长春-营改增背景下房企全流程财税实际操作疑难问题百问百答
营改增背景下房企全流程财税实际操作疑难问题百问百答研讨会
‖2018年4月19–21日‖长 春·新华苑宾馆‖主 讲：王老师‖
‖专题说明‖
C新年伊始，随着2017年营改增税制改革全面推进，财政部、总局适时出台了营改增相关后续政策，不断完善增值税体制，房地产企业财税人员应依据最新税收政策，紧密结合工作实际适应营改增带来的变化。但是，由于房地产开发企业经济流程的复杂性和会计核算的特殊性，实际操作中疑难问题还是层出不穷，各地营改增解释又互有出入，导致很多财税从业人员站在“营改增解读”的十字路口，不知道如何选择税收解释、如何进行税收风险规避。
C为切实解决房地产企业营改增暨实际操作中的疑难问题，消化未知税收风险，有效配合营改增工作的进展，本次课程“私人定制”、量身打造“房企实际操作疑难问题百问百答”， 以房企增值税、企业所得税、土地增值税等主要税种为经，以多角度破解税收疑难问题为纬，我们将详尽解读营改增以来财税人员遇到的疑难问题，同时辅以风险防控与纳税筹划技巧，为房地产开发企业落实纳税筹划方案、规避涉税风险、全面降低税负提供帮助！
C同时，我们依据部分学员需求，重点阐述以下课题：房企如何应对增值税风险，不同融资方式税收风险预测，营改增对企业所得税、土地增值税影响，“拆迁还建”模式下三大税种分析以及会计处理模式对税收的影响，不同拿地方式风险规避，所得税汇算准备等等。
‖主讲专家‖王老师：会计师，注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问．答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，汇算清缴，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市讲授房地产行业税收专题讲座几百次，讲授由浅入深．生动活泼．内容准确．分析透彻．简明扼要．操作实用；授课风格生动诙谐．风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。
‖主讲内容‖
第一节：增值税部分
1．买房子送家电、送装修是否视同销售？
2．租赁合同免租期是否视同销售？房产税如何规避？
3．以老带新业务支出如何进行税收处理？
4．零首付（假按揭）如何缴纳增值税？
5．视同买断代理销售模式增值税如何处理？
6．产权式酒店、还本销售模式的差异？
7．如何判定价外费用？价外费用的特点是什么？
8．不同形式违约金如何增值税处理？
9．土地价款抵顶增值税如何计算？如何开票？
10．不同形式的土地返还款如何进行税收处理？
11．销售价格偏低如何理解？通过广德发案件进行深度解读
12．以地换房、以房换地如何确定计税依据？
13．配建经适房是否缴纳增值税？
14．红线外支出、代建道路如何进行税收处理？
15．非货币性投资是否缴纳增值税？
16．集团拿地、分公司开发如何进行土地成本确认？
17．新老项目同时存在如何把握不得抵扣进项？
18．会计确认收入和增值税纳税义务发生时间的关系是什么？
19．面积差、销售退回等如何进行税收处理？
20．增值税项目划分与土增划分有何不同？
21．清包工与甲供工程如何判定？
22．如何辨析“自产货物”？
23．如何理解“三流一致”？税局为什么要求必须“三流一致”？
24．水电费抵顶工程款如何处理？
25．售后回租销售模式双方税收风险是什么？
26．增值税发票认证原理是什么？
27．转让土地使用权如何计税？
28．诚意金、定金如何区分，如何规避税收风险？
29．烂尾楼销售如何计算增值税？
30．“开盘有礼”赠送客户礼品是否视同销售？
31．车位租赁是销售不动产还是物业服务？
32．房地产企业全程增值税会计处理如何做帐？
第二节：营改增对融资的影响
1．非金融机构借款是否缴纳增值税？
2．股东、自然人“无息”借款税收风险如何处理？
3．委托借款、“转贷”的差异分析
4．统借统还免税的条件是什么？“孙公司”是否适用政策
5．如何准确理解资本化利息的起点与终点？
6．如何理解“明股实债”与“明债实股”？
7．融资性售后回购如何规避税收风险？
8．融资性回租业务税收处理界定
