北京- 国地税合并背景下的房地产企业— 2018企业所得税汇算实操暨土地增值税清算演练专题
国地税合并背景下的房地产企业—
2018企业所得税汇算实操暨土地增值税清算演练专题
‖4月19日–21日‖北 京·陶然大厦‖主 讲：于老师‖
‖课程说明‖
C房地产企业项目众多，临近汇算期，有的项目完工入住，有的项目仍在建造，有的项目竣工销售现房但没入住，所得税汇算清缴如何处理？完工开发产品一定要转收入吗？未完工开发产品没转收入也算所得税吗？部分入住项目工程没结算完，发票差多了，怎么办？针对不同开发阶段，通过房地产企业大量会计成本确认及计税成本核算模版结合实操案例政策解析，让您轻松化解房地产企业各阶段所得税汇算难关。
C针对清盘阶段地产企业财务人员和老板最为头疼的土地增值税，如何通过开发前期公司整体组织架构搭建和税收预算有效应对所得税和土地增值税高税负？如何利用本企业涉税资料结合国家新政进行土地增值税项目规划和模拟清算？如何有效应对土地增值税的清算检查？
‖主讲专家‖于老师：全国注册税务师、会计师，是实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各省多次讲授：增值税体制下房地产和建安企业全盘财税管控核算再造、房地产企业三大清算实操和营改增应对、增值税严征管体制下房地产和建安企业组织架构搭建及商业模式创新和资本运作、房地产企业全程票据处理和合同规划、房地产企业成本管控和税收筹划预算、房地产和建安企业内控制漏洞识别和财税风险应对等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。近年来，为多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产和建安企业集团的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。
‖课程受众‖
C在房地产企业从事财税实务工作的财务人员和财务总监及涉税人员；税务系统想了解房地产企业最新所得税汇算和土地增值税项目清算新政人员；准备从事房地产企业财税工作，想系统了解和掌握该行业所得税汇算及土地增值税项目清算新政和具体填表实务人员。高校中有一定财税理论知识，想提前接触房地产企业在新版年度申报表下，如何进行所得税汇算和土地增值税清算的学生。
‖课程收益‖
C在国地税合并大形势下，让学员在增值税严征管背景下熟练应用2017版新企业所得税申报表，有效进行房地产企业的所得税风险防范；在资金严格监管票据风险骤然上升的清算环境下，在国地税合并和土地增值税立法已成定局的征管环境下,房地产企业如何破解土地增值税的高税负，如何进行土地增值税的清算规划、模拟清算和清算检查应对。
‖课程大纲‖
第一节：前 言
一．新征管形势分析
1．国地税合并和土地增值税立法已成定局，新的征管环境对纳税人的申报、征收、执法及违法成本都有哪些影响？
2．房地产行为如何结合自身行业特点有效应对？
3．增值税严征管体制下房地产公司新征管环境形势分析及应对方略
第二节：企业所得税汇算实务
一．企业所得税汇算清缴概述
1．所得税汇算清缴主体如何判断？合伙企业如何认定其汇算主体？实操中如何搭建公司组织架构在所得税方面综合税负最优？所得税汇算清缴应树立什么样税收管控思维观才能有效应对国地税征管体制改革的大潮冲击？
2．税收征管大数据时代所得税汇算后，税务机关对所得税哪些方面将重点检查？如何应对税务稽查和纳税评估？
3．所得税新版年度纳税申报表都有哪些新变化？企业应重点关注哪些方面？房地产企业全套纳税申报表填制方法
4．所得税汇算清缴主要涉及哪些财税新政？系统梳理并解读企业所得税新规。
5．年度汇算清缴资料准备
6．年终汇算清缴后所得税会计处理
二．收入确认管理
1．开发产品完工条件确认技巧及税收风险点
⑴ 收入类型和范围
⑵ 代收基金、费用和附加的处理和应用技巧
⑶ 收入确认原则及形式
⑷ 房地产收入确认应用专题
专题1：代垫首付、免契税、免物业费引发收入确认问题
专题2：买房赠送、营销赠送如何应对？
专题3：赔偿金、违约金做帐方法
专题4：取得“三代”手续费收入涉税处理
⑸ 房地产企业不同阶段收入处理实例解析
