济南-2018房地产企业五大涉税难题深度解析与应对
2018房地产企业五大涉税难题深度解析与应对实务专题
‖2018年4月11–13日‖—‖济 南•华联大酒店‖—‖主 讲：董老师‖
‖专题说明‖
C随着房地产企业税制改革的深度展开和税收征管手段的进一步加强，房地产企业财务工作正在发生深刻变化，财务人员面临的税收难题越来越多，遇到的业务创新模式也越来越多，合同签订和账务处理环节隐含的纳税风险越来越大，需要和税务机关沟通协调的事项也在不断增加，随着企业做强做大，公司集团化运作也是必然趋势，这些变化对财务人员的职业素质要求也越来越高。要应对这一新形势，财务人员既要进行知识的更新学习，又必须将知识转化为解决实际问题的能力。
C 本课程从税收政策理解和应用、疑难合同的判断和再造、账务处理、税务稽查应对与沟通、集团组建与重组等五个方面，精选大量实战案例，详细梳理各方面的难点问题和热点问题，深度分析难点问题的根源和解决方法，使学员在学习过程中既学到了知识又能掌握很多独立分析问题和解决问题的方法，从而达到能力提升的目的。
‖主讲专家‖董老师：中国注册会计师，注册税务师，律师，多年从事财税方面的理论研究与实践，擅长各行业税收筹划诊断，纳税方案的设计，纳税风险控制，税企争议的协调以及集团公司的并购重组方案涉税论证与筹划。董老师是实战型企业培训讲师和资深财税顾问，现任五A级北京致通振业税务师事务所首席税务顾问，某大型培训中心首席培训师，中国注册税务师行业后续教育特聘讲师，北京注册税务师协会专家师资库特聘讲师，房地产企业管理教育网特聘讲师，畅销书《建筑与房地产企业营改增实务操作指南》主编。中国注册税务师协会《卓越税务师五项能力训练》主讲教师。
董老师在国内演讲几百场，培训过知名企业上千家，并先后担任数十家房地产公司和大型集团公司的税务顾问，为多家大型集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划,并创造了巨大的经济效益。讲课由浅入深、分析透彻、操作实用；授课风格：生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评！
‖专题收益‖
C解决税收政策难题，学会政策解读与应用的思路方法和技巧，学会独立分析、独立判断，摆脱依赖。
C 学会复杂合同涉税风险识别的方法，使复杂的合同不再复杂。
C快速识别会计报表和纳税申报表的潜在纳税风险，学会必要的账务处理技巧。
C掌握税企沟通的方法和技巧以及基本工具，让你的沟通更有效。
C学会集团组建及资产重组等高端涉税业务的纳税处理，为企业未来发展做好知识
与能力的储备。
‖主讲内容‖
第一节：税收政策理解与应用层面的难点问题解析与应对实务
一．税收政策理解与应用的理念与策略
1．财务人员理解与应用税收政策遇到的困惑与难题
2．财务人员理解与应用税收政策应把握的原则
3．税收政策理解与应用的方法与技巧
二．房地产企业税收难点政策的理解与应用案例剖析
1．“三旧”改造项目如何扣除土地价款？应该规避哪些风险？
2．“三旧”改造项目如何准确判断纳税义务？如何界定政府主导与市场行为？
3．“三旧”改造项目超标准补偿如何处理？支付或收取差价款如何处理？
4．“三旧”改造项目如何确定契税的计税依据？税企争议有何可借鉴的文件？
5．“村企合作”项目，地产企业在未取得土地证之前自行建造的在建工程是否缴纳契税？
6．建筑业纳税方式与纳税义务发生时间发生了哪些变化？对房地产企业有哪些影响？
7．三方协议、内部授权如何理解和应用？可否扩大应用？文件中的“集团”如何理解？
8．如何理解和应用房地产企业预提成本？
9．借款费用如何判断费用化还是资本化？
10．如何准确把握利息资本化的起止时点？
11．如何区分视同销售和进项转出？有无处理技巧？
12．产品交付与收入结转之间存在怎样的逻辑关系？同一项目既有交付的又有未
交付的，如何合理结转收入和成本？
13．当收入被调整时，如何合理调整成本费用使得补税金额最少？
14．房地产企业销售使用过的固定资产如何纳税？如何开具发票？可否开具专用发票？
15．房地产企业销售自留物业如何纳税？有无筹划空间？
16．注册制本人认缴制下，实收资本未到位对企业纳税有何影响？对股权转让及增资扩股的纳税有何影响？如何规避纳税风险？
第二节：合同涉税判断与风险管控层面的难点问题解析与应对实务
一．合同涉税分析与风险管控的理念与策略