第三节：拆迁还建暨合作建房特殊问题解读
1．拆迁费依据哪些资料计入土地成本？
2．被拆迁人收到拆迁补偿收入是否计征增值税？
3．拆迁还建行为是否计征增值税？纳税义务发生时间是什么时候？是否区分异地安置与本地安置？
4．拆迁还建行为会计如何处理？“视同销售”还是“销售”，我们依据新老项目的不同分别从“视同销售”和“销售”做会计分析以及税收分析。
5．拆迁行为如何征收企业所得税？
6．拆迁行为如何征收土地增值税？是否属于税收优惠？
7．拆迁还建是否开具发票？如果开具，金额如何确定？
8．拆迁行为如何计征契税？
9．出地方立项，出资方出资合作建房，出资方不同分配方式下双方如何进行三大税种分析？
10．以租代建如何规避税收风险？
第四节：企业所得税部分
1．会计确认收入时点与企业所得税确认收入时点有区别吗？
2．营改增对企业所得税申报是否有影响？如何操作？
3．注册地与项目地不同是否对所得税产生影响？
4．营改增后城建税如何在报表列式？
5．成本差如何进行税收处理？
6．如何辨析业务招待费？可否在“开发间接费”列支？
7．会议费、差旅费、私车公用等如何在进行企业所得税汇算时妥善处理？
8．营改增后会计科目变化是否影响企业所得税申报？
9．如何理解“合法有效凭证”？可否列举详细说明？
10．善意取得增值税虚开发票是否税前扣除？
11．工资薪金如何在企业所得税税前扣除？
12．预收账款是否作为当年计算业务招待费的基础？
13．如何理解“资本弱化”条款？
14．评估增值是否缴纳企业所得税？如何计提折旧？
15．接受捐赠与捐赠如何进行企业所得税申报？
16．非货币性投资是否缴纳企业所得税？
第五节：土地增值税部分
1．如何辨析增值税“旧房”与土地增值税“旧房”？
2．营改增对土地增值税的收入有何影响？
3．土地增值税预缴如何计算？
4．营改增后土地增值税如何划分项目？
5．土地增值税清算税金包含哪些？如何扣除？
6．土地差额递减增值税是否影响土地增值税清算的“收入”与“扣除”？
7．以股权收购名义是否缴纳土地增值税？通过税局与法院的宣判进行对比，深度分析解读
8．旧房拆迁费用是否进入开发成本？
9．无偿划拨土地如何计算土地增值税？
10．转让旧房如何计算土地增值税？
11．土地增值税扣除的原则如何理解？
12．收购烂尾楼继续开发如何计算土地增值税？
13．土地评估增值+股权收购方式取得土地如何确认土地成本？
第六节：装修、车位、成本分摊
1．如何划分“软装”与“硬装”？
2．装修支出对土地增值税的影响是什么？
3．不同售楼部如何进行会计与税收的协调？
4．人防车位销售全方位税收分析
5．无产权车位全方位税收分析
6．有产权车位全方位税收分析
7．车位租赁全方位税收分析
8．车位成本分摊原则
9．占地面积法运用暨解读
10．建筑面积法的运用暨解读
11．直接成本法运用暨解读
12．预算造价法运用暨解读
13．层高系数法运用暨解读
第七节：其他税费（选讲）
1．非货币性投资如何计算个税？
2．股权平价转让存在哪些风险？
3．抽奖半价购房是否计算个人所得税？
4．工资薪金最佳筹划点是？如何发奖金税负最底？
5．延期交房支付业主违约金是否存在个税风险？
6．车补缴纳个税吗？
7．挂账未支付股息是否存在个税风险？
8．大市政配套费到底交不交契税？
9．售楼部有房产税吗？如何计算？
10．一次收取多年租金计算房产税纳税义务时点是什么？
11．无租使用、免租使用的区别是什么？
12．柜台出租是否缴纳房产税？
13．印花税归集科目以及计算方法是什么？
14．城镇土地使用计算的起点和终点如何把握？
‖培训对象‖各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
‖资 料‖本次专题配套讲义，政策辑要与案例集资料。
‖培训时间‖2018年4月19日至21日（19日全天报到，20-21日两天课程）
‖培训地点‖长 春◇新华苑宾馆（长春市朝阳区卫星路7186号「与卫光街交汇处」）
‖相关费用‖人民币3380元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
Ø户 名：北京金旭红企业管理中心有限公司
Ø账 号：0719 1001 0302 0001 683
Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行
‖联系方式‖☆联系人：刘 翔 13718703875（兼微信号）
☆座 机：（010）52106881【打座机的话就说找刘翔】
☆报名专用邮箱：2850160377@qq.com
‖增值服务‖☆参会学员可享受我公司网站会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、
在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
‖报名方式‖参会学员请在会议前3日将回执表传至联系人报名邮箱，以便会务组做好准备工作。
⊙请真实填写并按此线剪下传回⊙
☆报 名 回 执 表☆ 收件人：刘 翔
单 位 名 称 | 联系人 | ||
学 员 姓 名 | |||
学 员 电 话 | 手 机 | ||
付 款 方 式 | 会 前 电 汇（ ） 报 到 时 交 现 金（ ） | ||
备 注：是否住宿（ ）入住时间：2018年 月 日 男（ ）人 女（ ）人 | |||
举 办 单 位： 举 办 单 位： 北京金旭红企业管理中心有限公司 北京金旭红教育咨询有限公司 2018年3月23日 |
Ø鉴于本课程对公司模式与流程的巨大影响，强烈建议公司高管与财务高管决策人等全员共同出席！
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本书有近70万字，152个案例，124个问题解答，71个友情提示，13个学习与思考。
目 录（上滑滚轴阅读全文）
第一章 房地产开发基本知识及纳税概述
第一节 房地产开发基本业务知识
第二节 房地产开发主要阶段
第三节 房地产开发涉及税费概述
第二章 企业设立环节税收政策实践应用
第一节 房地产开发企业设立及相关税务问题概述
第二节 投资主体不同影响税后净收益
第三节 适当借款有助于降低税收支出
第四节 注册地合理规划可降低税务成本
第五节 设立分公司还是子公司的税收权衡
第六节 总分支机构跨地区经营所得税收有别
第七节 以土地使用权作价投资应考虑税收问题
第三章 取得土地使用权环节税收政策实践应用
第一节 土地使用权不冋取得方式下的税务问题
第二节 土地使用权转移计征契税实践应用
笫三节 改制重组契税征免实践应用
第四节 耕地占用税该由谁缴纳
第五节 受让土地注意土地使用税之税收风险
第六节 囤地缴纳土地闲置费影响清算成本扣除
第七节 政府土地返还款营改增后风险依旧在
第四章 旧城改造项目税收政策实践应用
笫一节 拿地先拆迁税务视角分析
第二节 被征收人旧城改造政策分析
第三节 拆迁人与征收人旧城改造政策不完全一致
第四节 旧城改造项目如何清算土地增值税
第五节 “三旧”改造九种模式最具指导性意义的文件
第五章 代建开发与增值税计税方式
第一节 取得土地使用权后再代建如何征税
第二节 没有土地代建行为如何征税
笫三节 政府工程营改增后如何计税
第六章 土地使用权转让营改增后如何计税
笫一节 转让土地使用权是否可以按差额纳税
第二节 在建工程转让与股权转让获取开发用地
第三节 股权转让取得土地使用权税收政策实践应用
第四节 整体产权转让收购项目公司税收政策实践应用
第五节 整体资产转让获取土地税收政策实践应用
第七章 合作开发房地产税收政策实践应用
第一节 房地产合作开发概述
笫二节 当合作建房遇到营改增
第三节 合作建房免征士地增值税分情况分析
第四节 分房分利会计税务处理不一样
第五节 先联合拿地再合作建房如何处理
第八章 开发环节税收政策实践应用
第一节 开发成本核算的主要内容
第二节 建筑工程施工合同计说方法的选择
第三节 共同成本及代建工程的会计核算处理
笫四节 会计成本不等于开发产品计税成本
第五节 售楼部不同模式的税务处理
第六节 项目工程用房与销售用房税务处理不同
第七节 境外支付劳务费的税务处理
第九章 营改增后房地产增值税税收政策实践应用
第一节 商品房销售基本政策
第二节 房地产销售预缴税款与纳税申报
第三节 房地产企业进项税额抵扣实践应用
第四节 房地产销售开发产品发票如何开具
笫五节 转让“二手房”增值税政策实践应用
第六节 不动产出租增值税政策实践应用
