文 | 《地产小王子》主编 苏阳
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杭州最难买房的是刚需和富人，已经是现象级行情。
富人们买房到底有多难？
就拿杭州壹号院的大户型来说好了，最近几次摇号，中签率一直都是个位数，还首次炸出了杭州2张A类人才房票。
高层单价69800-70800元/㎡、叠墅单价95700元/㎡的杭源御潮府，中签率被压在了5.62%。
新政以后，“豪宅难买”的状况只怕会愈演愈烈：在养云静舍、嘉品、君品这些改善盘的报名人数上，已经可以初见端倪。2018年启动摇号以前，楼市段子说：全款的往里走，按揭的别堵门口，公积金的把车挪走。
2020年杭六条以后，楼市段子说：30+单身的往里走，有房户不要堵门口，二套改善的把保时捷和宾利挪走。在特殊的事情环境下，今年下半年，杭州大平层产品崛起，卖得太好了！疫情过后，国内只有两个城市的楼市走出了独立行情：深圳和杭州。在抢大平层这件事情上，深圳和杭州的相似性也很高。国民老公王思聪在租银杏汇之前，专门跑去看了网红大平层项目观云钱塘城。初代网红张大奕，今年上半年花了3000万买了迪凯金座。直播女王薇娅，一次性买了4套嘉润公馆的大平层，打通以后总面积超过1000㎡。
一个富二代同学，父母从事生物医药行业，杭州房产两只手都数不过来，坐拥4套城市之星，2套湘湖壹号。但全家人对于居住仍然有升级换代的需求，今年又在钱江新城入手了一套大平层。还有一位二胎贵妇，前几年家里买了金隅学府占学区以后，又在钱江世纪城弄了两整层的大平层，一层办公用，一层居住用。这也难怪，身边一个商业大平层团队的营销负责人直说：想过会不愁卖，没想过卖得这么好。有一个卖了五六年的顶豪项目，起初并不好卖，这两年也在慢慢走量，但也确实难言火爆。前段时间，项目做好了几个新的样板间，还没正式对外开放，房子一下子走了好多套，个别户型连样板间都卖出去了。杭州有钱人抢大平层，是特殊市场背景下，多种力量作用的结果。摇号让更多普通人有了相对公平的买房机会，但顶豪客户也得参加摇号。本质上来说，200万的购房者，和2000万购房者的待遇是一样的。摇号不光限制了个人房票的数量，还限制了公司购买，堵住了一些富豪的买房渠道。而摇号的过程，也让很多富豪再也体验不到过去买房的那种尊贵感。其次，杭州这几年能称得上顶豪的楼盘不够多，产品也不够壕。很多开发商为了控制总价，更稳妥地买房，都把面积段缩水了不少。很多高价盘连180㎡以上的户型都没有多少，更不用说动辄200-300㎡的大平层了。只有少数低密项目，才能把面积做到。但低密产品的位置往往并不中心，对于很多富豪来说，地段能够体现身价，尊贵感和仪式感都非常重要。这也是传统武林、文教区、钱江新城等豪宅区一直坚挺的原因。第三，在二手房市场上，买一套心仪的大户型住宅的难度也是越来越大。尤其是一些顶跃或者洋房的大户型，能够比改善户型卖出更高的溢价。算下来，大平层的价格要捡漏二手房或者法拍房都要优惠得多。限价的住宅不香吗？买商业大平层不能落户，产权年限还短。买大平层纯属人傻钱多！
目前普遍的商业地块产权40年，住宅地块产权70年，但大部分人基本上不可能住满一整个产权年限而不换房。普通家庭一般的换房周期都在8-10年左右，根据2018年的数据，杭州改善家庭的平均换房周期只有5.1年。去找找看上世纪80年代的老破小吧，我相信大部分人都很难接受在其中生活。所以，即使是产权年限只剩下20年多的大平层，对于豪宅客户们的影响也是微乎其微的。总有人嘲笑武林壹号没有好学区，殊不知武林壹号的业主，压根不care学区，完全有能力供得起贵族私立学校。即使他们真的对学区较真，名下也不会只有一套武林壹号。学区房，他们随时都买得起。更重要的是，普通人不要试图了解富豪们的需要，也不要用典型的房产投资客的思维来看待大平层。他们钱多，但绝对不傻。