1．合同的纳税风险来源于哪些方面？难点问题在哪里？
2．如何对多重法律关系的复杂合同进行涉税分析与风险识别？
3．如何进行复杂合同的优化和再造？
二．房地产企业疑难合同的涉税分析与再造案例剖析
1．具有多重法律关系的复杂合作开发协议如何进行纳税判断与合同再造？
2．“三旧”改造中合同签订应注意哪些税收风险？合同如何优化？
3．建筑公司挂靠经营对地产企业有何影响？和这些公司签订合同要注意哪些风险点？如何完善合同条款？如何开具发票确保四流合一？
4．P2P销售模式创新合同应如何分析交易实质？有无纳税风险？如何进行合同优化再造？
5．以房抵债四方协议有无纳税风险？如何分析各方的交易实质？如何进行合同优化再造？
6．涉外合同如何进行纳税判断？如何扣缴税款？如何优化合同条款？税收协定的执行有哪些新的规定？
7．合同变更应注意哪些税收风险？如何完善原始凭证？
第三节：账务处理层面的难点问题解析与应对实务
1．“三旧”改造中超面积补偿如何进行正确的账务处理？
2．房地产企业借款费用如何计算资本化金额与费用化金额？如何进行超标利息的纳税调整？如何设立台帐？
3．接盘方式取得的开发项目如何进行会计核算？对原始凭证有何要求？
4．合作开发失败取得赔偿金该如何进行账务处理？如何纳税？有何处理技巧？
5．如何区分成本与费用？有何技巧？
6．如何区分营销设施建造费和广告费业务宣传费？
7．如何区分工资与福利费？各种补贴如何账务处理和纳税处理？
8．如何处理差旅费中的餐费发票？
第四节：税务稽查应对与涉税沟通层面难点问题解析与应对实务
1．税务机关选案为何选中了你们公司？
2．企业如何通过会计报表和账簿进行纳税风险自查与完善？
3．企业如何做好税务稽查准备？
4．稽查中出现的税企争议如何沟通协调？有何技巧？
5．如何撰写高水平的涉税说明提高沟通的成功率？
6．稽查案例分析
第五节：集团公司组建与重组层面的难点问题解析与应对实务
1．重组过程中股权交易如何纳税？如何规避风险？自然人股东和法人股东纳税处理有何不同？
2．集团成员企业关联交易应如何规避风险？如何界定价格明显偏低？如何理解有无正当理由？
3．集团“资金池”管理有何好处？有何纳税风险？如何防范？
4．集团企业间资产调拨如何纳税？如何节省税款？如何规避风险？
‖培训对象‖各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，
注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
‖资 料‖本次专题配套讲义，政策辑要与案例集资料。
‖培训时间‖2018年4月11日至13日（11日全天报到，12-13日两天课程）
‖培训地点‖济 南◇华联大酒店（济南市槐荫区经二路571号、华联商厦北邻）
‖相关费用‖人民币3380元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。 ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
Ø户 名：北京金旭红企业管理中心有限公司
Ø账 号：0719 1001 0302 0001 683
Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行
‖联系方式‖☆联系人：刘 翔 13718703875（兼微信号）
☆座 机：（010）52106881【打座机的话就说找刘翔】
☆报名专用邮箱：2850160377@qq.com
‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、
纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
☆参会学员可获得我公司专家团肖老师授课实况音频：“2018建筑与房地产企业汇算清缴中的收入、成本处理技巧及新年度纳税申报表的填报专题”光盘一张。
☆参会学员可同时获得我公司最新版房地产“财税QQ答疑”手册一本。
‖报名方式‖参会学员请在会议前3日将回执表传至联系人，以便会务组做好准备工作。
⊙请真实填写并按此线剪下传回⊙
☆报 名 回 执 表☆ 收件人：刘 翔
单 位 名 称 | 联系人 | ||
学 员 姓 名 | |||
学 员 电 话 | 手 机 | ||
