输送新鲜血液。

居住方面，规划了多所15年制和9年制一贯制学校、初中、小学、幼儿园以及专科医院等、商业综合体等，基本生活配套都有。

仅从概念规划来看，云城的能量足以和未来科技城一较高下。

每一个新中心的崛起，意味着一个老中心的褪色。

就像钱江新城崛起，武林广场黯然失色；艮北人气直升，九堡就开始失落。这个城市一直在生长，一切都是新的，没有谁是天生的老贵族。

崛起的云城，是未来科技城强劲的竞争者。

那些披头散发、声嘶力竭喊着未来科技城要到6万+、8万+的房东，还能喊多久？

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