三．费用扣除管理
C开发产品完工前，依计税毛利率确定应纳税所得额，收入是重点。完工后，依实际成本确定应纳税所得额，成本为重点
C 完工前如何处理？
C完工后如何处理？
1．计税成本扣除
⑴ 计税成本含义
⑵ 计税成本对象确定
⑶ 计税成本核算一般程序
⑷ 计税成本核算要求和实务应用
⑸ 案例：房地产企业开发成本的分摊
⑹ 以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定
⑺ 预提费用处理和税收筹划
⑻ 停车场所的处理
⑼ 筹划应用：开发商选择结算计税成本依据的利用
⑽ 计税成本结算实务应用
⑾ 特定事项税务处理
2．费用及税金和资产的涉税调整
⑴ 税金及附加
⑵ 期间费用
⑶ 销售佣金（手续费）
⑷ 工资薪金支出：
① 企业工资薪金支出风险点在哪里？
② 职工集体旅游是否属福利费范畴？
③ 防暑降温费、防暑降温用品节税技巧
⑸ 职工教育经费常见税务检查事项分析
⑹ 业务招待费：
① 实操中主要节税方式
② 业务招待费的税收筹划应用
③ 怎么吃最科学?
⑺ 广告宣传费
① 税收筹划思路？
② 集团间如何进行广告费、业务宣传费的分摊？
⑻ 会议费
⑼ 开办费
⑽ 企业借款：如何将超银行同期贷款利率的利息支出合理在所得税的税前扣除？如何将应税收入转化成免税收入实例解析
⑾ 捐赠支出：企业所得税法对捐赠支出调整的新变化及其应用
⑿ 企业装修费处理
⒀“餐桌会议”是会议费吗？
⒁ 企业购买古玩、字画如何进行财税处理？
⒂ 差旅费实行“包干制”是否需发票扣除？
⒃ 水表、电表一起用，费用怎么扣除？
⒄ 保险费用如何扣除才能最“保险”？
⒅“私车公用”如何税务处理？
第三节：土地增值税清算实操演练
第一章．土地增值税模拟清算
一．土地增值税的清算单位如何划分？如何通过清算单位的事前规划有效降低项目整体税负？应清算项目和可清算项目的政策解析及筹划应用。
二．土地增值税清算的实操应对
㈠ 收入总额管理
1．土地增值税清算时，收入总额如何确认？视同销售收入如何处理？代收费如何处理税收最优？
2．实测面积与合同面积存在误差如何税务处理和土地增值税清算？
案 例：实例解析二者差异及如何具体处理。
3．各种返还收入如何规划使土地增值税税负最优？
㈡ 扣除项目管理
1．土地成本管理
⑴ 土地成本包括哪些内容？如何摊销土地成本？
案 例：土地价款不同摊销方法案例解析
⑵ 拆迁安置费政策解析及涉税风险防范
案例：本地安置和异地安置案例解析
⑶ 土地增值税清算中土地成本涉税问答。如：如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出？拆迁补偿费应取得什么票据能在税法上扣除？
2．前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用包括内容及审核重点？如何填表？
案例1：无产权建筑物如何计算土地增值税案例解析
案例2：利息扣除选择的实例应用
案例3：土地出让金不同返还方式案例解析
案例4：精装房对土地增值税影响解析及案例
3．土地增值税反避税政策解析及风险防范？
4．土地增值税筹划应用。如优惠政策利用、项目收入筹划、开发成本筹划、股权转让筹划、代建房、合作建房等筹划实务案例。
第二章．土地增值税清算的检查应对
一．税务机关对土地增值税清算主要检查哪些方面？
二．案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？企业常见问题有哪些？
三．税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？
四．实质审核在收入方面重点检查哪些事项？具体检查哪些事项？
五．扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？企业常见问题有哪些？
六．企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低涉税风险点？
第三章．土地增值税清算综合案例
一．通过税务检查中真实案例，讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现企业主要涉税风险及企业有效应对策略。