笫七节 房地产企业特殊业务增值税政策问答
第十章 房地产企业经营收入企业所得税处理实践应用
第一节 房地产开发企业预售收入企业所得税处理
第二节 会计准则与企业所得说对房地产收入的确认差异
第三节 开发产品完工后收入的所得税处理
笫四节 房地产企业其他收入的税务处理
第五节 房地产企业所得税可否核定征收
第六节 商品房合同面积与确权面积误差的税务处理
第七节 房地产促销方式及其税务处理
笫八节 支付及收取违约金的税收政策实践应用
笫九节 社会保障性住房政策优惠及税收政策实践应用
第十一章 企业所得税税前扣除税收政策实践应用
笫一节 企业所得税税前扣除的原则
第二节 企业所得税中工资薪金总额的扣除
笫三节 职工福利费等四项经费的税务处理
第四节 保险费和住房公积金的税务处理
第五节 公务用车制度改革后的税务处理
笫六节 通讯费补贴的税务处理
笫七节 五项限额扣除支出税收实务
第八节 其他无限额标准的费用扣除
第九节 借款利息支出的税前扣除
第十节 资产损失的税前扣除
第十二章 企业重组清算业务税收政策实践应用
第一节 重组业务企业所得税处理
第二节 清算业务企业所得税处理
笫三节 企业不注销，多缴企业所得税可否退还
第十三章 房地产开发企业个人所得税税收政策实践应用
笫一节 向职工福利售房个人所得税有利
笫二节 商品房促销要不要扣缴个人所得税
笫三节 二次股权转让如何计征个人所得说
第四节 资本公积转增股本是否计征个人所得税
第十四章 房地产企业城镇土地使用税政策实践应用
第一节 城镇土地使用税管理指引
第二节 建设期间该如何缴纳城镇土地使用税
第三节 项目竣工后该如何缴纳城镇土地使用税
第四节 城镇土地使用税免税面积的扣除
第五节 承租集体土地城镇土地使用税的计算与缴纳
第十五章 房地产企业印花税税收政策实践应用
第一节 印花税新规出台 监控力度加大
第二节 印花税缴纳违规行为如何处罚
第三节 印花税征税范围和计税依据的主要政策
笫四节 64种不缴纳印花税的情形
第五节 印花税会计处理
第十六章 土地增值税税制要素与政策优惠
笫一节 土地增值税税制要素
第二节 土地增值税纳税申报表
第三节 普通标准住宅税收优惠政策实践应用
第四节 国家建设需要依法征用、收回的房地产免税
第五节 改制重组土地增值税税收政策实践应用
第六节 个人房产转让土地增值税税收政策
第七节 股权转让取得土地的土地增值税征免争议
第八节 “炒”地“炒”房如何征收土地增值税
第十七章 旧房转让如何计征土地增值税
笫一节 什么是旧房
第二节 转让旧房确定应纳税额的四种情形及对比分析
第三节 旧房转让依评估价格扣除要分析
第十八章 土地增值税清算政策税收实践应用
第一节 土地增值税预缴税务处理
第二节 房地产清算项目和清算单位的确定
第三节 房地产土地增值税清算的条件、时限与资料
第四节 营改增后土地增值税清算收入的确定
第五节 清算收入如何认定“价格明显偏低且无正当理由”
第六节 无产权地下车位收入清算税收实践应用
第七节 土地增值税扣除项目金额的确定
笫八节 土地增值税清算税务管理风险防控
笫九节 清算后再转让房产能否二次清算
第十节 土地增值税核定征收方式选择
第十九章 最新增值税会计处理规定实践应用
笫一节 房地产企业应设置的增值说会计科目
笫二节 房地产企业增值税一般账务处理
笫三节 房地产财务报表相关项目列示
第四节 与结转收入无关的“税金及附加”按发生额计提
第五节 预缴增值税所申报缴纳的附加税费是否结转“税金及附加”
第六节 房地产销售不动产收入该何时结转
第二十章 增值税发票管理实践应用
第一节 增值税发票种类
第二节 纳税人开具发票基本规定
第二节 税务机关代开发票基本规定
第四节 发票违规处理
第五节 房地产相关发票开具特殊规定
第六节 税务机关代开发票规定
笫七节 其他发票开具规定
第八节 发票犯罪行为的构成标准及刑罚
笫九节 企业取得超经营范围的收入如何开具发票
第十节 发票开的时间不同如何进行税务处理
end……
▣是一部营改增后，以房地产项目开发流程为主线、集会计核算与税法实务于一身，对房地产财税领域具有指导性意义的实用工具书。对于广大房地产财税工作者提升实践操作能力大有裨益。
——陈玉琢 国家税务总局税务干部进修学院教授