付 款 方 式 | 会 前 电 汇（ ） 报 到 时 交 现 金（ ） | ||
备 注：是否住宿（ ）入住时间：2018年 月 日 男（ ）人 女（ ）人 | |||
举 办 单 位： 北京金旭红企业管理中心有限公司 北京金旭红教育咨询有限公司 2018年3月16日 |
Ø鉴于本课程对公司模式与流程的巨大影响，强烈建议公司高管与财务高管决策人等全员共同出席！
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培训时间：3月30日–4月1日 地点：深 圳·京基晶都酒店‖中国最具实力财税专家张老师主 讲‖
（郑州站）2018房地产企业所得税汇算清缴关键问题实战解析与稽查应对专题 （点开标题查看详细内容）
培训时间：2018年3月22日–24日（周五 周六 上课）地点：郑 州百利中州国际饭店
主讲专家：于老师
（成都站）主讲：2018年“金三”天网风暴下的建筑与房地产业—税务稽查重点及应对与新年度申报表填写范例专题邀请函 （点开标题查看详细内容）
培训时间：2018年3月28-30日（3月28号全天报到） 地点：成都中亚酒店 主讲：肖太寿
（杭州站）2018年金税三期‘数据控税’下的建筑与房地产业——
税务稽查重点及其税收安全两大策略专题通知 （点开标题查看详细内容）
‖2018年4月16–18日‖—‖浙 江•杭 州‖—‖主 讲：肖太寿
（济南站）2018房地产企业五大涉税难题深度解析与应对实务专题
‖2018年4月11–13日‖—‖济 南•华联大酒店‖—‖主 讲：董老师‖
4小时报名咨询电话：13718703875 刘翔
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本书有近70万字，152个案例，124个问题解答，71个友情提示，13个学习与思考。
目 录（上滑滚轴阅读全文）
第一章 房地产开发基本知识及纳税概述
第一节 房地产开发基本业务知识
第二节 房地产开发主要阶段
第三节 房地产开发涉及税费概述
第二章 企业设立环节税收政策实践应用
第一节 房地产开发企业设立及相关税务问题概述
第二节 投资主体不同影响税后净收益
第三节 适当借款有助于降低税收支出
第四节 注册地合理规划可降低税务成本
第五节 设立分公司还是子公司的税收权衡
第六节 总分支机构跨地区经营所得税收有别
第七节 以土地使用权作价投资应考虑税收问题
第三章 取得土地使用权环节税收政策实践应用
第一节 土地使用权不冋取得方式下的税务问题
第二节 土地使用权转移计征契税实践应用
笫三节 改制重组契税征免实践应用
第四节 耕地占用税该由谁缴纳
第五节 受让土地注意土地使用税之税收风险
第六节 囤地缴纳土地闲置费影响清算成本扣除
第七节 政府土地返还款营改增后风险依旧在
第四章 旧城改造项目税收政策实践应用
笫一节 拿地先拆迁税务视角分析
第二节 被征收人旧城改造政策分析
第三节 拆迁人与征收人旧城改造政策不完全一致
第四节 旧城改造项目如何清算土地增值税
第五节 “三旧”改造九种模式最具指导性意义的文件
第五章 代建开发与增值税计税方式
第一节 取得土地使用权后再代建如何征税
第二节 没有土地代建行为如何征税
笫三节 政府工程营改增后如何计税
第六章 土地使用权转让营改增后如何计税
笫一节 转让土地使用权是否可以按差额纳税
第二节 在建工程转让与股权转让获取开发用地
第三节 股权转让取得土地使用权税收政策实践应用
第四节 整体产权转让收购项目公司税收政策实践应用
第五节 整体资产转让获取土地税收政策实践应用
第七章 合作开发房地产税收政策实践应用
第一节 房地产合作开发概述
笫二节 当合作建房遇到营改增
第三节 合作建房免征士地增值税分情况分析
第四节 分房分利会计税务处理不一样
第五节 先联合拿地再合作建房如何处理
第八章 开发环节税收政策实践应用
第一节 开发成本核算的主要内容
第二节 建筑工程施工合同计说方法的选择
第三节 共同成本及代建工程的会计核算处理
笫四节 会计成本不等于开发产品计税成本
第五节 售楼部不同模式的税务处理
第六节 项目工程用房与销售用房税务处理不同
第七节 境外支付劳务费的税务处理
第九章 营改增后房地产增值税税收政策实践应用
第一节 商品房销售基本政策
第二节 房地产销售预缴税款与纳税申报
第三节 房地产企业进项税额抵扣实践应用