第四节：专家现场与您互动，解答疑难涉税问题，一起分享解决方法的喜悦。
‖资 料‖本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
‖培训时间‖2018年4月19日至21日（19日全天报到,20-21日两天课程）
‖培训地点‖北 京◇陶然大厦（北京东城区马家堡路1号、南二环陶然桥东南角）
‖相关费用‖人民币3380元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
Ø户 名：北京金旭红企业管理中心有限公司
Ø账 号：0719 1001 0302 0001 683
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‖联系方式‖☆联系人：刘 翔 13718703875（兼微信号）
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付 款 方 式 | 会 前 电 汇（ ） 报 到 时 交 现 金（ ） | |||
备 注：是否住宿（ ）入住时间：2018年 月 日 男（ ）人 女（ ）人 | ||||
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本书有近70万字，152个案例，124个问题解答，71个友情提示，13个学习与思考。
目 录（上滑滚轴阅读全文）
第一章 房地产开发基本知识及纳税概述
第一节 房地产开发基本业务知识
第二节 房地产开发主要阶段
第三节 房地产开发涉及税费概述
第二章 企业设立环节税收政策实践应用
第一节 房地产开发企业设立及相关税务问题概述
第二节 投资主体不同影响税后净收益
第三节 适当借款有助于降低税收支出
第四节 注册地合理规划可降低税务成本
第五节 设立分公司还是子公司的税收权衡
第六节 总分支机构跨地区经营所得税收有别
第七节 以土地使用权作价投资应考虑税收问题
第三章 取得土地使用权环节税收政策实践应用
第一节 土地使用权不冋取得方式下的税务问题
第二节 土地使用权转移计征契税实践应用
笫三节 改制重组契税征免实践应用
第四节 耕地占用税该由谁缴纳
第五节 受让土地注意土地使用税之税收风险
第六节 囤地缴纳土地闲置费影响清算成本扣除
第七节 政府土地返还款营改增后风险依旧在
第四章 旧城改造项目税收政策实践应用
笫一节 拿地先拆迁税务视角分析
第二节 被征收人旧城改造政策分析
第三节 拆迁人与征收人旧城改造政策不完全一致
第四节 旧城改造项目如何清算土地增值税
第五节 “三旧”改造九种模式最具指导性意义的文件
第五章 代建开发与增值税计税方式
第一节 取得土地使用权后再代建如何征税
第二节 没有土地代建行为如何征税
笫三节 政府工程营改增后如何计税
第六章 土地使用权转让营改增后如何计税
笫一节 转让土地使用权是否可以按差额纳税
第二节 在建工程转让与股权转让获取开发用地
第三节 股权转让取得土地使用权税收政策实践应用
第四节 整体产权转让收购项目公司税收政策实践应用
第五节 整体资产转让获取土地税收政策实践应用
第七章 合作开发房地产税收政策实践应用
第一节 房地产合作开发概述
笫二节 当合作建房遇到营改增
第三节 合作建房免征士地增值税分情况分析
第四节 分房分利会计税务处理不一样
第五节 先联合拿地再合作建房如何处理
第八章 开发环节税收政策实践应用
第一节 开发成本核算的主要内容
第二节 建筑工程施工合同计说方法的选择
第三节 共同成本及代建工程的会计核算处理
笫四节 会计成本不等于开发产品计税成本
第五节 售楼部不同模式的税务处理
第六节 项目工程用房与销售用房税务处理不同
第七节 境外支付劳务费的税务处理
第九章 营改增后房地产增值税税收政策实践应用
第一节 商品房销售基本政策
第二节 房地产销售预缴税款与纳税申报
第三节 房地产企业进项税额抵扣实践应用
第四节 房地产销售开发产品发票如何开具
笫五节 转让“二手房”增值税政策实践应用
第六节 不动产出租增值税政策实践应用