▷项目规划：项目整体占地约1.4万㎡，可售总建筑面积为约2.1万㎡，一共由5幢楼组成。其中1，2号楼是可售的商业户型。1号楼总高11层，2号楼20层，一共318套，面积36-345㎡▷产品亮点：地处钱江新城核心区域内，位置优势极其明显。毗邻市民中心、日月同辉、银行保险等金融企业总部，是整个城市塔尖资源汇集之地。同时项目一路之隔就是规划约20万㎡的中央公园，可谓集千万宠爱于一身。约320㎡大户型总共只有20套，非常稀缺。不仅做到了5房4卫，而且精装品牌为滨江旗下在售最高端配置之一，是城市顶级圈层入住钱江新城的上佳选择。
▷价格信息：T5均价约5万/㎡，套均总价1500-1600万；顶层户型面积640-740㎡，总价3200-4000万，精装修交付▷项目规划：总建筑面积约33万㎡，由1.2万㎡商业、2幢写字楼和3幢大平层公馆组成，公馆户型面积约310-320㎡▷产品亮点：由浙商产融与保亿集团联袂开发，聘请国际四大设计团队，以“乘风破浪，扬帆起航”的理念打造钱塘江边的“杭州之帆”。主力户型310-320㎡，五房两厅四卫，层高3.4米，精装修交付，尽览一线江景及奥体七星。卡拉拉白与保罗灰大理石，德国旭格系统窗，Miele厨电八件套，意大利威乃达衣柜，劳芬智能马桶+当代龙头+卡德维浴缸，全屋配置电动窗帘。还有智能家居、大金中央空调、威能锅炉地暖、迈迪龙新风系统等。
▷价格信息：套均价约1600-1700万，精装交付▷项目规划：地上总体量8万多㎡，容积率2.3，其中住宅约6.24万㎡，商办约1.8万㎡▷销售动态：住宅已售罄，在售约310㎡大平层，共约54套▷产品亮点：距西湖直线仅约3公里，西湖的“老和云起”景区约1.5公里，同时地处文教区，文化底蕴深厚，是西湖与黄龙一带难得的高端项目。由华人设计师中举足轻重的设计大师——程绍正韬担纲美学指导。以“道法自然，万物归一”的设计理念，东方主义的简约天真笔触，以及空间中心化等突破性手法，履新西湖作品高度。几乎全套间设计，约10米的餐客厅面宽，配置嘉格纳六件套、当代等国际品牌，也是大金×华为Hi-Link智能化在杭州的首次落地，为杭州大户的传统空间注入更多“功能的情趣感”。▷价格信息：在售均价约6.5万元/㎡，全盘精装交付▷项目规划：总建筑面积约14.5万㎡，是一幢57层的高层公寓产品，17楼-53楼为大面积平层公寓，建筑面积约395-403㎡▷产品亮点：楼盘地处钱江新城黄金中轴，周边黄金一平方公里内，有十余家银行总部、证券公司、保险公司；有市民中心、日月同辉等地标建筑。还可远眺钱塘江、莲花碗等景观。杭州极其罕见的超大户型公寓产品，带来尺度非凡的居住体验。得房率高达88%-90%。室内精装标准极高，厨房嘉格纳四件套，卫生间BETTE（贝缇）、GROHE（高仪）、VITRA（威达），秒杀高端住宅。同时，楼盘引进高档酒店作为配套，大户型三梯两户，尽显尊贵。▷项目规划：地上共44层，1-16层规划超五星级酒店，18层以上为精装大平层，主力户型约244-418㎡，共153套。▷销售动态：现场样板房预计10月开放，一套新古典风，一套现代风▷产品亮点：杭州有史以来装标最高的项目，高达2.5万/㎡。标配德国米勒厨电、当代龙头花洒、劳芬浴缸、德国永诺纯铜开关面板、意大利Alias装甲门……大面积使用鱼肚白石材。地处“杭州圆心”，与万象城一路之隔。由全球酒店设计巨擘——美国BLD，操刀室内设计。近70%房源层高约4.8米，每套还赠送约11%额外空间。日月同辉、大小莲花碗、钱塘江、西湖等都市、自然奇观，尽收眼底。▷价格信息：在售均价约10-11万元/㎡，精装交付▷项目规划：一共仅有71户大平层，主力户型约360㎡、520㎡、650㎡，最大户型为1300㎡空中跃层▷产品亮点：荣获2015年度“中国十大豪宅”，钱江新城核心区，一线江景大平层，对望莲花碗，拥有市面上仅有的500㎡以上超级大平层。精装标准极高，车位配比达到了1：3.69，配有会所和恒温泳池，隔壁是万豪酒店，楼下就是约400亩的CBD公园。
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