第四节 房地产销售开发产品发票如何开具
笫五节 转让“二手房”增值税政策实践应用
第六节 不动产出租增值税政策实践应用
笫七节 房地产企业特殊业务增值税政策问答
第十章 房地产企业经营收入企业所得税处理实践应用
第一节 房地产开发企业预售收入企业所得税处理
第二节 会计准则与企业所得说对房地产收入的确认差异
第三节 开发产品完工后收入的所得税处理
笫四节 房地产企业其他收入的税务处理
第五节 房地产企业所得税可否核定征收
第六节 商品房合同面积与确权面积误差的税务处理
第七节 房地产促销方式及其税务处理
笫八节 支付及收取违约金的税收政策实践应用
笫九节 社会保障性住房政策优惠及税收政策实践应用
第十一章 企业所得税税前扣除税收政策实践应用
笫一节 企业所得税税前扣除的原则
第二节 企业所得税中工资薪金总额的扣除
笫三节 职工福利费等四项经费的税务处理
第四节 保险费和住房公积金的税务处理
第五节 公务用车制度改革后的税务处理
笫六节 通讯费补贴的税务处理
笫七节 五项限额扣除支出税收实务
第八节 其他无限额标准的费用扣除
第九节 借款利息支出的税前扣除
第十节 资产损失的税前扣除
第十二章 企业重组清算业务税收政策实践应用
第一节 重组业务企业所得税处理
第二节 清算业务企业所得税处理
笫三节 企业不注销，多缴企业所得税可否退还
第十三章 房地产开发企业个人所得税税收政策实践应用
笫一节 向职工福利售房个人所得税有利
笫二节 商品房促销要不要扣缴个人所得税
笫三节 二次股权转让如何计征个人所得说
第四节 资本公积转增股本是否计征个人所得税
第十四章 房地产企业城镇土地使用税政策实践应用
第一节 城镇土地使用税管理指引
第二节 建设期间该如何缴纳城镇土地使用税
第三节 项目竣工后该如何缴纳城镇土地使用税
第四节 城镇土地使用税免税面积的扣除
第五节 承租集体土地城镇土地使用税的计算与缴纳
第十五章 房地产企业印花税税收政策实践应用
第一节 印花税新规出台 监控力度加大
第二节 印花税缴纳违规行为如何处罚
第三节 印花税征税范围和计税依据的主要政策
笫四节 64种不缴纳印花税的情形
第五节 印花税会计处理
第十六章 土地增值税税制要素与政策优惠
笫一节 土地增值税税制要素
第二节 土地增值税纳税申报表
第三节 普通标准住宅税收优惠政策实践应用
第四节 国家建设需要依法征用、收回的房地产免税
第五节 改制重组土地增值税税收政策实践应用
第六节 个人房产转让土地增值税税收政策
第七节 股权转让取得土地的土地增值税征免争议
第八节 “炒”地“炒”房如何征收土地增值税
第十七章 旧房转让如何计征土地增值税
笫一节 什么是旧房
第二节 转让旧房确定应纳税额的四种情形及对比分析
第三节 旧房转让依评估价格扣除要分析
第十八章 土地增值税清算政策税收实践应用
第一节 土地增值税预缴税务处理
第二节 房地产清算项目和清算单位的确定
第三节 房地产土地增值税清算的条件、时限与资料
第四节 营改增后土地增值税清算收入的确定
第五节 清算收入如何认定“价格明显偏低且无正当理由”
第六节 无产权地下车位收入清算税收实践应用
第七节 土地增值税扣除项目金额的确定
笫八节 土地增值税清算税务管理风险防控
笫九节 清算后再转让房产能否二次清算
第十节 土地增值税核定征收方式选择
第十九章 最新增值税会计处理规定实践应用
笫一节 房地产企业应设置的增值说会计科目
笫二节 房地产企业增值税一般账务处理
笫三节 房地产财务报表相关项目列示
第四节 与结转收入无关的“税金及附加”按发生额计提
第五节 预缴增值税所申报缴纳的附加税费是否结转“税金及附加”
第六节 房地产销售不动产收入该何时结转
第二十章 增值税发票管理实践应用
第一节 增值税发票种类
第二节 纳税人开具发票基本规定
第二节 税务机关代开发票基本规定
第四节 发票违规处理
第五节 房地产相关发票开具特殊规定
第六节 税务机关代开发票规定
笫七节 其他发票开具规定
第八节 发票犯罪行为的构成标准及刑罚
笫九节 企业取得超经营范围的收入如何开具发票
第十节 发票开的时间不同如何进行税务处理
end……
▣是一部营改增后，以房地产项目开发流程为主线、集会计核算与税法实务于一身，对房地产财税领域具有指导性意义的实用工具书。对于广大房地产财税工作者提升实践操作能力大有裨益。
——陈玉琢 国家税务总局税务干部进修学院教授