笫七节 房地产企业特殊业务增值税政策问答
第十章 房地产企业经营收入企业所得税处理实践应用
第一节 房地产开发企业预售收入企业所得税处理
第二节 会计准则与企业所得说对房地产收入的确认差异
第三节 开发产品完工后收入的所得税处理
笫四节 房地产企业其他收入的税务处理
第五节 房地产企业所得税可否核定征收
第六节 商品房合同面积与确权面积误差的税务处理
第七节 房地产促销方式及其税务处理
笫八节 支付及收取违约金的税收政策实践应用
笫九节 社会保障性住房政策优惠及税收政策实践应用
第十一章 企业所得税税前扣除税收政策实践应用
笫一节 企业所得税税前扣除的原则
第二节 企业所得税中工资薪金总额的扣除
笫三节 职工福利费等四项经费的税务处理
第四节 保险费和住房公积金的税务处理
第五节 公务用车制度改革后的税务处理
笫六节 通讯费补贴的税务处理
笫七节 五项限额扣除支出税收实务
第八节 其他无限额标准的费用扣除
第九节 借款利息支出的税前扣除
第十节 资产损失的税前扣除
第十二章 企业重组清算业务税收政策实践应用
第一节 重组业务企业所得税处理
第二节 清算业务企业所得税处理
笫三节 企业不注销，多缴企业所得税可否退还
第十三章 房地产开发企业个人所得税税收政策实践应用
笫一节 向职工福利售房个人所得税有利
笫二节 商品房促销要不要扣缴个人所得税
笫三节 二次股权转让如何计征个人所得说
第四节 资本公积转增股本是否计征个人所得税
第十四章 房地产企业城镇土地使用税政策实践应用
第一节 城镇土地使用税管理指引
第二节 建设期间该如何缴纳城镇土地使用税
第三节 项目竣工后该如何缴纳城镇土地使用税
第四节 城镇土地使用税免税面积的扣除
第五节 承租集体土地城镇土地使用税的计算与缴纳
第十五章 房地产企业印花税税收政策实践应用
第一节 印花税新规出台 监控力度加大
第二节 印花税缴纳违规行为如何处罚
第三节 印花税征税范围和计税依据的主要政策
笫四节 64种不缴纳印花税的情形
第五节 印花税会计处理
第十六章 土地增值税税制要素与政策优惠
笫一节 土地增值税税制要素
第二节 土地增值税纳税申报表
第三节 普通标准住宅税收优惠政策实践应用
第四节 国家建设需要依法征用、收回的房地产免税
第五节 改制重组土地增值税税收政策实践应用
第六节 个人房产转让土地增值税税收政策
第七节 股权转让取得土地的土地增值税征免争议
第八节 “炒”地“炒”房如何征收土地增值税
第十七章 旧房转让如何计征土地增值税
笫一节 什么是旧房
第二节 转让旧房确定应纳税额的四种情形及对比分析
第三节 旧房转让依评估价格扣除要分析
第十八章 土地增值税清算政策税收实践应用
第一节 土地增值税预缴税务处理
第二节 房地产清算项目和清算单位的确定
第三节 房地产土地增值税清算的条件、时限与资料
第四节 营改增后土地增值税清算收入的确定
第五节 清算收入如何认定“价格明显偏低且无正当理由”
第六节 无产权地下车位收入清算税收实践应用
第七节 土地增值税扣除项目金额的确定
笫八节 土地增值税清算税务管理风险防控
笫九节 清算后再转让房产能否二次清算
第十节 土地增值税核定征收方式选择
第十九章 最新增值税会计处理规定实践应用
笫一节 房地产企业应设置的增值说会计科目
笫二节 房地产企业增值税一般账务处理
笫三节 房地产财务报表相关项目列示
第四节 与结转收入无关的“税金及附加”按发生额计提
第五节 预缴增值税所申报缴纳的附加税费是否结转“税金及附加”
第六节 房地产销售不动产收入该何时结转
第二十章 增值税发票管理实践应用
第一节 增值税发票种类
第二节 纳税人开具发票基本规定
第二节 税务机关代开发票基本规定
第四节 发票违规处理
第五节 房地产相关发票开具特殊规定
第六节 税务机关代开发票规定
笫七节 其他发票开具规定
第八节 发票犯罪行为的构成标准及刑罚
笫九节 企业取得超经营范围的收入如何开具发票
第十节 发票开的时间不同如何进行税务处理
end……
▣是一部营改增后，以房地产项目开发流程为主线、集会计核算与税法实务于一身，对房地产财税领域具有指导性意义的实用工具书。对于广大房地产财税工作者提升实践操作能力大有裨益。
——陈玉琢 国家税务总局税务干部进修学院教授